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房贷收紧,需求透支 深圳房价“熄火”

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2015-7-15 22:05:35

摘要:为防范房价暴涨所带来的潜在风险,深圳多家银行选择收紧贷款。

房贷收紧,需求透支 深圳房价“熄火”

本报记者 陈小瑛 深圳报道

    为防范房价暴涨所带来的潜在风险,深圳多家银行选择收紧贷款。

    《华夏时报》记者获悉,对于首套房贷首付比例,目前国有五大行均已从三成上调至四成,创下历史新高。在首套房贷利率上,五大行上浮比例存在较大差别,其中,中行利率上浮10%,农行、建行、工行上浮5%,交行上浮3%。

    此外,深圳另有5家商业银行暂停房贷业务,并有银行暂停受理单笔赎楼贷款业务。

    受房贷紧缩及需求被透支等因素影响,7月份深圳楼市明显降温。据当地开发商反映,房价超过4万元/平米的楼盘,25-30岁之间的刚需客大幅减少。多个深圳二手房中介也向记者表示,最近二手房带看量缩减,而放盘量在增加,房价开始出现松动。

银行提高入市门槛

    “首付四成是我们深圳分行下发的通知,也不是完全没有额度,其他几个大银行半个月前就上调了,我们还坚持了一段时间。”工行龙华支行一位个贷经理告诉记者。

    该工行个贷经理称,现在工行积压的购房贷款业务太多,至少要一个月才能放贷。客户不断催促,工行只能追随其他国有银行,提高首套房贷首付比例,以缓解业务压力。

    值得关注的是,中行与建行还出台了新规定,暂停受理个人名下有4笔或夫妻名下合计有6笔(含)以上房贷记录的贷款。

    “房价涨得太多了,成交量也虚高,我们分行每天都加班加点做贷款,很多评估价根本跟不上成交价,银行出于风险控制的需要,从7月3日开始调高首付比例。”建行某支行个贷经理对记者表示,银行额度暂时不缺,主要还是响应政府缩紧房贷政策的要求。

    在深圳,目前只有招行、光大银行、北京银行、邮政储蓄银行等仍执行首套房贷首付三成的政策。但五大国有银行的房贷业务占市场的绝大部分,其中,仅中行与建行,就占深圳市场的一半,中小银行的贷款额度和比例均不大。上半年,大银行已放完全年三分之二的额度。

    “只能说现在是首付三成,利率还是基准利率,但不能给予客户承诺,说不定过几天就变了。其实我也希望房贷收紧点,现在真的买不起房了。”招行龙岗某支行个贷经理黄先生对记者说,房价上涨的速度太快,收入增幅远远追不上房价涨幅。

    有部分银行则选择暂停房贷业务。据融360提供的监测数据,截至7月1日,深圳暂停房贷业务的商业银行增至5家,除了此前一直暂停房贷业务的杭州银行和平安银行,民生银行、天津银行、广发银行近期也暂停了房贷业务申请。

    “房地产市场对贷款政策非常敏感,只要贷款放松,市场马上就会反弹,贷款收紧市场就会变淡,效果立竿见影。”深圳一位资深投资客告诉记者,去年“9·30”政策以来,很多人利用银行杠杆炒房,比如将一套房的升值部分从银行套现出来,分成两套房的首付,然后再预留部分现金做未来一两年的月供,想赚一笔就将房子转手。

    该投资客说,此轮银行杠杆比例虽然有所上升,但实际上很多投资客的首付款也是从银行套取,实际负债比例较高,一旦银行收紧贷款,市场转冷,投资客的抛售压力就会激增。

    “每年下半年房贷额度都比较紧,银行什么时候再放松,可能要等到深圳房价真正下跌了。”上述建行个贷经理称,虽然全国信贷政策仍偏宽松,但深圳市场会区别对待。

需求被严重透支

    “现在放盘量明显增多,而看房客户量在减少,由于二季度房价一天一个价,换房的客户在卖房之后再买房吃了亏,因此很多人改变策略,先买房再卖房。但6月下旬银行开始提高贷款利率,二手房没有之前好卖了。”中原地产置业顾问李斌告诉记者,7月份银行提高首付比例,同时上浮利率,市场转淡更加明显。

    中原地产华南区总经理李耀智认为,在经历了上半年的疯狂上涨后,市场已严重透支未来需求,短期内刚需无力再承受高房价。

    世联地产数据显示,7月第二周深圳一手住房共成交1643套,环比下降6.11%;二手房共成交3632套,环比仅上涨0.83%。由于网签数据会滞后于市场一段时间,目前数据变化暂不明显,市场预期三季度成交量将下滑至少20%。

“25岁至30岁这个年龄段的首次置业者,现在基本上消失了,该买房的上半年已经买了,没买的短期内买不起。”万科麓城一位销售经理告诉记者,目前该盘的客户主要是年龄更大些的首次置业者或改善型置业者。

    记者实地踩盘发现,万科麓城去年的单价还在2.3万元/平米,目前售价已超4万元/平米,一套88平米的房子,折后价也要350万元以上,首付需上百万元。在福田、南山、罗湖、宝安中心区乃至西乡片区、龙华、坂田等房价涨幅较快的区域,新楼盘售价普遍已超过4万元/平米。

    “在关内和靠近关内的片区,单价超过4万元/平米的房子,刚需客已经买不起,只能往关外的边远地区转移。”美联物业华南区总经理江少杰说。

    在需求缩减的同时,深圳楼市供应量仍在增加。中原地产的预测数据显示,今年下半年,新增供应或将达到2.5万套、230万平米,其中,龙华、宝安、龙岗仍是供应大户,占总体供应量的一半以上。

    “根据以往的供应情况分析,深圳下半年的供应量一般比上半年增加50%-100%,2015年同样如此。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示。

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