热门标签

首页地产正文

深圳炒房客沉浮录

作者:陈小瑛 董映颉

来源:华夏时报

发布时间:2015-7-25 00:15:17

摘要:尽管经历了多次跌宕起伏的调控周期,但最近八年来,大部分投资客赚得盆满钵满,高华的收益率甚至高达上千倍。而深圳炒房客只是这些年全国房地产投资客群体的一个缩影。

深圳炒房客沉浮录

陈小瑛 董映颉

  高华2000年从东北到深圳闯荡,最初买房纯粹为了自住,但随着收入增长,租金可抵月供的房子,吸引高华将目光转移到房产投资。

  几万元的首付就能撬动一套房,让高华开始意识到,只要房子升值幅度超过银行利息,贷款买房就划算。于是高华从2006年起,大胆从银行套钱出来投资更多房子,直到2008年金融危机爆发,其手中持有的房产超过10套。

  2009年后,炒房客在深圳楼市不断“兴风作浪”,甚至将炒股手法挪至楼市,联合坐庄控盘,在2007年和今年上半年房价上涨中火上浇油。

  尽管经历了多次跌宕起伏的调控周期,但最近八年来,大部分投资客赚得盆满钵满,高华的收益率甚至高达上千倍。而深圳炒房客只是这些年全国房地产投资客群体的一个缩影。

  初尝投资甜头

  从1999年就开始在深圳购房的投资客郭亮,也意识到贷款撬动房产投资的收益来得快,他2003年拿出几万块开始在靠近香港的皇岗口岸投资,不到一年收益翻倍,后来郭亮将升值部分到银行做转按揭套出来80多万元,又去投资了多套房产。

  2005年,房价猛涨引发了首轮房地产调控;2006年,中央各部委又多次出台调控政策,但收效甚微。

  为抵制房价过快上涨,2006年4月,深圳市民邹涛在网上发出公开信,呼吁市民支持“不买房行动”、“让房子烂到炒房人手中”。同时,邹涛恳请政府采取行之有效的措施进一步调控房价。此事轰动一时,响应者众多,十多天时间,超过1.6万人加入了不买房阵营。

  然而,面对节节攀升的房价,高华不但未加入不买房队伍,相反增强了投资意识。2006年5月,深圳成功申办第26届大运会,主赛区在龙岗,高华认为政府一定会为此大面积建设各种配套设施,这里值得投资。

  于是,高华以120多万元卖掉手中房产,在扣除银行贷款和开发商垫款后,剩余80万元。2007年初,他一口气在龙岗中心区买了4套大户型房子,包括龙城国际的两套房子、罗马公园一套、中央悦城一套。此外,他在平湖还投资了3套房产。

  “那时,房子的租金基本上都可以抵月供,即使补差额也没多少,我就想着交房装修后出租,这样没什么压力。”高华当时并不觉得自己有多激进,他认为能最大限度利用银行贷款炒房,是稳赚不赔的生意。

  当时,高华对楼市调控的概念并不强,且颇具讽刺意味的是,2005年调控后到2007年3年间,深圳新建住宅均价每平米分别涨至7040元、9230元、13370元。

  2007年,整体经济进入过热期,经济的快速增长和信贷的扩张,将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段,深圳楼市也不例外。

  高华没有料到,一场危机很快就来了。

  2008年的深刻教训

  为了遏制通胀,从2007年3月开始,央行连续6次加息,同时为了抑制房价上涨,当年9月,央行重拳调控楼市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。

  之前,高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大,缺乏风险防范意识,在货币政策持续收紧下,2007年10月,深圳楼市阶段性见顶,开始有价无市。只会买不懂卖的高华,在2008年终于栽了跟头。

  2008年2月深圳新房价格达到1.6万元/平米后,开始断崖式下跌,开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至,不少新楼盘如龙华金地梅龙镇等价格腰斩,购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍,最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。

  此时,高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来,我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常,但仍死扛着,用几张信用卡,拆东墙补西墙。

  4万元的月供压得高华喘不过气来,他当时月薪仅8000多元,收入远远无法填补缺口。2008年初,高华意识到必须“减仓”,于是以成本价出售中央悦城,套现30万元还月供,同时房子装修完后陆续出租,减轻了月供压力,这样挺了10个月。

  用高华的话说,出现转机“是托了全球金融危机的福”,否则他还要继续割肉卖房还月供。

  面对经济下滑风险,2008年10月至12月,中央出台政策“组合拳”救楼市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,以及减免税费等措施,市场应声止跌。地产大佬潘石屹振臂疾呼:“苦苦等待的‘解放军’终于来了。”

  不过比高华更激进的投资客却倒在了黎明前。投资客李金东曾拥有上亿资产,但在房价的持续下跌中,当年手中的69套房全部变为负资产,只好忍痛割肉。

  楼市的冬天过去了,炒客的春天就不会远。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始有了声音。当中国楼市进入“疯狂的全民炒房”时代时,资深炒房客因其特有的“抢占”策略和超前意识,成为购房者和开发商们竞相追逐的群体。

