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长安8号“魔咒”

作者:董映颉 赵普

来源:华夏时报

发布时间:2015-1-22 13:31:00

摘要:北京建国路与西大望路十字路口的东南角,已经封顶3年多的佳兆业广场高层楼体在冬日的阳光里静静矗立,北侧外立面上几乎覆盖整栋楼的玻璃幕墙折射着长安街对面新光天地和万达广场的繁华。

长安8号“魔咒”

本报记者 董映颉 赵普 北京报道
    北京建国路与西大望路十字路口的东南角,已经封顶3年多的佳兆业广场高层楼体在冬日的阳光里静静矗立,北侧外立面上几乎覆盖整栋楼的玻璃幕墙折射着长安街对面新光天地和万达广场的繁华。
    从2004年至今,这个占据了长安街沿线绝版位置的顶级豪宅项目,眼看着一路之隔的多个项目红火起来,却一直难以摆脱“烂尾”的魔咒,十年中曾5次易手、多次停工,数易其名,其中最有代表性的名字是“长安8号”。
    在2013年佳兆业以“代管代建”的形式接手后,这个项目才看似找到了出路。然而,就在宣布这一项目将于2015年年中入市后不久,佳兆业公司及各地项目却如多米诺骨牌一样节节垮塌。
    “今天是我们春节前工作的最后一天,春节后再继续来这里上班。”1月19日,《华夏时报》记者来到项目现场时发现,这里负责内部装修的工人已经提前一个月放假过年了。这一次,深陷囹圄的佳兆业还会重蹈覆辙吗?
入市疑云
    仅从佳兆业广场的项目施工现场来看,似乎与其他即将入市的项目没什么区别。1月19日,《华夏时报》记者在项目现场看到,目前这一项目的外立面已经基本完工,内部装修仍在进行。
    不过,此前这一项目楼体和项目围挡上悬挂的大幅“佳兆业”广告已经悄然撤下,整个项目从外面看不到任何有关“佳兆业”字眼。此外,与其他即将入市项目的提前预热不同,虽然施工现场的铁皮围挡仍在,但却没有任何关于项目销售或招商的广告。
    “把佳兆业原来的广告条幅撤下来,是因为项目马上进入销售阶段开始外围清场,这是项目入市前的节点上十分正常的程序,与佳兆业目前的公司状况无关。”早已确定代理销售这一项目的亚豪机构市场总监郭毅对记者称。
    然而,施工进度缓慢却是不争的事实。上述施工工人告诉记者,他们从2014年5月来到这里施工,目前分派给他们的装修工程尚未完成,施工进度还不到一半,工资也尚未结付。
    2013年8月,佳兆业接手长安8号,并逐步恢复施工,2014年2月,长安8号正式更名为佳兆业广场。按照佳兆业当时的计划,2014年10月底项目外立面基本完成,2015年中期将推售精装修的高端豪宅现房产品。
    “佳兆业接手这个项目之后,牵涉项目规划的问题曾经多次与北京市规委交涉,由于这个项目本是10年前的老项目,原有规划方案明显已经‘过时’,但市规委坚持不同意更改项目规划。”了解这一项目的业内人士告诉记者,为此,佳兆业广场一直施工缓慢、迟迟不能入市。
    据记者了解,北京佳兆业广场分为南楼和北楼,南楼主要为酒店式公寓,北楼为商业、商务办公以及行政公寓,此外还有部分高端住宅,总建筑面积约为25万平方米。
    “由于佳兆业在这个项目上是代建,而非股东,因此这个项目受佳兆业公司危机的影响会小一些,目前来看年中入市问题不大。”郭毅告诉记者,价格方面并未确定,但预计应该在15万元/平米左右甚至更高。
    据北京市住建委官网的查询信息显示,目前这一项目在住建委备案的案名仍为“擎峰阁”,由于预售许可证为2008年颁发,目前该项目的预售许可证已经到期,佳兆业若想以现房销售这一项目,仍需要再过北京市住建委“高端住宅限价”这一关。
    “从市场供应来看,今年北京市场的顶级豪宅扎堆,对于佳兆业广场而言,这并非是个入市的好时机,加之公司遇到前所未有的危机,市场的信任度也随之降低,因此即使入市也并不被看好。”上述业内人士对记者分析称。 
从5000万到60亿
    决定尽早将佳兆业广场开盘销售,佳兆业显然也有其难言的苦衷。毕竟,在佳兆业广场这个项目上,佳兆业可以说“下了血本”。
