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万科的“带头大哥”变局

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2014-3-7 23:28:00

摘要:出海合作开发项目,入股徽商银行,涉足养老地产和产业地产,探索“小股操盘”模式,推动B转H等等,万科动作频频。

万科的“带头大哥”变局

  本报记者 陈小瑛 深圳报道

  2013年,郁亮带领下的万科很忙。

  出海合作开发项目,入股徽商银行,涉足养老地产和产业地产,探索“小股操盘”模式,推动B转H等等,万科动作频频。

  在行业内仍将规模作为比拼企业实力的象征时,万科已悄然开始改变原有跑道。在3月7日的业绩会上,万科总裁郁亮再次对记者们强调,万科早已放弃一味追求规模增长速度的模式,跟别的房企不在一条跑道上,不能再以规模来衡量万科好坏。

  但尽管如此,万科A(000002.SZ)最新公布的2013年业绩数字仍然光鲜靓丽。2013年万科实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比分别增长15.0%和21.0%,年度销售金额再度刷新行业纪录。而在财务上,万科沿袭了一贯的稳健风格,净负债率仅30.7%,持有现金达443亿元。

  放弃当老大

  2013年,万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球房地产业务年销售额历史纪录,销售金额同比增长21.0%。而截至2013年底,万科合并报表范围内尚有1623.3亿元已售资源未竣工结算,这也为万科未来的业绩体现奠定了良好基础。

  然而,面对追赶者,有传言称,2014年万科内部的销售目标只定在了2000亿元,甚至低于绿地集团所定目标,万科被超越的担忧再起。

  不过,郁亮却显得很淡定。

  “‘狼来了’喊了多年,促使万科一直在奔跑,我们希望停一停,让灵魂跟上脚步。”郁亮在会上对记者强调,万科并不在乎老大地位问题,从2008年以来,尤其是最近三年,在房地产行业进入下半场时,万科就放弃了追求速度的模式,万科跟别人走的不是一个跑道,以规模来衡量万科的实力是不成熟的看法。

  而万科求变的背景是,尽管这几年销售规模在增长,但随着地价占比越来越高,利润率却在持续下降。相比2012年,万科的结算净利润率下降了1.07个百分点,为12.01%。

  因此,万科更加注重提高净资产收益率(ROE),2013年,万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%,与2012年历史高位持平。

  此外,万科在2013年分红方案中,大幅提高了分红派息力度,每10股派息4.1元,相比2012年现金分红占合并报表净利润的比例较上年提高约一倍,并提出,未来万科将在30%的分红比例基础上,稳步提升分红派息比例。

  “万科B转H,为了适应投资者对分红的高要求,这次分红一步到位。”郁亮解释称,不管是A股还是H股,都没有再融资的想法,而万科这些年积累的利润足以支持万科发展。

  与往年相比不同的是,万科2013年的年报,几次提到“互联网”,认为互联网将改变这个世界。

  “并非是互联网对万科业务造成了威胁或冲击,主要是想学习他们的思维方式。”2013年底以来,郁亮带队造访了小米、腾讯、海尔、阿里,还有华大基因5家企业,“每个企业都给了万科很大的启发,比如与腾讯用户相比,万科的客户数差得太远,要开发好存量市场,必须学会如何对客户好点,而海尔和小米同样是传统行业,却已在用互联网改造业务,降低成本。”

  “小股操盘”的轻资产模式

  对此,郁亮给万科带来的正解,是“小股操盘”的轻资产运营模式。

  “小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。

  郁亮解释,过去是“大股操盘”,万科与人合作项目,占一半以上股份,所费的资金较多。转型后,万科只占小股份,通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率,也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额,进而可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高为股东创造回报的能力。

  一位熟悉万科的业内人士认为,万科利用小股操盘模式,可以用最少的资金撬动项目,项目全部按照万科的产品操作,依靠万科的品牌销售管理。“比如同样的100亿,原来只能做10个项目,现在可以合作做20个项目,利用杠杆做更多物业,销售规模越大,资本的回报率当然也更高了。”

  事实上,万科已经开始向轻资产运营模式转变。目前,北京的金隅万科广场,已将90%的股份卖出,万科只占10%的股份;而深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。而所说的养老地产,郁亮解释,万科也不会转为房地产项目开发,只是提供养老服务而已。

  “持有物业需要低成本融资能力,万科不具备这个实力,因此不想自持物业。”万科董秘谭华杰解释说,万科未来的方向都是如此,万科的商业地产,都将采取售出的模式,万科只做管理收取服务费。

  “学习互联网思维就是想改变传统模式,什么时候转型成功了,万科才算真的发展起来了,规模越大其实越危险,万科不能再靠规模引领行业发展。”郁亮说,对万科而言,未来能否持续为客户提供好的产品和服务才是关键。

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