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深圳费用比温州便宜 最低只需几十元 土地使用权续期价位“探路”

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2016-4-21 16:49:27

摘要:此前,由于国内还没有70年到期的住宅出现,因此国有土地使用权的期限一直被市场所忽略。

深圳费用比温州便宜 最低只需几十元 土地使用权续期价位“探路”

本报记者 陈小瑛 深圳报道

近期,温州出现房产面临土地年限20年到期,需按房产价格三分之一补交地价重新办理土地证的新闻,引起社会轩然大波。

而深圳也存在一批已经到期和即将到期的土地,日前,深圳市规划国土委就此专门发布《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》(以下简称《说明》),以1995年9月18日为界,此前签订合同的可以自动顺延期限不用补交地价,而通过行政划拨方式的土地续期,则需补交基准地价的35%。

由于历史原因,深圳存在不少住宅期限少于50年的情况,不少业主申请延长至70年时,补交的费用并不高,最少的只补交了70元。但住宅70年到期后该如何补交地价,深圳目前也还在研究制定政策中。

土地续期特殊性

深圳市规土委向记者提供的说明显示,1995年9月18日前与深圳市规划和国土局签订的《土地使用权出让合同书》顺延至国家法定最高年期的,可以自动顺延,不用补交地价。

目前国家规定的土地最高年期是:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。

而选择1995年9月18日作为分界线,这与深圳的土地管理制度沿革密不可分,深圳于1982年出台规定,通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了相应用途的土地使用年期,如商业用地20年,工业用地30年,商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同,所以成为深圳市目前已经到期土地需要续期的主要原因。

1988年,《深圳经济特区土地管理条例》出台实施,明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让,有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式,土地使用年限根据实际需要确定,但不得超过50年。直到1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改条例规定:“土地使用权的最高使用年限为七十年,不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期,深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题,2004年4月23日,《深圳市到期房地产续期若干规定》(以下简称《规定》)发布施行。

该《规定》明确上述用地在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

深圳市规划国土委第二直属管理局人士告诉记者,1995年9月之前,有些土地出让时开发商与政府没有签合同,那业主就需要补交地价,目前执行的基准地价是以2013年土地价格作为基础。

例如深圳罗湖区的国际商业大厦是全国首例土地使用权到期的案例,该项目在同一栋楼内有20年、30年、40年、50年四种年限不一的房产证,最早的20年产权部分早已到期。20年到期的物业即按照上述规定完成了续期。

但值得注意的是,2004年的《规定》明确,国家机关、军事、文化、教育、卫生、体育、科研、城市基础设施和公益事业等财政投资的非经营性的行政划拨用地上的房地产,加油加气站,列入旧城(村)改造规划区域的房地产,公用事业特许经营使用的公用设施,以及市政府规定的其他不予续期的房地产,不适用本规定。

《规定》称,到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的,原有划拨土地使用权消灭,其土地使用权无偿收回。适用本规定的到期房地产,其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

其实温州的情况与深圳一样,也存在历史问题导致的特殊性。只是温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期,需要交纳数十万元才能续期,因此引发了市场对土地使用期限的关注。

深圳补交费用较少

此前,由于国内还没有70年到期的住宅出现,因此国有土地使用权的期限一直被市场所忽略。

根据温州市国土资源局初步摸排,仅在温州市区,土地使用年限在2017年12月31日前过期的房产就有600多套。到2019年底到期有1700多宗,主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域、特殊时期的特定房屋。

温州市国土局人士称,目前还没有续期成功办出的案例,方案还在研讨中,尚未确定。

来自家家顺的统计数据显示,深圳3022个二手房社区中,有42个小区土地使用年限少于或等于20年。虽然土地使用权过期不会影响到居民的居住权,但到期后,将会影响商品房的交易和银行抵押贷款。

针对已经到期的土地问题,按照深圳现行规定,深圳业主在补交一定数额的土地使用权延期费用后,住宅土地使用权可以由50年变更为70年,而补交的费用相比温州要少的多。

有媒体报道称,有业主表示,愉天小区之前是50年使用年限,现在可以变更为70年,而费用仅仅花费70元。位于罗湖的东深小区,早在2000年福利分房后,绿本转红本时就全部转为70年产权,82平方米补交地价约3万元。有些年限更老的,只要缴纳1万多元。

据了解,福田区长城大厦某业主去年向深圳市规土委递交了地价延期申请。该商品房房产面积约为80.58平方米,产权年限从50年延期至70年(1985年延长至2055年)。在金额方面,这位业主最终补交了44940元,平均每平方米补了557元。

工业用地也可以申请延长年限,南山区一处建筑面积达5500余平方米的厂房土地使用年限为30年,经过申请,在一次性缴纳300余万地价款后,土地使用年限延长至50年。

随着时间的推移,土地使用权期满的案例会越来越多,而住宅70年产权到期如何解决的问题迟早也将面临。虽然《物权法》对住宅用地做了自动续期的规定,但由于更具体的操作细则尚未出台,地方土地部门要么静待中央的进一步解释,要么在法律框架内寻求临时的解决方案,对于如何续期以及期满后地上物如何处理,还有待物权法的修改或实施细则出台解决。

而深圳市规土委人士向记者表示,深圳在1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后,即住宅70年到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,深圳也还在研究制定相关政策。


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