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投资客不惜多方借贷,利用高杠杆资金蜂拥而入 深圳楼市为何疯狂

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2015-12-5 00:26:44

摘要:受惠于房贷宽松及二胎政策等利好,在经历三季度的短暂熄火后,四季度开始深圳楼市再度重燃,11月份,不论新房还是二手房成交均价,首次突破“4”万元大关,置业者担忧房价上涨的恐慌情绪再次蔓延开来。

投资客不惜多方借贷,利用高杠杆资金蜂拥而入 深圳楼市为何疯狂

华夏时报(www.chinatimes.cc)记者 陈小瑛 深圳报道

受惠于房贷宽松及二胎政策等利好,在经历三季度的短暂熄火后,四季度开始深圳楼市再度重燃,11月份,不论新房还是二手房成交均价,首次突破“4”万元大关,置业者担忧房价上涨的恐慌情绪再次蔓延开来。

但在市场信心高涨的情况下,一种新的潜在风险也在累积。据记者了解,四季度以来投资客蜂拥而入,在不少新楼盘投资比重占据六七成,有新盘购买者甚至超过九成为投资客。

链家地产二手房研究院总监肖小平告诉记者,由于市场看涨预期强烈,很多投资者想借机搏一把,不惜通过多方借贷,利用高杠杆资金凑齐首付,设想着通过一年半载转手赚钱,一旦信贷收紧,深圳房价涨幅慢或者不涨,这些投资者将难以支撑。

投资客蜂拥而入

根据深圳中原研究中心监测,11月深圳一手住宅量价齐涨:成交5668套,环比增加1.5%,成交面积为58.4万平方米,环比增加7.7%,由于豪宅的集中入市,成交均价更是大幅上涨33%,以44761元/平方米的均价创下历史新高。

11月最后一个周末入市的6个新楼盘,3000余套房,超过7000购房者参与了摇号,平均销售率都达到了八成左右。

在几个楼盘现场调研的一位业内人士告诉记者,这些楼盘已购买群体,超过六七成是有房一族,曾在房子中获利不菲,受益于房价上涨带来财富增值的人,再买房大多是投资。而放弃的购房者则以首次置业为主,普遍是“太贵了,再看看,不怕买不到”的心态。

野村证券香港房地产分析师称,一线城市平均有9个月库存,而深圳只有6个多月库存,如今有很多香港人到深圳买房,因为尽管深圳房价涨得快,但仍然只有香港房价的一半,投资空间较大。

市场近期有一种观点盛行,随着美元走强,香港楼市将下滑,而深圳经济维持高增速,深圳房价不久后将赶上香港。然而,也有业内人士对未来市场持谨慎态度。易居房地产研究院副院长杨红旭认为,深圳楼市已经过热,不再适合投资性买房。

而万科副总裁谭华杰也对媒体表示,深圳楼市今年以来的暴涨,透支了未来几年的涨幅,接下来两三年估计涨不动了。

深圳楼市在三季度曾出现成交量下降、房价涨不动的迹象。10月份二手房成交只有7610套,相比7月份17640套的巨量,下降了1万套。但四季度以来市场的走势,让人出乎意料。

综合深圳规划国土委和链家市场研究中心数据,11月份深圳二手房成交10737套,其中住宅成交9594套,环比增长42.5%,同比增长53.1%,二手住宅均价首次超过4万元/平米,同比上涨44.1%。

肖小平说,四季度以来的置业者大多以投资客为主,不少刚需大呼收入赶不上房价增长之余,又因看不到房价下跌迹象,产生恐慌心理跟随入市。

肖小平告诉记者,从各方的消息来看,11月29日开盘的某新盘,买家有90%是投资客,她担忧全民投资,谁来接盘?据记者了解该盘为前海港湾花园。

潜藏的风险

在四个一线城市中,今年深圳房价的涨幅独占鳌头,市场各方声称,房价不断高涨代表着城市竞争力越强,为此找出了多种支撑高房价的理由,如经济增速最高,高科技和互联网企业发展势头猛,环境最宜居等方面。

不过,深圳市规划国土委内部人士告诉记者,上述这些因素这几年一直存在,并非今年才出现,按照往年经验,深圳房价持续暴涨一年后,信贷会收紧,房价肯定涨不动了,但由于全国货币政策一盘棋,在经济不景气下,从去年“9·30”政策以来,货币一直维持着宽松态势,处于降息周期中,而且短期看不到收紧迹象,这才是决定深圳房价短期跌不下来的关键因素。

“2010年后深圳房价涨幅很小,北京、上海房价远超深圳,今年算是补涨,而购房者又有从众心理,一涨起来就怕现在不买,后面更加买不起了。”深圳一位手持十多套房的资深投资客对记者分析称。

肖小平说,今年买房的购房者,约三分之二是换房或改善置业,经济实力强的,保留原来的房子,或者做二次抵押贷款,从银行套钱出来再投资,房子能让财富迅速增加,激励着许多家庭多方借贷倾尽所有也要投资买房。

据肖小平调查,很多购房者从各种渠道凑来的资金,只能勉强维持他们半年或一年的月供,购房者设想的美好蓝图是,一年半载后卖房,自己投入的钱,能带来更多的钱,从房子里走出来。

“杠杆可以用,但要在能力范围内,有些经济实力有限的年轻人,看着房价还在涨,哪怕月供压得喘不过气来,也舍不得卖,想着再等等可以多赚几万块。”肖小平称,很多投资者想借机搏一把,于是用信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷支撑,这些资金成本都不低。

这种短期投资潜藏的风险是,一旦深圳的信贷政策收紧,市场将迅速冷却,房子是流动性较差的不动产,购房者买涨不买跌,投资客并非想卖就能卖出去。肖小平担忧,“要是接下来深圳房价不涨,或者涨得慢一点,这些投资客可以撑多久呢?”

“要看这种投机者占多大的比例,而且要看货币政策何时收紧,如果持续放松,现在投资的人还有接盘者,但如果明年就开始收紧,这波投资者会被套住,过去房地产投资周期,最后一波总会死得很惨。”上述资深投资客分析称。


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