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业内称大股东需权衡多方利益 重组手法逆转 揭秘招商系地产整合

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2015-8-13 02:01:24

摘要:停牌4个月后,招商地产重大资产重组方案终于定音,拟定为母公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商局蛇口”)换股吸收合并招商地产,并向深交所申请上市。

业内称大股东需权衡多方利益 重组手法逆转 揭秘招商系地产整合

本报记者 陈小瑛 深圳报道

    停牌4个月后,招商地产重大资产重组方案终于定音,拟定为母公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商局蛇口”)换股吸收合并招商地产,并向深交所申请上市。   

    8月12日,招商地产宣布撤回此前发布的80 亿元可转换公司债券申请文件。招商系地产整合进程正逐步推进,与此前业界预期的由招商地产通过定增吸入集团地产资源的模式大相径庭,大股东招商局集团为何会改变重组方式?

重组方式逆转

    “消息封锁很严,包括资产评估、报送材料等,都是由集团设立的新机构在负责,集团在我们内部说得很清楚,不要议论,不要揣测,无论哪种方式,都是大股东的行为,两个公司都在大股东手上,整合资产就是拿出一个最优的方案来。”招商地产内部人士告诉记者。

    6月23日,在招商局蛇口工业区公司整体改制成招商局蛇口工业区控股公司后,掀开招商局集团地产业务整合大幕的一角,当时招商局集团董事长李建红称,招商局蛇口将成为蛇口前海自贸区建设的主体。

    当时,业界认为最有可能的重组方式是招商地产通过定向增发收购招商局蛇口资产,6月底,招商地产董秘刘宁还曾告诉记者,只要没有法律障碍,招商局集团希望将全部地产资源整合到招商地产平台,集中资源做大做强招商地产。

    但意外的是,最终重组主体变成了招商局蛇口。而被吸收合并的招商地产将被终止上市并注销法人资格。

    一位熟悉蛇口工业区的人士告诉记者,最初集团是希望定增重组地产业务,但后来发现有些资产评估较难,例如前海的土地,在政府规划尚未出台之前,是用工业用地还是商住用地来评估计价,这些资产可能需要先剥离出去,重组规模就不够大,整合的效果大打折扣。而由母公司合并后,增加了土地储备,新公司规模将比招商地产大很多。新模式的重组时间还可以延长半年。

    不过,招商地产内部人士认为,前海土地权属清晰,不管评估价多少都不会影响重组,因为对换股股价定价时,是根据公司过去一年净利润规模作为评估基准,以及今后的盈利状况来评估,与销售值无关。

    除此之外,招商地产内部人士告诉《华夏时报》记者,招商局集团改变重组方式主要出于几方面的考量,首先是大股东的利益要最大化;其次,必须考虑中小股东的利益,新股份的发放定价必须与市场价值匹配,需要得到市场的认可才行。

    “同时还要符合国资委的战略投资和股权管理取向,国家希望在国有资产改革中,形成多个类似新加坡淡马锡的模式,而招商局集团是其中之一。”上述招商地产内部人士称,这些均须在现有的法律和框架内完成重组。

新公司是唯一地产平台

    8月12日,招商地产公告,由于资产重组,撤回80 亿元可转换公司债券申请文件。市场预期,招商地产发展所需的大额资金,将通过新公司上市融资解决。

    招商局蛇口原来的主要业务是产业园区开发与园区服务,蛇口工业区在产业地产领域的土地储备能力、运营管理经验强于招商地产。

    招商地产被招商局蛇口吸收合并后,前者将注销不复存在,但招商地产内部人士称,新公司仍是招商局集团的唯一地产平台,招商局蛇口非地产业务不会整合到新公司,需要先剥离出去。

    该内部人士进一步称,吸收合并后,预计招商局集团在新公司的占股比例仍将维持在53%以内,已经绝对控股,不需要再增加持股比例,肯定会引入新的战略投资者。

    而整合的地产业务除正在开发的几个物业外,还包括尚未开发的前海3.5平方公里土地、深圳光明新区2平方公里土地,以及与福建漳州市政府合作的漳州开发区34.24平方公里土地、蛇口太子湾邮轮母港170万平米的综合体项目。

    上述业内人士分析称,整合完成后,除招商地产原有的住宅、商业、工业地产外,招商局蛇口还将在自贸区的基础设施建设、港口和物流仓储基地建设等物流地产业务,以及“一带一路”中寻找机会。

    据招商地产内部人士介绍,“一带一路”在招商局集团内部有详细规划,涉及港口、海运、金融、地产等各个业务机会,集团在海外的布点包括澳洲、新西兰、白俄罗斯、哈萨克斯坦等国家都有项目,而所有海外扩张业务都是综合开发,集团在拿下一个多元化的项目后,再交给旗下各个子公司分别去完成,比如与地产有关的,就会交给招商局蛇口承建。

    原来招商局集团的地产业务分散在各个子公司,而整合后的新地产平台将承载集团所有的地产资源和业务,也能更好的利用集团内部资源。

    招商局集团董事长李建红称,招商局蛇口和招商地产的重组,争取按原计划在年内完成。

    据上述熟悉蛇口工业区的人士称,近期中央巡视组进驻招商局集团,在巡视结果没有出来之前,招商局蛇口的人事暂不会变动。

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