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“深圳客”炒热周边楼市 套牢故事会否重演?

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2015-6-20 00:23:03

摘要:历史总是惊人的相似。随着深圳房价暴涨,时隔五年,深圳购房者再度退而求其次,奔赴东莞、惠州,掀起新一轮购房热潮。

“深圳客”炒热周边楼市 套牢故事会否重演?

本报记者 陈小瑛 深圳报道

 

    

    历史总是惊人的相似。随着深圳房价暴涨,时隔五年,深圳购房者再度退而求其次,奔赴东莞、惠州,掀起新一轮购房热潮。

    “现在不管什么户型的住宅都好卖,深圳客占到70%-80%。”东莞三正地产副总经理李启清告诉记者,由于深圳购房者日益增多,当地楼盘营销人士都习惯地称之为“深圳客”。受此影响,李启清的公司在凤岗镇的两个楼盘——瑞士半山和卧龙山,近期销量比去年同期上升30%-40%。

    东莞多位业内人士向记者证实,“3·30”新政后,临深片区成交量井喷,七八成以上的购房者来自深圳,凤岗镇5月份的成交量跃居东莞第一位。而依赖性更强的惠州,深圳购房群体则超过九成。

    2010年,同样也是“深圳客”掀起了惠州、东莞楼市投资狂潮,造成两地新房供应量严重过剩。五年来,投资客被深套其中,算上银行利息和各种税费,至今亏本也转卖不出去。


转战东莞、惠州


    随着深圳楼市高烧不退,“深圳客”加速外溢,拥有价格优势的东莞临深片区成交火爆,成为东莞市场的绝对主力。官方数据显示,5月份凤岗镇以12万平米的成交量排名全市第一。

    中原地产东莞研究总监车德锐告诉记者,今年一季度市场还很温和,但四五月份临深片区开始发热,往年在东莞32个镇区中,凤岗镇的成交仅能排在八九位。除了临深片区,东莞很多区域仍是不温不火,尤其是远离深圳的几个城区,首次置业的刚需购房者明显不足。

    合富辉煌数据显示,今年1-5月份,东莞一手住宅新增供应面积高达277.2万平方米,同比大幅增加65%;网签面积高达300万平方米,同比大幅增加72%,均创历史同期新高。

    合富辉煌研究总监李兴旺认为,深圳房价高企,东莞房价平稳,均价尚不到1万,生活配套也比惠州完善,深圳高房价逼迫很多购买力不足的人转向东莞。

    此外,“3·30”新政出台后,东莞、惠州二套房均执行了首付4成,这为深圳投资客进入提供了杠杆空间。

“在2011年后,深圳客开始消失了,但去年年底,政策放松后,市场又开始回暖,深圳客重返东莞。”李兴旺告诉记者,在靠近深圳的塘厦、凤岗片区,七八成是深圳客,环江、樟木头深圳客大概占四五成,而长安、虎门、沙田也有两三成深圳客。

    合富辉煌数据统计,2007年1-5月东莞新房均价为4750元/平米,今年同期均价为9260元/平米,八年时间价格仅翻了一倍,而同一时期,深圳房价至少翻了五倍以上。

    同样临近深圳的惠州更依赖于深圳客。

    在惠州靠近深圳的大亚湾龙光城销售经理周先生告诉记者,今年该项目价格一直都是每平米五千多元,但因销售明显回升,项目从6月初开始上调到6000-6800元/平米,客户来源基本上全部是深圳购房者。

    大亚湾房地产协会会长谭建文告诉记者,大亚湾90%的购房者来自深圳,主要是惠州距离深圳一步之遥,价格差异却非常大,大亚湾一套100平米的房子总价不到50万元,首付一二十万元就可以买,月供压力也不大,“但这些钱在深圳只能买个卫生间”。

    据大亚湾区房产管理局统计数据显示,5月份大亚湾销售总金额达16.47亿元,环比增长19.08%,同比增长83.41%。惠州排名第一的楼盘碧桂园·十里银滩,5月销售量达1668套。

    碧桂园·十里银滩销售经理方先生告诉记者,该项目的购房者90%是深圳客和香港客,目前销售单价5500-7500元/平米,比去年微涨300元/平米。


面临被套风险


    不过,五年前的投资大潮曾留下了惠州“空城”代号,前一轮投资客甚至还被深套其中。如今,深圳客再次转战东莞、惠州,曾经的“套牢”故事会否重演?

    李启清向记者表示,越来越多的人开始接受像欧美国家一样,工作在大城市,生活在周边卫星城市,近两年这种趋势越来越明显。凤岗房价在1万元/平米左右,比深圳至少便宜一半,很多在深圳买不起房的人会被挤压到临深地区。

    李兴旺称,这几年随着深圳的很多企业及上下游供应商迁往东莞,当地有产业和生活配套支撑,也带动了深圳客流向东莞。

    “现在买房的基本上是自住,医疗、教育等市政配套也在慢慢成熟,这几年刚需客也积攒了首付款。而2009、2010年基本上全是炒房的,但这些投资客被套了五六年也没赚钱,大家看到了惠州实际上没有投资价值,现在还来惠州买房的,基本上都是考虑自住或度假。”谭建文说。

    不过,车德锐却告诉记者,这一轮购房潮的主流也不全是自住客,由于此前市场传出深圳或将成为直辖市的传言,凤岗、长安等临深片区或将并入深圳,因此这些区域也出现了投资客的身影。

    购买了龙光城一套66平米两房的投资客告诉记者,所购房产总价30万左右,作为一种分散投资,他看中的主要是深圳发展空间不足,未来可能会向周边扩容的概念。

“我们客户有投资也有自住的,项目虽然属于惠州地段,但实际上跟深圳只隔了一条线,规划中的地铁修过来后,交通更方便了,仅相隔几百米,深圳房价均是一两万,这边只要几千块,在深圳买不起房的人,但又需要住房的当然会选择这边。”周经理称,最近成交数百套,项目是总建筑面积500万平米的大社区,目前已建三分之一。

但一位不愿具名的业内人士告诉记者,像惠东、淡水这种距离深圳较远的区域,基本上以投资客为主,但因为前几年投资客都在亏本,无法再吸引后续投资,所以开发商只能打出自住概念,实际上仍然以投资为主。

    上述碧桂园的方经理告诉记者,客户中投资自住兼有,多数是买给父母养老,或者将来自己养老,现在虽没有2010年那么火爆,但销售量也在回升。该楼盘体量非常大,共10万户,目前已建三期,后续还有五六万套待开发。

    “惠州供应量太大,大量房子空置没人住,虽然价格不贵,但仍有泡沫,这一轮进去买房的,除非真正是自己住无所谓,否则必定再次深套。”上述业内人士预言。


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