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落地过程需打破多重藩篱 公积金新政:看上去很美

作者:董映颉 赵普

来源:华夏时报

发布时间:2014-10-18 00:39:00

摘要:业内人士分析,由于受资金额度、政府管理、地方利益等因素的影响,公积金异地互认的工作还需打破多重藩篱,出台更多实操性政策才能落地。

落地过程需打破多重藩篱 公积金新政:看上去很美

华夏时报记者 董映颉 赵普 北京报道

    楼市松绑仍在继续。
    继央行推出房贷新政后,住建部、财政部、人民银行联合发布通知,要求各地放宽公积金贷款条件,住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,可适当提高首套自住住房贷款额度,并推进异地贷款业务、住房公积金缴存异地互认和转移接续,同时取消四项收费的内容,提高了住房公积金使用效率及贷款发放率。
    “实际上,公积金异地互认很早就作为鼓励刚需购房者入市的有效办法被业内提及,但由于管理不便等因素,一直未获政策层面的推动。如今,在这一时间节点被提出,可见中央层面提振楼市信心的愿望比较强。”一位接近住建部的消息人士对《华夏时报》记者表示。
    但是,业内人士分析,由于受资金额度、政府管理、地方利益等因素的影响,公积金异地互认的工作还需打破多重藩篱,出台更多实操性政策才能落地。
异地互认的尴尬
    “异地互认这个事情,说起来容易,但执行起来很难。”东部某省住建厅的官员宋建海(化名)对记者表示,“因为这涉及到公积金归集资金的跨市甚至跨省调配,而目前各地公积金使用是不均衡的,因此公积金使用额度偏紧的城市对执行异地互动的政策就缺乏主动。”
    公开数据显示,截至2014年8月末,全国缴存住房公积金职工1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元,缴存余额3.54万亿元。
    用住建部住房公积金司司长张其光的话说,这明面上的余额并不代表“沉睡”,目前全国住房公积金的资金使用率为70%,接近商业银行水平。
    “目前各地公积金管理中心的资金使用情况已经实现全国联网,以便于住建部对各地公积金归集和使用情况进行全国范围的抽查,据我们了解到的情况,一些城市确实存在额度紧张的现象。”上述接近住建部的消息人士透露。
    按照住建部的要求,住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市都要推动实现异地互认。但根据公开数据,全国有342个住房公积金管理中心,贷款发放率高于85%的有49个,大部分管理中心贷款发放率集中在50%到75%之间。
    宋建海告诉记者,从目前来看,额度使用偏高的城市大部分集中在房价水平较高、人员流动较大的一二线城市,在其他西部或三线城市很难见到额度紧张的现象。
    多位业内人士表示,开展公积金异地互认,如何协调各地公积金贷款额度也是疑问。
    目前全国各地的不同城市的贷款额度都不相同,如北京最高贷款额度是80万元,上海是60万元,深圳是50万元,而北京周边区县如燕郊最高贷款额度是40万元,开展异地互认后,按当地贷款额度计算,恐怕一线城市仍然不够。
    “现在中央出台的这一政策只是一个方向性政策,并没有具体的实施细则,可操作性并不强,如果这些一二线城市在异地互认方面参与不积极的话,这项政策很难真正落到实处。”宋建海告诉记者。
    此外,根据规定,公积金沉淀资金大都以活期的形态托管在银行,产生的利息加上公积金贷款所得均属于公积金增值收益范畴。这就意味着,大量公积金沉淀资金背后还牵扯着地方利益。
    “由于公积金沉淀资金十分庞大,无论托管在哪家银行,都会带来丰厚收益,因此公积金托管历来都是银行与政府互通利益的巨大蛋糕,而且现在公积金的沉淀资金还可以用于保障房建设在上述因素影响下,异地互认更难执行。”业内分析人士陈剑波指出。
    早在2009年,住建部等相关部门就启动了利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作,试点城市可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
    这对于地方政府而言,无疑诱惑力巨大。北京市公积金管理中心的工作人员告诉记者,正常情况下公积金的沉淀资金大都占当期归集资金的五成以上。“数额如此庞大的资金躺在银行睡大觉,这是谁也不愿意看到的。”他说,“所以现在很多地方,都在想方设法增加公积金的援建额度。”
刺激楼市作用存疑
    尽管此次公积金新政的落点仍然在于楼市微刺激,以期逐步恢复市场信心,但据多位业内人士分析,这一政策对楼市的刺激作用仍然有限。
    “三部门联合下发的公积金贷款新政,救市意味明显,但这是一个温和的措施,不会引起房地产市场太大波动。”中经联秘书长陈云峰对记者表示。
    链家地产市场研究部分析师张旭对记者表示,根据链家地产数据,在二手房交易中完全使用公积金贷款的购房者所占比例不到二成,预计该政策对释放购房需求的影响有限。
    “公积金贷款的特点是贷款利率低、额度小,根据售楼一线的反馈数据显示,在购房者中完全使用公积金贷款的客户只占10%,施行公积金新政后,预计可以增加5%的购房需求。”陈云峰对记者表示。
    亚豪机构副总经理任启鑫分析,公积金缴存条件缩短至半年、推动实行异地互认,尽管大大降低了购房者申请公积金贷款的门槛,让缴存职工能够尽快享受低利率的贷款,但随着近年来公积金贷款规模的持续增长,住房公积金贷款普遍“吃紧”,公积金资金运行压力影响放贷速度,公积金缴存条件的缩短可增加的实际需求并不多。
    实际上,目前可以实行异地互认的城市并不多,大部分为省内互认互贷。据了解,前不久,安徽的阜阳、六安、淮南、滁州、淮北五市已出台公积金贷款省内异地买房互通互贷细则。广东省内公积金互贷的城市也增加到了9个。此外还有沈阳、武汉等城市也已经加入到公积金异地互贷的行列。
    在已经开启公积金异地购房的安徽省淮南市,当地媒体报道称,由于贷款办理耗时较长,许多开发商不接受刚缴纳公积金或异地公积金贷款的市民进行贷款。
    “北京等一线城市公积金贷款放款时间较快,一般一个多月的时间基本就可以办理下来,但比商业贷款的放贷时间还是要慢;在二三线城市,公积金贷款两个月能办下来就是好的,比商业贷款慢得多,而这类城市中楼盘项目资金情况又普遍较为紧张,因此开发商都不愿意接受公积金贷款。”燕郊北部某开发商对记者表示。
    燕郊多个楼盘销售人员告诉记者,目前燕郊当地的银行不受理公积金贷款,最多只能帮助购房者带着购房合同等证明提取缴存的公积金,包括提取异地缴存的公积金。

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