  与李金东再无资金翻盘不同,高华虽然挺过来了,但这次教训足够深刻,他反思自己步子迈得太大,以他的收入最多投资两三套房。同时,也让高华坚定认为,只要中国经济向好,房地产就不会崩盘,一旦市场进入调整,政府必会救市。

  联手炒房

  2009年大规模刺激政策出台后,房地产成为货币宽松的最大蓄水池,全国各地掀起了救楼市浪潮,市场迅速反弹。有了前几年的炒房经验,高华认定机会再次来临了,于是通过房子再贷款,找朋友借钱,又卖掉两套房套现200多万元,准备大干一场。

  高华对比2002年之前的十年炒股经历与2002年之后的炒房收益后,发现差异巨大。房产除了投资属性外,还承载着居住功能,股票可能被套多年,但房子跌了还能住,所以2009年楼市与股市同时反弹时,高华彻底舍弃了股市,专心投资楼市。

  这一次,高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。2009年底,他与几名投资客一起,开始通过联合控盘的方式炒房。

  高华们选了南山区三个只有两三百套房源的二手房小区,其中80%是自住客沉淀不动的房源,剩下几十套流转,只要有放盘的,他们就联合接手,直到小区没有房源可卖,形成垄断后,投资客便有了定价权,几个人先通过对敲互相买几套,将价格炒高,然后每隔几天放出一套,制造稀缺的假象,由几个中介同时放盘形成热卖竞争,他们在幕后操纵。

  以南山某小区为例,房价在2009年底只有七八千元,高华们前后吸盘六个月,在这期间,由于全国楼市的疯狂反弹,从2010年1月起,政府再次开始调控,包括营业税免征期延长、连续上调二套房贷首付比例等多项举措。

  因流动性泛滥,市场并未立即熄火。到2010年6月,高华预感到此轮反弹已到高点,便开始一套一套逐步放盘,到2011年三四月时,该小区房价被炒至1.6万元/平米,高华们将手中的房源全部清盘,收益翻番。

  在这场投资盛宴中,高华和其他投资客大赚。深圳市官方数据统计,2010年新房成交均价首次突破2万元/平米,比2009年上涨33.2%,两年时间,房价上涨幅度超过50%。

  面对低房价一去不复返的大势,2010年5月,邹涛在个人博客上向当年响应不买房活动的人道歉,称“在面对连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂的中国房价时,我们唯有顺势而为”。

  高华说,历史证明邹涛错了,曾经的参与者无不后悔,甚至有人想要找邹涛麻烦,抱怨因听信于他才耽误了购房的最佳时机。

  2011年,限购令、限贷令等行政调控手段出台后,购房名额成了最大问题,投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作,因此高华的炒房团队解散了,随着投资退潮,深圳市场成交量再次下滑,二手房成交量从当年1月的10831套,下滑到7月的2384套。

  在商品房市场调整时,高华又开始同朋友炒作小产权房,同样采取联合控盘的方式。南头附近的南龙苑、名仕春天、荔园新村等小产权房社区,都成为高华们的猎物,一些小产权房从6000多元/平米,被炒至11000元/平米,收益接近翻番。

  起初郭亮也没有意识到限购政策的威力那么大,2012年仍未放松,郭亮想出了合伙人跟投的公司运作模式,帮亲戚朋友交社保,解决限购问题,再用他们的名额一起炒房,按股份分红,而不是以公司名义炒房,一来没法贷款,资金运用效率低,二来增值税费过高。

  调控带来的机会

  从2011年下半年后,全国房地产再度步入调整期,当时,深圳等一线城市最先反应,二三线城市调整紧随其后。

  由于限购限贷的存在,深圳投资水分逐渐被挤干,投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。

  而郭亮便是留守楼市的其中一个,在不断总结经验教训后,郭亮的投资手法趋于成熟,即在不景气的周期开始搜集“笋盘”买入,无论是哪个区域,只要比市场价便宜足够多就下手,同时关注新房市场,尤其是房地产上市公司的楼盘,每年都有销售任务,一般会先于二手房市场降价促销回笼资金,然后在景气周期内逐渐卖出。

  其间,中国在“稳增长”的主基调下,房地产市场的拉动作用再次被放到了显要位置。2013年的十八届三中全会成为楼市调控的转折点,提出市场将在资源配置中起决定性作用,同时要更好地发挥政府作用。

  郭亮认为调控手段将逐渐退出,但他仍会做足准备,投资偏向于做中线,留足两三年的月供,尽量达到翻倍再卖出,投资回报率比以前更高,如他2011年投资的龙华绿景香颂、西乡果岭,两三年后收益均在一倍以上。

  而2014年上半年低迷的楼市,又给了郭亮和高华“进货”的良机。数据显示,去年上半年,北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑,广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成,深圳、北京的跌幅超过四成。

