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热点城市集中调控去杠杆 降温初现 一线楼市起波澜

作者:陈小瑛 杨仕省 王海春

来源:华夏时报

发布时间:2016-4-1 23:53:09

摘要:尽管市场对房价疯涨的城市已有调控预期,但即日起执行的果断,仍让市场措手不及。《华夏时报》记者走访发现,深圳、上海等市场购房热情在新政后立即熄火,新楼盘开盘去化率明显降低,且定价低于预期,二手房市场业主报价下调,低于市场价几十万元甩卖的房源开始不断增加。

热点城市集中调控去杠杆 降温初现 一线楼市起波澜

本报记者 陈小瑛 杨仕省 王海春

深圳、北京、上海报道



在大部分二三四线城市还在努力去库存的情况下,楼市过热的城市开始集中收紧调控。

3月25日,上海出台了被称为史上最严格的楼市调控政策,深圳、南京、武汉等多城市调控政策接踵而至。记者采访获悉,北京相关部门也在开会研究稳定楼市的举措,并有相关的政策储备。

尽管市场对房价疯涨的城市已有调控预期,但即日起执行的果断,仍让市场措手不及。《华夏时报》记者走访发现,深圳、上海等市场购房热情在新政后立即熄火,新楼盘开盘去化率明显降低,且定价低于预期,二手房市场业主报价下调,低于市场价几十万元甩卖的房源开始不断增加。

部分市场熄火

就在3月25日晚上9点,调控政策出台前几小时,深圳有开发商闻风而动,位于龙华新区的潜龙公馆提前通知客户解筹,但由于新政预期,选房者与弃购者对半。

果然,紧随上海之后,深圳赶在深夜11时公布了政策,规定“非深圳户籍购房社保‘1改3’”以及“首套贷款还清后二套房首付三成改四成”。虽然力度远不及上海严厉,但突击未给市场任何缓冲期,令开发商和部分投资客手忙脚乱。

记者在3月27日潜龙公馆开盘现场参与摇号选房发现,新政策的实施确实对深圳购房的热情起到了抑制作用,开发商以均价5.3万元/平米带精装修开盘,低于此前的预期价格,但销售率却只有六七成左右,相比之下,周边二手房价格已普遍在5.8万-6.5万元/平米之间。

“价格确实不贵,但新政刚出台,还是先观望下。”现场投资客占比较多,几位投资客告诉记者,深圳房价一年翻番,调控后短期跌的可能性更大。

“如果早开盘一个月,五六万的价格早就是日光盘了。”潜龙公馆的有关销售负责人称。

3月下旬以来,虽然政府没有正式出台调控政策,但有关部门先是打击“首付贷”,后是禁止“众筹炒房”,深圳楼市实际上已弥漫着滞涨氛围,买家开始观望,房子也不好卖了。

美联物业深圳总经理江少杰认为,二套首付调高至四成影响较大,尤其是针对快进快出的短线炒家,只要市场横盘,就要亏利息,接下来半年到年底,绝对会有短炒投资者让利出货,楼市将处于动荡期。

据深圳中原研究中心数据,在3月第四周,深圳中原经理指数直接跌到了2014年9月以来的最低点,深圳有两成业主下调报价,而低于市场价几十万元的、属于急卖的笋盘也在增多,有的最高可以比市场价低10%。

同样,上海调控新政落地的首周,楼市也出现明显降温,新房和二手房成交量均有所下降,并且随着近期二手房市场降价卖房业主的增多,场内观望气氛有所抬头。

北京因限购政策最严,去年市场成交量价稳步回升未出现暴涨,2015年北京新房成交均价为2.72万元/平米,同比上涨近10%。在四个一线城市中,广州较为例外,市场还在为去库存发愁,房价不见起色,政府有心放松限购政策但未被允许,市场仍不温不火。

热点城市去杠杆

此轮房价暴涨的城市,除了房子供不应求外,与楼市不断加杠杆,以及场外配资参与投机密不可分。

深圳房地产研究中心主任王锋撰文透露,深圳投资性购房的比例从20%上升至2015年底的40%,甚至更高。

“大部分投资客是有房的人,将一套房卖掉,钱套出来换作两套房首付,再从银行做高贷,或者先用过桥资金将房子红本赎回后,到银行做抵押贷款买房,还有通过从不同银行做三五十万元消费贷款凑齐首付的投资者,月供也是依靠从银行套钱出来。”深圳一位资深投资客说,与股市一样,深圳房价节节炒高主要就是靠不断加杠杆。

深圳市规土委人士称,政府并不希望房价大起大落,去杠杆打击投资客短炒行为,是深圳此次调控的主要目的。

房价过快上涨的热点城市都在积极去杠杆,早在3月18日,苏州就因库存仅剩3个月,率先出台了“苏十条”,限制房价过快上涨。3月25日,央行南京分行与银监会江苏监管局也联合发布通知,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源。同一日,武汉市也发布公积金贷款新政等。

戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为,上海楼市新政中,提高外地户口购房社保年限,意在过滤中短期、稳定性相对较差的外地客群,控制涌入上海住宅市场的资金,上海新政将挤干投机投资的水分。

“北京未来政策的调整要看市场走势。”北京市住建委主任徐贱云日前表态说,从目前情况来看,北京的限购政策没有取消的理由。记者向北京市各区住建部门求证获悉,北京将坚持现有的限购政策,以稳为主。

资金涌向去库存城市

随着热点城市的政策逐渐收紧,此前集中在这些地区的投资客,还在继续转战周边城市。最近一年来,临近深圳的东莞、惠州楼市再次涌现继2010年之后的第二波购房热潮。

据东莞中原研究部数据显示,2016年2月东莞住宅成交面积同比大增194%,连续第11个月创下历史同期高位。另有数据显示,截至3月28日,惠州单月销售面积已达到164万平米,创下新高,根据广东省3月初的去库存任务,到2018年,3年间任务为165万平米,但惠州仅用1个月就完成了3年的去库存任务。

随着成交量的攀升,一年来,不少新楼盘价格也在跟随深圳翻番。3月29日,惠州房管局对于高烧的惠州楼市出台相关降温措施,成为广东省首个对楼市高烧采取降温措施的三线城市。

上海调控政策的收紧对于后市的影响,苏鑫也认为,将产生市场溢出效应,使大量投资需求外溢到长三角周边城市,从而加速催火昆山、苏州、杭州等周边城市,接下来的需求可能会有不同程度的快速增长。

“在北京限购未松、通州限购从严的大势下,也让投资客笃定加码布局北三县(廊坊市下辖的三河、大厂、香河)的项目。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京五环内的房子越来越少,买房者向东移的趋势明显,越过通州,直奔环京周边县。

记者调查发现,三河燕郊的房价目前已涨至近2万/平米,与一年前约万元的单价相比,房价涨幅达到100%,这也迫使周边城市开始防范楼市炒作。廊坊市政府3月27日透露,为稳定环京周边县(市)住房价格,廊坊市研究了稳定住房价格的若干措施,即将公布。3月28日下午的京津冀协同投资招商会议上,参会的廊坊官员证实了上述消息。

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