    2013年8月,佳兆业股东绕过上市公司佳兆业,从世纪王府和金利丰集团手中收购100%股权,耗资60亿元拿下这个停滞两年的烂尾项目,并由佳兆业以“代建代管”的形式介入开发。当时,佳兆业的这一举动被解读为“曲线进军北京”。
    这一交易的达成,意味着这个长安街沿线的烂尾项目在近10年时间里,股权价值翻了120倍。
    早在土地还未实行招拍挂的2004年,北京地产圈内颇有名气的地产大亨王志才通过政府协商等运作手段,艰难地拿下了长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮,并将这一项目定名为“耀辉国际城”。同年,天鸿宝业以3100万元收购了该项目62%的股权,成为当时耀辉置业有限公司的大股东。由此推算,该项目当年的价值约为5000万元。
    2007年8月,首开集团注资天鸿宝业,成为“耀辉国际城”的实际控制人。不过由于缺乏开发高端住宅的经验,半年后,首开以4.587亿元将手中股份全部转让给香港世纪协润,项目改名为“擎峰阁”。此外,世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。
    由于资金紧张,世纪协润与中国奥园成了双向选择、一拍即合的搭档。2009年9月,中国奥园宣布以3.7亿元(另加收购成本约6519万元)收购世纪协润41.33%股本,并向世纪协润提供4.6亿元短期贷款,从而间接拥有“擎峰阁”51%的控股股权,并将其正式改名为“长安8号”。
    不过,从2009年至2012年初中国奥园接手长安8号近3年时间里,就股权问题中国奥园一直未与世纪协润达成一致,而项目销售也频频遇阻。2012年3月,中国奥园以14.8亿元出售长安8号51%的股权,香港金利丰成为第五任主人。不过,金利丰作为一家投资公司,在接手这一项目后并未进行任何开发,直至其找到了“金主”佳兆业。
“魔咒”谁解?
    佳兆业广场五易其主所拼凑起来的故事版本,折射出的是开发商在楼市起伏中难以掌控大项目与资金的“魔咒”。
    实际上,从天鸿宝业开始,房企在该项目上就显示出准备不足的弊端。天鸿宝业接手之后,企业资金显然受到了这样大体量项目开发的影响。从天鸿宝业的年报来看,其现金流状况日趋恶化,负债率年年攀升。2006年其资产负债率为80%,到了2007年年底上升至83%。资金缺乏也使得项目一度停工。
    尽管2007年8月天鸿宝业获得了首开集团近16亿元的资产注入,但这部分资金只能令项目勉强重新开工,同时首开方面对这一项目的豪宅定位也并不满意。因此,当2008年楼市调控到来的时候,面对不断增加的项目投资,首开股份马上转让了这一项目的股权。及至中国奥园掌控这一项目时,大体量项目开发和复杂的股权关系都成为这一项目的绊脚石。
    公开资料显示,“长安8号”的户型面积标准层260平米-470平米,楼王层640平米-1800平米,按照8万元/平米的均价,每套豪宅价格都上千万。一位曾经有销售长安8号经验的市场人士告诉记者,当时北京豪宅市场均价过4万元/平米的就很少,8万元/平米的定价显得偏高。
    结果,长安8号在2010年的短暂开盘中只获得了8亿元销售回款。这与当年中国奥园董事局主席郭梓文期望的120亿业绩相差甚远。一期开盘之后,由于受到当时楼市调控影响,长安8号始终都没有再启动二次开盘。
    事实上,面对住宅销售不畅的局面,中国奥园也对产品的定位有所反思。2011年8月中旬,郭梓文表示,为配合限购政策,长安8号项目将改变原有策略,发展成长期持有的商业出租项目。
    此外,这个项目的股权极其复杂,中国奥园入主后一直试图厘清这个项目的股权关系,结果是越厘越乱。业内一位知情人士告诉记者,加之所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款,中国奥园在长安8号项目的投资消耗总计约30亿元。
    命运多舛。原本以为这一次是离结束“魔咒”最近的选择,现在看又要打个大问号了。

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