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房企补仓再引土拍热 广州长沙刷新土地单价纪录

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2016-11-26 00:26:26

摘要:国庆楼市集中调控一个月后,虽然很少出现地王,但土地价格依然居高不下。多城市近日的土地拍卖会上,部分城市的土地价格,再次被刷新。

房企补仓再引土拍热 广州长沙刷新土地单价纪录

华夏时报(公众号:chinatimes)记者 王海春 上海报道

国庆楼市集中调控一个月后,虽然很少出现地王,但土地价格依然居高不下。多城市近日的土地拍卖会上,部分城市的土地价格,再次被刷新。

一天推出10宗土地,9宗成交的地块中产生了7宗高价地,其中一块还刷新了广州最高土地单价纪录。在11月22日一天的时间里产生多幅高价土地的,是此前在四个一线城市中房价和地价都较低的广州。同一天,长沙、武汉汉阳也分别产生了其单价和总价地王。而在11月21日,福州土地拍卖会多宗住宅用地也受到开发商追捧。

“调控很严厉,但房企仍然看多有潜力的城市。热点城市但凡有土拍,虽然地王少了很多,但土地市场的热度仍然很高。”一家机构分析师说。

地价居高不下

国庆广州出台八条调控政策后一个月,广州单价地王纪录被刷新。

11月22日龙湖与首开联合体以32亿元的总价,拍得广州白云新城一幅住宅地。如将配建面积及保障房建安成本计入其中,龙湖、首开联合体所拍白云新城的楼板价将高达4.7万元/平方米。

据了解,白云新城地块周边新房售价约在4万元-4.5万元/平方米,即所拍土地价格已经超过周边在售新房价格。按4.7万元/平方米的楼板来推算,预计该项目未来的售价在8万元-9万元/平方米左右。

白云新城所拍的楼板价不仅超过了周边在售新房价格,还刷新了雅居乐今年八月所拍北大物流地块3.7万元/平方米的纪录,晋升为广州最新的单价地王。

广州拍出单价地王同一日,武汉汉阳也拍出了总价地王,长沙则拍出一幅高溢价地块。

在11月22日武汉限购升级后的首场土拍卖会上,平安以110.65亿元的总价拍下了武汉汉阳杨泗港地块。虽然未触及122亿元的最高限价,但110.65亿元的价格已经令其成为汉阳的总价地王。

与武汉汉阳拍出总价地王同一天,厦门建发11月22日以29亿元的总价,获得长沙梅溪湖B-39地块约120亩的住宅用地,溢价180%。或许9240元/平方米的楼板价以一二线城市的标准来看,价格水平并不高。但建发所拍的梅溪湖地块,却是长沙第一次突破9000元/平方米大关,因而在业界看来,建发当天拍下的地块算得上是长沙新晋的单价地王。

分析人士指出,几块高价地的背后是暗流涌动的开发商对土地的饥渴。

广州楼板单价被刷新的同时,土地市场向来不温不火的广州在11月22日共推出10宗土地。这10宗出让的土地中,除金融城地块因持65%用于交通枢纽被指条件严格而流拍外,当天广州九幅成交的土地中,共产生了七幅高价土地。

在广州一天从土地出让金获得的205亿元收入中,龙湖、首开、保利三家房企贡献了139亿元。这其中保利64亿夺得两幅广钢新城商住用地;夺得前述广州单价地王后,龙湖首开又斥资43亿拿下了广州开发区一宗土地。

随着这次土拍,被指拉了一线城市房价后腿的广州,正在逐渐刷出新的房价坐标系。广州白云新城、海珠、广钢新城的土地单价,均超过了4万元/平方米。

广州土拍会前一日,福州11月21日也迎来调控后的土拍会,推出15宗土地。这其中9幅住宅用地均受到热捧,楼板价均超过2万元/平方米,还有四幅土地楼板价超过3万元/平方米。

地王现象再抬头?

有开发商指出,当前调控政策相当严厉,然而开发商补仓土地的想法还是很强烈。

供地少,买地的多,被认为是土地价格难以降下来的原因之一。有媒体报道,广州前三季度共推出53宗土地,成交面积约378万平方米;而前三季广州住宅出让面积200万平米,只有去年全年的28%。

一家大型房企区域经理告诉记者,虽说很多城市都出了高价地,土地出让金规模也不断走高。但很多城市的土地出让数量,并没有大幅度增加。

“以上海为例,虽然沪拍地金额大幅增长,但出让幅数和规模其实有所下降;出让金增加,主要是单块土地的价格增长。有些城市也很相似。土地供应没有大幅增加,开发商很饥渴,所以遇到土拍几乎要使出全力去拍地,也使得地价很难降下来。”前述房企区域经理说。

不过在严厉的调控下,土地市场的高价地现象,较此前出现了明显减少。

据中原地产数据,以10亿元地块+溢价率100%为标准,前十个月全国共出现213幅高价地,19家大型房企获得的662宗地块,总拿地金额7013亿元。而122宗高溢价率地块的总金额,达到2509亿元。

同样按前述高价地标准,全国10月单月只出现了17宗高价地,而11月截止到20日只有12宗高价地。

中原地产分析师指出,当前除济南,天津等城市外,各城市高溢价率地块明显减少。

“虽然在热点城市,房企抢地现象依然在持续。但通过增加持有、设置限价等政策调控,已经使得前期地王集中区域,开始出现地价降温的现象。”中原地产分析师说。

另一方面,随着商品房成交量的下降,以及对房企拿地资金施行严格监管,业界认为开发商拿地资金正在受到越来越多的限制。

世邦魏理仕中国区研究部董事谢晨指出,开发商热衷拿地,一是因为前三季度卖了大量房子,手中现金充裕;再者通过银行借贷、发债等再融资手段,来增加企业杠杆率。

“如果开发商只是看多楼市而手中没钱,将有心无力,很难炒高土地价格。预计本轮调控会持续较长时间,开发商虽然当下资金很充裕,但如果成交半年以上陷入低谷,很难有资金拍高价地。另外,对开发商拿地资金的监管,也将逐渐降低企业杠杆率。”

中原地产监测,从国庆后调控的情况来,主要市场10—11月成交量下调幅度都在50%左右,市场快速回落到了2015年的平均水平。

中原地产在近日的一份报告中认为,预计本次调控周期将持续6-9个月,后续库存也将在年末出现上升。在此背景下,如果对楼市的资金以及调控政策持续收紧,被调控部分城市房价不排除出现10%以上价格下调空间的可能性。


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