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商业地产行业已现拐点 寻找新的“风口”

作者:董映颉 赵普 王海春

来源:华夏时报

发布时间:2015-4-17 22:47:00

摘要:“互联网+”正在成为中国经济新一轮转型升级的最大“风口”,这让饱受电商冲击的商业地产行业不得不走向转型的十字路口,选择焦虑与战略迷失困扰着行业中的无数参与者。

商业地产行业已现拐点 寻找新的“风口”

  本报记者 董映颉 赵普 王海春 北京、上海报道

  “互联网+”正在成为中国经济新一轮转型升级的最大“风口”,这让饱受电商冲击的商业地产行业不得不走向转型的十字路口,选择焦虑与战略迷失困扰着行业中的无数参与者。

  但即使如此,这一行业仍然不断吸引着资本进入。4月11日,位于青岛核心区的Q1项目正式发布,未来产品将向全球销售,这个项目也被定义为世界级城市地标建筑。泰山地产董事长刘煜告诉记者,该项目从构思到实际建筑经历了近10年的时间,之所以最终定位为高端商业产品,正是看到在楼市新常态下,这一市场还有很大的机会。

  4月10日,由中国商业地产联盟发起,联合中华全国商业信息中心、《华夏时报》等专业权威机构共同举办的中国商业地产行业发展论坛2015(第十二届)年会在上海元一希尔顿盛大举行。

  “国内原有的综合体重住宅而轻商业、重销售而轻经营,这样的传统综合体模式在住宅市场低迷的背景下逐步难以为继了。”论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平指出,经过十余年“大跃进”式的发展之后,中国商业地产继住宅地产之后也开始出现拐点:从数量型发展转向质量型发展,从开发竞争转向运营竞争,从价格投资转向价值投资。

  大佬云集热议新常态

  在今年的年会上,中国商业地产联盟理事长顾云昌,中华全国商业信息中心主任王耀,中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政,红星美凯龙集团董事长车建新,今典集团董事长张宝全,万科集团高级副总裁丁长峰,创客工场创始人毛大庆,印力集团董事长丁力业,步步高董事长王填,光耀东方集团董事长李贵斌,东方园林产业集团有限公司总裁张诚,一方集团总裁杨越,法国老佛爷百货中国区总经理柏鹏威,平安银行房地产事业部副总经理董续勇,中城联盟轮值主席陈俊,中书控股董事长、著名艺人李亚鹏,零点调查研究集团董事长袁岳,著名品牌战略专家李光斗,上海汇纳信息科技股份董事长张宏俊,著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮等业内人士和专家都发表了精彩演讲和观点。

  此外,苏宁云商股份总裁金明,王府井集团总裁东嘉生,北京北辰实业股份有限公司总经理曾劲,北京华联商厦集团执行总裁彭小海,凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司董事总经理蔡梅凤,中国新天地行政总裁黄勤道,九龙仓中国置业有限公司总经理(营运)侯迅等业界名流都出席了本次年会。

  在本次年会上,商业地产行业出现“拐点”已经成为业内共识,回归到运营创造价值的专业理念将是未来中国商业地产“新常态”。

  项目与知名品牌闭门洽谈是今年年会的一个特色。组委会邀请了Lafayette法国老佛爷百货、METRO麦德龙、Decathlon迪卡侬 、大白鲸世界、yuyuto悠游堂 、EF英孚教育等20多个知名商业品牌与会发布开发计划,共有50个左右品牌参与项目洽谈。

  中国商业地产行业发展论坛自2004年以来先后已在广州、成都、杭州、北京、青岛、武汉、上海等地成功举办了十二届。今年参会专业人士逾千人。年会参会代表涵盖政府部门、开发商、品牌商、咨询顾问、规划设计、银行基金、设备供应等全产业链。

  回归经营本质

  从2014年商业地产的消费和投资指标来看,行业已经显露出增速下滑的迹象,处在漩涡中的决策者对行业运作模式的反思也日益深刻。

  “原有的商业地产模式大多是住宅依赖型,重开发而轻经营,这样的传统综合体模式在住宅市场低迷的背景下更显艰难。”王永平指出,经过十余年“大跃进”式的发展之后,中国商业地产正在从数量型发展转向质量型发展,从开发竞争转向运营竞争,从价格投资转向价值投资。

  “目前整个资本市场可以说是进入到一个前所未有的好时期,为保证7%的经济增速,中央将‘激活资本市场’史无前例地放在了各种举措的首要位置。因为资本市场打开了投资和消费的通道,同时还能解决企业直接融资的问题,减轻银行间接融资的压力。”水皮认为这样的金融环境无疑为行业转型带来机遇。