  “当时媒体都在唱衰深圳楼市,说要谨防暴跌,但我根据银行的信贷政策得出结论,是要防止下半年房价暴涨。”郭亮说,在去年上半年,他和其他投资客就开始在市场吸盘了。

  果然,央行去年出台了“9·30”政策,被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出,今年“3·30”政策火上浇油后,深圳房价开始暴涨,大部分区域二手房价格涨幅超过50%,热点片区甚至翻倍。

  其中6月份30713元/平米的成交均价更创下历史新高。数据统计,2015年上半年,深圳新房成交均价同比大增20.3%,涨至每平米28040元。

  深圳这座城市,很少出现像今年春夏这样的群体性癫狂,似乎空气中都飘浮着一层恐慌。几乎每个人都在抢着什么,小散户在抢股票,消费者在抢房子,开发商在抢能够制作“面包”的“面粉”,仿佛这些东西一夜之间都变成了不可再生的“稀缺资源”。

  在“3·30”楼市新政出台前,高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子,买入价格约51000元/平米,6月份以约78000元/平米卖出,净赚了270万元,而高华的朋友晚卖半个月,比他多赚了60万元。

  “限购只能找别人的名额买,但毕竟不是自家人,随便一套房都是上千万元,在利益面前,每个人都靠不住,存在法律风险,因此不敢做长线,一般三五个月、最多半年时间就转手。”高华说,限购让他在投资上变得更为谨慎。

  当调控成为一种常态后,投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。

  “房地产调控实际上给了投资客机会,涨涨跌跌,才有套利空间,如果一直较为平稳,投资客是没有利润的。”郭亮毫不讳言,目前手中滚动的房子仍有十多套。

  在郭亮看来,货币和信贷政策是影响房价的最大因素,随着信贷放松,2014年下半年,成交量在不断上升,说明有人抄底,果然“9·30”政策出台后,10月份市场开始出现涨价苗头。

  郭亮认为,今年全国楼市唯独深圳房价暴涨,是因为从2011年至2014年间,深圳房价涨幅偏小,2014年深圳新房成交均价为23973元/平米,同比上涨11%。相比2010年的均价,四年房价上涨19%。低于同期北京、上海的涨幅。

  而高华投资的参考指标是,首先看政策,没政策时看市场供需,只要信贷放松,房价必然上涨。去年高华力劝同事购房,有19个同事成功在深圳房价暴涨前入市。

  这些年来,高华在楼市上总共赚了3000多万元,他不断分享自己的投资经验,在朋友圈中造就了多个千万富翁。而郭亮从几万元起步,他说收益算起来达到上千倍。

  套现等待下次良机

  经历过十多年的起起伏伏,高华总结了一句话:“年初不买房,一年就白忙,三年不买房,一生悔断肠。”

  不过这也分城市,二三线城市的投资环境就远不如深圳。源于老家的因素,2008年,高华在沈阳也买了几套房,当时三千多元的价格,七八年过去,如今也只有四五千元,涨幅微乎其微;2008年,高华在妻子家乡广西青州投资了一栋3层楼,当时一年收租5万元,但如今不升反降,每年租金仅3.6万元。

  高华认为,深圳是个年轻化的城市,外来人口不断注入新鲜血液,而土地供给有限,只要经济转型升级成功,房价长期来看还是易涨难跌,但会面临短周期的调整。“好比一个人跑步,如果速度冲得太快,很快就跑不动了。”

  在郭亮看来,深圳的城市地位不如北京、上海,北京在2013年房价大涨后,2014年部分区域二手房价向下回调了20%左右。他认为,深圳此轮房价暴涨后,必然会出现回调。

  实际上,目前市场已有下调迹象,信贷上也在收紧,今年7月,深圳五大国有银行将首套房首付比例上调至四成,利率均有不同程度上浮,效果立竿见影,市场成交量迅速下滑,二手房业主报价下调,阶段性见顶再次到来。

  “我们觉得调整幅度在20%以上。”郭亮认为,深圳房价在过去几年上涨幅度较小,今年是补涨,但市场已过分乐观,找出各种支撑房价的理由,但下跌时这些原因会全部消失。与2010年一样,在今年五六月楼市顶峰期间买房的人,预计又要站岗两三年才能解套。

  郭亮已在四月份开始出货,二季度卖了三套,他的计划是,下半年筹集资金,明后年去市场上“捡便宜”。

  如今,高华手里仍有8套房,价值数千万元,即便市场不断有房产税进展加速的消息涌现,高华也无所畏惧,他认为房产税就是伪命题,好比卖菜的店铺,税费涨后,要么菜价涨,要么倒闭关门,但关门对谁都没好处,同理,房产税的成本最终还是会转嫁到购房者身上。

  郭亮认为未来十年仍是投资的好时机,只是中间会有曲折震荡的短周期。

  (应采访对象要求,文中高华、郭亮、李金东均为化名)


查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)

(5)收藏(0)

评论

  • 马克金9002015-7-25 15:36:48

    你好,中国现象

    回复(0)
水皮杂谈