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重演4万亿后资金集中流入房地产老路? 危险的“央企地王”

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2016-6-3 22:04:40

摘要:今年以来,原本亟须去库存的房地产市场却被“地王”等因素刺激得持续火爆,而不差钱的房企负债水平也率创新高;最需要注意的是,宏观经济尚在寻底,房地产市场仍一骑绝尘,危险的经济模式不但没有改观反而愈行愈远。

重演4万亿后资金集中流入房地产老路? 危险的“央企地王”

本报记者 陈小瑛 深圳报道

凶猛的“央企地王”再次成群出现。

6月2日下午,备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“地王”,经过现场直接报价投标,最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下,地面价高达56781元/平米。

而此前一天,有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块,最终被隶属财政部的信达地产再造“地王”,这也是该公司一年内造的第七个“地王”。《华夏时报》记者统计发现,再加上5月份央企保利地产豪夺的上海周浦“地王”,今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”,超过半数由地方国企、央企制造。

业内人士接受记者采访时分析称,近期,央企频频出手在全国热点城市抢“地王”,这与2009年4万亿后央企四处制造“地王”相似,宽裕的流动性再次集中流向房地产行业,银行热衷于向央企国企和大房企授信,低廉的融资成本,充裕的资金,促使不差钱的房企们不惜血本抢地。

可问题是,今年以来,原本亟须去库存的房地产市场却被“地王”等因素刺激得持续火爆,而不差钱的房企负债水平也屡创新高;最需要注意的是,宏观经济尚在寻底,房地产市场仍一骑绝尘,危险的经济模式不但没有改观反而愈行愈远。

央企频造“地王”

深圳龙华这块商住地块位于上塘地铁站东北侧,可售楼面价60072元/平方米。据某房企成本部门测算,配建1000个车位,按基准利率计算财务成本,需要8.6万元/平方米才能保本。

此次没有采取现场拍卖方式,而是投标,由价高者得。深圳规土委主任亲自主持竞拍,他在现场开玩笑地说:“媒体说树不能涨到天上去,房价也一样。”

但结果仍超出此前业内预期的60亿元成交价。现场共收到18份标书,包括中海、万科、招商、中洲、龙光等深圳本地企业,以及泰禾、信达、碧桂园等十多家外地房企。最终,央企中国电建联合广州方荣以报价82.89亿元收入囊中,方荣背后是金茂地产,即此前的方兴地产。从现场报价来看,央企、国企报价显著高于深圳本土民企。

龙华片区房价在2015年的涨幅位居深圳前列,同比普遍翻倍。而回顾前几年的土地拍卖历程,连房企也没有预料到,当时的地王价格,已经一去不复返了。

2013年,中海地产以38.2亿元竞得该片区一居住用地,楼面价1.46万元/平方米,溢价率达91%,成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。2014年,该项目中海锦城入市,均价32000元/平米,目前中海锦城二手房价格超过6万元/平方米。

而中建和方荣拿下的这宗地,正是毗邻“地王”项目中海锦城,目前周边房价为5万-7.5万元/平方米。

从去年以来,央企频频高价出手抢地,面粉贵过面包价格屡现。近期最抢眼的是信达地产在6月1日以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新5月份后保利、格力和融创创下的两宗地王纪录。

2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王以及上海顾村地王。

中原地产研究部统计数据显示,2016年前5个月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%;其中,信达、华侨城、招商、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅“地王”。鲁能2016年已在土地市场砸下超过100亿元。

现在为了控制“地王”的发生,地方政府也算是绞尽脑汁,拍地形式限制严格,如苏州在5月份出招:开发商拍地设置最高价,但是仍然避免不了“地王”频出。

而分7个教室同时竞拍、屏蔽手机网络信号、合肥国土局局长亲自督战,这些史无前例的措施并没有妨碍合肥迎来“地王”的诞生。5月30日,最终合肥出让12宗地,揽金96.34亿元,且每宗地块都有保利、信达等央企在内的超10家房企参与竞买。

房企不差钱吗?

这一幕何其熟悉。

“流动性充裕,银行钱多没地方去,实体经济投资需求少,而且坏账率也高,银行不愿意贷给实业,很多行业还处在过剩去产能阶段,资金又只能往房地产流;而贷给央企、国企、大房企、上市房企是最安全的。”某国有银行公司贷客户经理告诉《华夏时报》记者,这跟2009年4万亿时候相似,央企的融资成本低,到处拿地。

一个最近的例子是,6月2日,京基集团与中信银行签下了300亿元的授信额度。而这仅仅是银行信贷资金支撑房企的冰山一角。

信达地产近期在杭州123亿元拿地、上海58亿元的抢地举动,也表现出完全不差钱。信达地产背后的信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,隶属于中国财政部。

仅仅从货币发行量看,去年第四季度全国广义货币增长了约4万亿元,而今年一季度M2的增速大概在5万亿元的水平,即两个季度新增货币约9万亿元。

除此之外,去年以来流行的公司债发行规模异常大。据Wind资讯统计数据显示,2015年上市房企发行公司债约3000亿元,同比增长18倍。而中证协的另一个统计显示,去年房地产公司公司债规模达4282亿元,占全年公司债规模的42.87%。

业内人士认为,现在房企借贷简单容易,成本又低,有钱了自然会去土地市场高价抢地。如华侨城日前发行的35亿元公司债,利率低至2.98%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“地王”频出,面粉贵过面包,这也预示着开发风险,尤其是在政策面预期收紧的市场背景下,“地王”项目将面临被调整的风险,出售时可能会降价。

张宏伟称,有公司定位于做高端精品,拿完“地王”后号称可以做“高溢价”,因此在拿地的时候也不惜代价频频拿“地王”;但是,在今年下半年楼市进入调整期之后,“高溢价”就很难实现。同时,由于这类公司产品线偏高端,能够买得起高端产品的客户往往被限购限贷,会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

借来的钱自然花得豪放,问题是,房企们表面风光背后却并不宽裕。

中国房地产业协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房地产行业2015年负债水平保持高位运行,净负债率平均达到96.09%,较2014年上升7.23%,再创新高。

上述报告预测,今年年内,虽然房地产上市企业迎来估值修复性回升,但资本市场对于房企的盈利能力和资产质量仍持保留态度。行业内盈利空间进一步受到挤压,房企估值水平亦有所下滑。

股市玩高杠杆导致了股灾,如今楼市又玩起了杠杆,再加上高负债隐藏的高风险,尚未成功复苏的经济能经受得住风吹草动吗?

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