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业内称新政消化期短暂 之后仍将进入上升通道 深圳楼市滑入调整周期?

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2016-4-8 23:20:05

摘要:深圳楼市刚被“3·25”调控政策刺了温柔一刀,从4月1日开始,又例行上调二手房交易评估价,绝大部分增幅在50%左右,二手房交易税费大幅增加。

业内称新政消化期短暂 之后仍将进入上升通道 深圳楼市滑入调整周期?

本报记者 陈小瑛 深圳报道

深圳楼市刚被“3·25”调控政策刺了温柔一刀,从4月1日开始,又例行上调二手房交易评估价,绝大部分增幅在50%左右,二手房交易税费大幅增加。

受此影响,深圳市场出现明显降温,业主报价普遍出现5%左右的下调,前海片区最高降幅10%。随着成交量的下滑,购房者均期待调控周期来临,房价能大幅下调。

但受访的业内人士均认为,市场对这些政策的消化期只需几个月,市场小幅调整后,将重回稳步上升轨道,深圳政府调控意图并非打压房价,而是抑制房价再度出现暴涨,在货币政策维持宽松的大环境下,房价难以下跌很多。去杠杆打击投资客的调控到底有多大威力,还有待市场检验。

市场只是短期调整?

深圳上调评估价虽是常规动作,但此次调整距离上次在2015年10月1日的调整仅隔半年,是时间间隔最短的一次。

据中原地产人士查阅的资料显示,福田区景田片区大约上调了60%,香蜜湖片区接近100%,还有的小区上调幅度超过150%。以豪宅为例,水榭花都评估价调到85000-150000元/平米,每套税费150万-300万;香蜜湖一号评估价调到100000-200000/平米,每套税费180万-700万不等。

事实上,深圳市房地产经纪行业协会此前就发布提示称,全市平均上调幅度将在50%左右。

市场主流观点均认为,深圳的楼市新政,消化期可能很短,只有三五个月或者半年,之后仍将进入上升通道。

有业内人士认为,这直接提高了二手房交易税费成本,也将极大地打击买卖不超过2年的短炒投资客。影响最大的是144平米以上户型的投资客,资金占用成本高,大幅增加税费也会加重市场观望情绪,成交活跃度减少,对于原本就不算好卖的高总价房,短期降价是唯一的选择。

美联物业深圳总经理江少杰对记者表示,深圳二手房评估价,以往最高调高过三成,但都是几个月后市场就消化了,也不会影响到当地的房价,正如香港过去多年执行的税费都很高,但也没有影响到房价,去年以来的房价下跌是因为香港经济出现问题导致。

据记者了解,新政后,前期遭爆炒泡沫较大的二手房,目前业主报价跌幅大概在5%-8%左右。前海片区降价幅度达到10%,且成交急剧下滑。以市场价1500万的卓越维港为例,目前有业主报价比市场价格便宜了300万元。

“调控后涨价预期改变,靠借贷来的资金炒房成本又太高,恐慌性购买人群和投资性需求不会入市了,相当于市场需求要减少一半,短期房价肯定会下跌,市场会挤泡沫。”深圳地产专业人士陶文杰对记者说。

深圳中原研究中心报告显示,进入3月份,市场观望情绪浓厚,特别是新政出台后,客户入市积极性明显减弱,市场成交量和供应量纷纷下滑,而且访客指数与开盘销售率也持续处于低位,市场调整初见成效。

“未来半年,短炒投资客可能会急于出手,市场会有调整,因为利息成本太高,短期不涨或涨幅很慢的话,成本就会抵消他的利润。”江少杰说。

链家二手房研究院总经理肖小平认为,评估价上调短期影响较大,是因为幅度超出大家想象,税费增加不少,以往政策消化周期一般需要三个月,较严厉的政策一般是五个月。

政府调控意图

对于政府的调控意图,市场也存在分歧。部分认为政府将控制房价涨幅,一旦房价上涨,新的调控政策可能继续出台,而部分则认为政府并无意打压房价。

作为政府的智囊机构,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析了政府调控思路,首先是从供给侧着手,多渠道增加住房供应,加大住房保障。“在去行政干预及房价长期上涨趋势难挡的背景下,我认为深圳政府没有房价控制目标。但去年以来的疯涨、暴涨、跳涨趋势必须得到遏制,投机炒作和场外加杠杆必须得到遏制,这是政府调控的三个出发点。”李宇嘉说。

3月底,深圳金融学会出台规定,住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的,银行应拒绝受理,但该指导意见,目前并未有银行实际执行。

建行个贷经理告诉记者,目前该行是针对有两笔未结清的房贷客户才停止贷款,而不论两年内有多少贷款记录,首付四成的新规,对改善型需求而言,压力并不大,市场消化一段时间后客户也会习惯。

“金融学会不是行政机关,哪个银行会听从指导,各行有自己的细则,而且金融学会发文只是一个建议,并不是政府规定。”上述建行个贷经理称。

江少杰认为,全国还在去库存阶段,货币仍是宽松周期,只是局部楼市过热的城市会有些行政手段,但过去几年很多银行企业贷款坏账率很高,去年以来都回到一线做个贷,尤其是房产有抵押品,七成按揭还有三成坏账的空间,银行发现房贷是比较安全的,所以都愿意做房贷。

“金融手段还在继续对楼市进行支撑,清理首付贷还没有涉及到对银行信用贷款、消费贷款以及同业放出去的资金。资金“脱实向虚”肯定存在,这些资金也在间接流入到房地产市场,这一块如果大力度整顿的话,会有一些前期借助杠杆买房的人受不了而抛盘。”李宇嘉说。

“深圳去年房价翻番,是因为前几年被压抑了,补涨而已,并没有透支未来多少空间,看房价何时进入调整周期,主要看何时加息,除非发生全国系统性危机,否则深圳房价很难跌。”肖小平认为,后期房价大概率仍是稳中有涨,最主要的依据是目前仍处于货币宽松周期,仍处于降息通道中,只有进入加息周期的后期,房价才有可能被压下来。

对于房价会调整多久,李宇嘉认为首先是取决于国家还会不会降准降息;其次是取决于银行在房贷政策上的力度,一线城市楼市已经成为银行改善资产质量的必夺之地。首套房贷利率可以低至8.5折。上海已经开始收缩贷款优惠利率,深圳是否跟得上值得观察。


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