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拐点,真的来了吗?

作者:赵普

来源:华夏时报

发布时间:2015-4-17 22:47:00

摘要:同时遭受“泡沫化”、“同质化”、电商“边缘化”夹击的中国商业地产行业,竞争正在走向深水区,从初期的开发竞争走向运营竞争和资本竞争,一波短兵相接的厮杀渐次展开,洗牌已然不可避免。

拐点,真的来了吗?

本报记者 赵普 上海报道
  同时遭受“泡沫化”、“同质化”、电商“边缘化”夹击的中国商业地产行业,竞争正在走向深水区,从初期的开发竞争走向运营竞争和资本竞争,一波短兵相接的厮杀渐次展开,洗牌已然不可避免。
  在中国商业地产行业发展论坛的高端对话现场上,中国商业地产联盟理事长顾云昌表示:“站在商业的角度,我认为(商业地产)不存在拐点的现象,但是站在地产角度恐怕存在拐点的情况。总体来说,中国的商业地产现在很纠结、很困惑,但是相信我们的市场空间,发展前景比之前要大。”
  拐点之争
  伴随着此前的强烈投资刺激,中国商业地产在短短几年中规模暴增。
  在商业地产出现“泡沫化”等过剩问题的状况下,很多城市商业地产项目出现经营困难的状况。
  中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政表示:“在沈阳和成都等一些城市,出现商业供需关系失衡、供大于求的情况,有些商业(地产项目)可以说是惨淡经营。”
  一方集团总裁杨越表示:“据了解,从2000年到现在十多年,中国的商业地产项目数量是4000多家,主要分布在一、二、三线城市,而且建设成本越来越高。再往下走,我们不能像以前那样只讲究体量,现在讲究效量,下一阶段是服务。”
  “我们现在说的拐点并不意味着市场出现了拐点,而是我们的思维模式出现了拐点。我们过去都在谈如何满足消费者需求,结果所有的商场、购物中心同质化。但有谁想过如何让消费者来寻找我们?”中华全国商业信息中心主任王耀表示。
  东方园林产业集团有限公司总裁张诚表示:“目前商业地产领域正在走向多元化、扩大化,而如果从全国商业领域的销售总额和商业地产的投资总额看,是每年都在增加的。”
  平安银行地产金融事业部副总裁董续勇则表示:“商业地产发展到今天,应该说面临着一个持续发展,不断转型升级的过程,还看不到一个明显的拐点。银行对于金融支持商业地产值得期待,特别是在当前金融领域正在发生变化,我认为商业地产面临一些好的机会。”
  “当基本的消费需求解决以后,消费需求上肯定也将发生变化,一个是如何提高消费的质量,第二个是如何引导消费的升级,从物质消费到精神消费。这时候商业地产就肯定要发生变化,因为消费需求发生了变化。”顾云昌表示。
  从投资客到服务商
  顾云昌认为:“商业地产发展到今天,过去的定位是抢投资和招商,现在更多的是要关注服务,把投资商往服务、运营方面转型;商业地产项目定位过去把重点放在购物中心上,现在是要做城市生活中心、城市区域中心和社区生活中心,要完成从购物中心到生活中心的转型。”
  万科集团高级副总裁丁长峰则表示:“万科在商业地产这方面的资产,目前大概有2000万平方米。非住包括购物中心、社区商业、写字楼,还包括产业园的孵化项目。在购物中心方面,万科现在在全国的13个城市中有25个购物中心在规划中、待建中或者是已经开业了,涉及到的总投资是303亿元。在社区商业这块,可能更多一些。”
  对商业地产项目的定位,周政表示:“商业地产重要的是提供一个公众生活之外的第三空间。”
  以沈阳大悦城为例,周政表示:“顾客到大悦城的目的不仅是购物,还有交友、约会的需求。沈阳大悦城设计了ABCD四个馆,这个很难管,分开又不是那么小,于是我们把连廊做了很多文章,在中间的广场做了很多文章,室内、室外做通透,把室外的人拉进去,做了一系列的努力。”
  此外,在向服务商、运营商转型方面,众多开发商也在积极尝试。
  丁长峰表示,万科未来要向城市配套服务商转型。“万科的商业地产,包括我们的购物中心和万科的社区生活中心,一方面我们要横向实现它的价值,第二个我们要成立一个独立平台。万科有非常好的机制,也有很多的同行不断地跟万科交流合伙人的体制,我们现在也是在新的商业地产的链条里面,未来无论是从资产管理还是在开发建设和运营管理,我们都将准备全面导入合伙人体制。”
  “中粮大悦城的定位是服务18-35岁新兴中产阶层,这是我们的一个主要平台,过去我们是开发,完了以后转向运营,就是真正掌握消费者体验的需求,做足我们营销、服务,包括大数据管理,商铺的组合,让购物中心真正满足消费者的需求。我们以后要专业化运营,服务上面要做好。”周政认为。
  光耀东方集团董事长李贵斌还表示:“光耀东方前些年并购烂尾楼的时候,基本上在定位、规划、招商运营时进行价值再造,当时的外部环境是地价、房价一个劲地涨。但现在不好卖了,要想有收益,必须经营好。”
  资产证券化助推器
  在目前的商业地产发展中,除了运营转型之外,融资方式也面临着与以往不同的思维转型。
  张诚表示,过去商业地产是利用住宅房地产泡沫来做资产,现在是用市值做资产。
  “以前是一个住宅的房价被严重高估的时代,那个时代的泡沫用来建了商业地产,而现在商业地产要用市值来做。”张诚表示,通过交通、物流、运营等提高商业项目估值,先撬动第一块砖,然后融资等相继打开。
  董续勇表示,目前商业在金融方面将获得一些好的机会。
  “主要的变化是资产证券化和利率市场化的大幕已经在金融领域拉开,我们的商业地产应该是站在资产证券化和利率市场化的风口上面,这是一个好的机遇。”董续勇表示,如果说商业地产在金融领域它有拐点的话,是一个非常好的向上的历史性的这样一个拐点。
  “利率市场化这是跟我们地产行业密切相关的,就是利率市场化能够让未来市场的利益中枢往下移,这是一个客观的,我认为是必然的趋势。”董续勇表示。
  “我们过去的融资模式主要是销售+银行,但是未来更多地是要关注资产证券化,所以这方面的转型也会随着金融改革、证券化市场的推行,促使商业地产转型。”顾云昌表示。
  不过,董续勇同时认为,其中更加关键、更加根本的问题是利率市场化的问题,如果没有真正完全的利率市场化,我们的证券化还有地产的金融化可能也走不远,“在我个人看来,利率市场化的进展,将带动我们地产的金融化和资产的证券化。”

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