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安全性有待筛选 众筹开发难降房价

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2015-5-22 22:01:00

摘要:借用互联网思维,越来越多的房企开始试水众筹开发。对于这一正在兴起的模式,万通集团董事长冯仑日前公开表示,房地产众筹开发将会使房价至少下降1/3。
本报记者 陈小瑛 深圳报道


借用互联网思维,越来越多的房企开始试水众筹开发。对于这一正在兴起的模式,万通集团董事长冯仑日前公开表示,房地产众筹开发将会使房价至少下降1/3。
冯仑此言一出,引起业内人士关于众筹能否降房价的争议。
“冯仑说房价降三成是只算了给购房者可能带来的折扣价,比如8折购房,而且把房子原材料价格当市场的产品售价不太现实,众筹刚起步,目前真正落地的项目并不多,而且是小众范围。”惠州方直集团投融资中心负责人凌京元向记者表示,对房价的影响,取决于这种购房模式在多大范围内推广。
     房地产众筹平台北斗云筹CEO高山认为,众筹模式解决的是开发商的资金和销售问题,而对于购房者,通过提前分期付款可以享受到比市场价更低的折扣,但目前主流模式是投资型众筹,对房价的影响仅限于单个众筹项目。
“众筹购房价格可以比市场价便宜一到两成,但这是针对参与了众筹购房的项目而言,对整个市场影响不大。”广州大壮集团财务总监夏生如是说。
实际上,购房型的房产众筹,与过去的集资建房类似,不同之处是众筹可以通过互联网平台,向全国购房者募集资金,而集资建房仅限于某个城市区域的周边购房者。众筹的对象除了购房者,还可以是纯粹的投资者,可通过互联网来解决客源量的问题。
目前,房地产众筹分为几种模式。目前市场的主流模式是投资型的股权众筹,即投资者购买的是产品份额,而不是房子。此外还有资产证券化的众筹模式及购房型众筹模式等。
绿地联合阿里巴巴推出的地产宝,即为资产证券化的众筹模式,据绿地有关负责人透露,地产宝的项目主要是针对中小房企,帮助中小房企解决开发资金难题,减少开发成本,投资者回报率是6%-8%,而绿地香港则向融资方收取0.5%-2%的管理费。
万科去年底联手平安好房网,推出的广州北部万科城216套住宅的众筹项目,则是兼具投资和购房性,市场售价5500元/平米,购房者众筹价格4800元/平米,投资者可选择购房,也可选择拿增值收益。
“万科的项目相当于2007年温州炒房团的炒房模式,联合一批投资客,先出资金从开发商拿到内部优惠价,无需真正购买,待房源按市场定价卖出后,将差价收益返给温州投资客。”一位房企业内人士称。
而购房型众筹是购房者在项目开发前就参与进来,可以提前锁定购房者。高山向记者介绍,参与这种模式的购房者先选定相应的户型,在预售时按给定的折扣价购买,而开发过程中,购房者需要根据工程进度追加资金,如果购房者中途想退出,则可返还本金和一定利息。
夏生的公司也在准备发起众筹,其项目是位于广州萝岗万达广场旁的旧改,大约18万平米的规模,土地成本1.2亿元,另外承担部分回迁房的建筑成本,目前开发资金来源主要是从银行做开发贷款。
“银行贷款利率在8%左右,但放款额度与其它项目按揭款结合,去年在银行存1000万元,只贷给我们300万元,今年额度宽松了点,但审批一般要半年,又是分批放款,时间成本高,现在市场在回暖,我们想加快开发速度,所以选择众筹集资来补充。”夏生说。
由于众筹模式刚刚起步,规模仍较小。记者在平安好房平台上看到,目前仅成功众筹7个项目,累计融资1.2亿元。
实际上,众筹模式目前在法律上尚未有明确定义,与P2P金融一样,众筹的安全性还有待筛选,尚处在野蛮生长阶段。
一位房企众筹投资者向记者坦言,目前市场担忧的是众筹模式的风险控制与P2P一样弱,即房子卖出去后不偿还给投资者,或者资金被开发商挪用,甚至被老板卷款跑路,所以暂时难以推广,只能与一流的开发商合作来规避风险。


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