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京土地财政收入预期“缩水”

作者:慈冰

来源:华夏时报

发布时间:2008-9-22 16:51:00

摘要:京土地财政收入预期“缩水”

京土地财政收入预期“缩水”


 

本报记者 慈 冰 北京报道

    沉寂了半年之久的北京土地出让市场将在下半年步入深度调整阶段,开发商的资金链不断吃紧无力拿地,流拍现象成为常态,大部分预计出让的土地难以找到买家。
    记者9月17日从北京市土地整理储备中心获悉,9月10日至17日,北京市挂牌土地共约153万平方米,9月将有约389万平方米土地拟入市。
    “北京此阶段放量推地将进一步危害房地产市场稳定,地产商无力购买,土地计划难以完成,土地财政收入将大幅缩水,政府可能放弃推地计划,出手救市。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩向记者表示。
土地价格预期降低
    2007年频频出现的天价拿地现象已被今年各地上演的土地流拍所代替。房地产市场持续低迷情况下,开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题,而且已经普遍改变了土地市场的预期。
    “政府土地主管部门及开发商,对土地价格的预期都发生了变化。”北京欣原业地产机构总经理罗园表示,楼市整体惨淡已经影响到土地市场。
    记者了解到,2007年7月到8月,北京土地成交金额约为70亿,2008年7月到8月成交金额约为14.3亿,同比下降79.6%。
    然而,今年三季度原本将是土地公开出让的高潮。在北京土地整理储备中心网站“即将入市地块”栏里显示,仍有30个地块将在2008年第三季度入市。
    北京土地整理储备中心副主任叶向忠表示,网站上所谓的即将入市地块,只是工作人员对于推地进度的一个预期,并不是任务目标。
    “政府土地管理部门很有可能在后4个月大批量推地。”中原地产华北区域董事总经理李文杰指出,近几年中,政府土地管理部门一般会在第四季度集中推地,今年仍有可能出现这样的情况,部分原计划三季度推出的地块延至四季度才推出。
    但是,开发商去年的疯狂拿地行为在今年出现了戏剧性的大转折。不少开发商在接受记者采访时表示,今年没有拿地的意愿和计划,“心有余而力不足”。
    “这一现象从侧面反映出两个问题:一是开发商对拿地成本的重新考量,凸显资金周转问题;二是开发商不愿意增加土地储备,显示出对后市感到迷茫。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言,土地市场的深度调整已到来。
“卖地求生”增多
    另一方面,知情人士透露,近期北京有意转让土地的开发商明显增多,在转让地块中,以住宅用地为主。
    据北京产权交易所消息,目前,在该所挂牌出让的房地产项目中,仅二季度挂牌出让的就多达20余个,其中涉及北京的项目达到16个。
    “在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售,往往是委托中介公司直接拿土地进行转让。前几年,这些企业通过关系或者招拍挂拿到了地,但后来银行银根收紧,它们贷不了款,只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。”一位业内人士对记者表示。
    这些进行产权转让的公司,多数都表现出对资金的渴望,有的要求受让方能短期支付大笔交易资金,还有要求受让方有良好的资金实力,能一次性支付交易价款。
    据统计,近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让的,主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔。
    “现在拿地的多数为上市公司,融资能力较差的公司几乎没有拿地计划。”罗园认为,在这样的市场环境下,全国土地市场都开始回归理性,只不过这种理性建立在开发商缺钱的基础上。
    同时,前两年疯狂拿地的企业也感到了苦涩。李文杰表示,从市场层面来看,几乎不断加大促销、降价力度的开发企业“无一例外”的都是“土地储备”庞大的企业。面对未来的成交持续低迷,这些企业真是“企业快速扩张越大越危险,土地储备越多越紧张”。
土地财政“绑架”政府
    “一线城市的土地出让极有可能无法完成计划。”光大证券分析报告指出,受住宅销售市场低迷的影响,一线城市的土地出让进程将继续延缓。但更令人担忧的是,“这也意味着未来房地产市场回暖后,住宅的供应仍然会出现偏紧的局面”。
    来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示,今年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场,更有10%左右的土地遭遇流标流拍。
    这种局面不得不让地方政府大幅下调2008年的土地出让收入预期。深圳市政府将今年的国土资金收入预期大幅降低到154.33亿元,比去年215.6亿元的实际收入下降超过60亿元。事实上,土地出让收入早已是地方政府最重要的一块财政收入。
    有资料显示,2007年房地产企业交给政府的土地出让金超过1万亿元,而当年地方财政总收入不过2.3万亿元。再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税,地方财政已成为名副其实的土地财政。
    “各地土地出让收入在财政收入中的占比是不一样的,有的城市达到了40%,北京只占到10%左右。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。
    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,楼市平稳的关键还在于土地供应,相对于土地紧张情况下,如何保持有节奏地供应土地,对于每个城市来讲是非常重要的。政府需要滚动性的土地供应计划,通过预计需要多少楼盘量来推地,保持相对稳定的供应节奏。而有时城市没有掌握好供应的节奏,比如说广州在2003年、2004年以前土地供应量大,华南板块便是案例,但是之后一两年土地供应少了,到2007年显得不够了,上海也是这样的情况。
    “目前北京房地产市场成交量下滑,房屋价格均价降低,北京如果再集中放量推地,一方面必将进一步摧毁地产市场,另一方面开发商无力买地,土地出让计划难以完成,导致北京土地财政收入大幅降低。”董藩认为,政府面临土地财政收入减少,可能出手救市,一方面取消退地计划,另一方面采取减税免税的方式鼓励购买。

 

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