  “从商业地产依赖土地增值到运营转变,企业要从做开发向做运营转变,就不仅要深度参与项目的定位、规划、设计各个环节,提升整体的运营能力,并且要为入驻企业提供多方面服务。”绿地控股集团有限公司执行副总裁胡京说。

  “要真正掌握消费者体验的需求,做足营销、服务、大数据管理以及商铺的组合,给消费者良好体验,让购物中心真正满足消费者的需求。”周政认为,在降低成本上下功夫的同时,精细化经营也将是实体商业努力的方向。

  胡京则表示,商业地产应该增加体验式业态,突出文化、旅游、健康等主题。同时,新型社区商业也有很大的成长空间,结合周边社区客户的特点,打造社区电影院、家庭活动中心、社区医疗等将成为商业地产转型的重要方向。

  转型轻资产

  “现在商业地产行业面临一种新的格局,下一步的市场化改革是一个主导方向,在这样的市场环境下,单靠房企单打独斗是不够的,大家应该联合起来。”丁长峰认为,现在有很多开发商转型做商业或其他业态,但市场就这么大,开发商应该寻找一条新路。

  随着房地产行业进入下行通道,以小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注。

  “未来玩房地产,一定要向轻资产转型,不然你玩不下去。”花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军曾直言。

  “在发达国家,房地产开发大多数以轻资产模式为主,基金是主要的融资模式,但在国内,房地产基金仍处于起步阶段,未来将有巨大的发展空间。”北京汉博商业管理股份有限公司总裁暴雪松对记者表示。

  暴雪松说,如今单边上涨的市场一去不复返,未来行业虽然总体上是保持平稳波动,但也会有下行周期,如果房企仍旧维持重资产开发模式,一旦碰到熊市风险会很大,这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险,也可产生协同效应,带来更高的回报。

  在轻资产方面万科已有实践。去年年初,万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后,选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。与传统房地产开发业务相比,这一新开发模式不仅收益率更高,风险也相对较低。

  如今,当行业开始显露下行迹象时,这一模式的优势也吸引了很多企业,并成为转型方向的选择之一。

  不过,三益中国执行董事刘晓兰认为,在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下,房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间,这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。

  “有共识无模式”的O2O探索

  不过,电商对零售业态的冲击,直接动摇着投资者和消费者对商业地产的信心。而日渐兴起的O2O模式是否会成为商家和消费者共同的福音?

  “实际上,互联网创造了一个最重要的不一样的社会影响模式,也就是信息化的影响模式。”袁岳提出。

  “近几年的商业环境变化很快,买家实际上倒逼卖家升级,升级商业环境,升级供应链,升级合作伙伴。如果说卖家做不到这一点,迟早一天要出局。”王填已经带领自己的专业电商团队早早开始了布局。

  和万达投入巨资来研究独立的O2O系统不同,步步高置业商业项目的O2O选择了基于自身对资源的掌握做一些升级和变更。王填表示,他相信现在所有的改进策略都是在研究人的消费习惯,研究人的爱好来匹配未来商业需要组合的业态和组合的产品。

  中粮置地总经理助理周鹏表示,移动互联重构了商业模式,让想不到的东西成为可能。而通过构建大数据体系和O2O体系,以社交服务为第一前提后再谈交易。

  “一些服装品牌,进入商场的倍利有20倍之高,打1折还有2倍。原因一大部分是开发商涨租金,品牌商不得不拼命涨倍利。”中华全国商业信息中心主任王耀认为,实体商业的价格过高,导致中国消费外流和流向互联网。

  “互联网思维我们要用大数据思维,定制化思维。”李光斗提出,对于任何一个企业来说,关键是如何展示产品并高价卖出去,这是企业在互联网时代应当思考的问题。

  原万达集团电商负责人、智慧商圈的创始人、万江龙网络有限公司CEO龚义涛表示,目前O2O有三个模式,即自建平台、被网络门户整合及以自有品牌为主,依托第三方平台来做O2O。但从目前来看,已有的O2O模式仍然难以在成本投入与回报获利中找到合适的平衡点。

  不过当O2O被越来越多地运用,商业地产的开发投资又面临新的问题。中国社科院财经院副院长荆林波提醒,“现在90%的企业根本没有实力和大的互联网公司包括移动去做对接,因为你一对接,你所有的长项全部成为你的短项,你的客户资源是最宝贵的,但对接互联网,你的客户资源就很容易流失掉。”

  陈俊表示,今天的互联网特别是移动互联网,解决的是一个信用规则的问题,未来一个企业做互联网,如果无法解决信用对称的问题就很难实现盈利。

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