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虚惊一场:房地产这个结原来可以这么解

作者:洪榕

来源:华夏时报

发布时间:2016-10-3 18:07:20

摘要:关于房价高不高,未来会不会大跌,有个逻辑很多人认同:通货膨胀不可避免,人民币贬值是必然的,当买一包方便面需要100元1000元时,你会认为现在房价并不高。这个逻辑貌似合理,但总给人理由不足的感觉。

虚惊一场:房地产这个结原来可以这么解

导读:本文是《买股还是买房》一文的买房实战版,是可能改变财富人生的思考,文章有点长,没看明白可以提出疑问,但建议不要瞎说误导他人,否则你将来很可能会抽自己嘴巴。

现在一二线城市的房价无论从涨速还是绝对值都已让人心惊肉跳。想买房者怨声载道,有房一族无所适从,仁人志士忧国忧民,有关部门手足无措,房地产这个结似乎已无解,进有万丈悬崖,退则无底深渊。按一些专家的观点,房价走势已如脱缰野马,现在是想悬崖勒马却找不到缰绳,只能听天由命。

但我思考的结论是:未来终究会发现这是虚惊一场。

我明白要让惊魂未定,怒气冲冲的人接受我这个观点是没有可能的,因为很多人根本静不下心来把本文的长逻辑看完。

为了让更多的人理解今天要说的,前天我把半年前的一篇文章《买股还是买房》解锁了,现在看这篇文章最大的价值是准确定义了A股的波动走势,给出了大跌才买入,大涨必须抛的H333攻略,另外用逻辑给想买房的人壮了胆。

那篇文章有些人表示看不懂,为了让这些人看懂今天这篇文章,我做点解释:

1、我的文章因为是逻辑统一,一脉相承的,洪粉家人一直看我的文章,其中也有些人看得不认真(观点在没有被市场认证之前他们常常视而不见,表示看不懂),为了让他们认真看当下文章,我习惯把历史已验证的判断再说一说,一些人以为我是为了证明自己正确才这么说,因此感觉不爽。其实大可不必,我一直说,要相信逻辑不要迷信我。

2、《买股还是买房》一文我把自己现实的买房节点公布了,还罗列了股市投资中一些成功例证,其实仅是为了表明我文中说的格局思考逻辑的正确,是为了让有兴趣的人重视我文中长篇大论的格局思考。

今天,让我们继续试着用投资逻辑来解解房地产这个“死结“。

《买股还是买房》一文中提到:总结自己过去对房产及股市的投资,所有的成功都源于“格局”,得益于自己以忧国忧民为出发点的思考。

同样,今天的思考也从忧国忧民开始。

房价大涨两大坏处:

1、民众怨声载道,增加了社会的不安定;

2、暴涨之后的暴跌易引发金融危机、经济危机。

房价大涨的好处:

1、化解当前经济困局,为经济转型赢得时间;

2、吸收超发货币,为金融改革赢得时间。

好处是可以解燃眉之急(如诺亚方舟),坏处是会大大增加未来的风险(可能会撞上冰山成为泰坦尼克)。

按抓主要矛盾的思考,所有这一切的主动权显然在政府手中。即一切由政府意图及行事方式决定。

对政府而言稳定压倒一切,影响到稳定的事才是大事,仅从经济层面谈如下三点是影响稳定的大事:

1、经济持续滑坡;

2、金融危机经济危机爆发;

3、民众生活明显倒退。

前面提到房价上涨可以缓解经济持续滑坡,即能化解政府第一大心头之痛。所以,我们只需要思考后面两个问题。

有关这两个问题的思考在《买股还是买房》一文中讲了一些,这里再细化讲一下其中的结论:中国最大的特点是什么?是人多(聪明的人多,笨的也不少),所以to C的业务最有前途,所以互联网有市场,所以团结很难,所以稳定很重要,所以要走群众路线,所以永远不要把组织当对手,所以家才是中国人最信赖的港湾。

所以,最理性的思考是站在政府角度去思考,切不可站到组织的对立面去想问题。

所以,要理解家才是中国人最信赖的港湾,有房才有家的情怀。

对房产目前市场的认识和现实状况显然存在着巨大偏差,我们的房产市场和当年日本市场是不太有可比性的,我们一线城市的房地产多年处于严格的调控之中,但结果却超出了大多数人的想象,这背后有“有房才有家“的逻辑,有”金字塔结构“最稳定的逻辑。

显然,那些把目光盯在房价多少才合理上的研究分析都是毫无意义的。这既不符合“家无价“的逻辑,更不符合决定者决策者的稳定压倒一切思考逻辑。

决策者第一追求是稳定无大风险,而房价暴涨仅是可能会带来大风险而不是必然会带来大风险,如果房价暴涨之后不出现暴跌,或者出现暴跌时有好的应对策略,有有效的防范引发系统性风险的手段,那房价上涨就是可以接受的。只要有能力拟制房价的持续过快上涨就可以了。

关于房价高不高,未来会不会大跌,有个逻辑很多人认同:通货膨胀不可避免,人民币贬值是必然的,当买一包方便面需要100元1000元时,你会认为现在房价并不高。这个逻辑貌似合理,但总给人理由不足的感觉。

要解决政府心中房价上涨之后风险不可控的顾虑,显然还需要更有说服力的逻辑。

如果有个逻辑表明目前房价上涨态势符合物理上的稳定结构、符合经济学原理、也符合生态发展社会持续发展规律,那这个逻辑是不是就是我们要找的背后真实逻辑。

好,今天重点讲讲这个逻辑,分析发现,我国房地产市场最需要的也是供给侧改革,因为国人有房才有家的观念,买房是巨大刚需,因为国人追求奢侈品的态度,表明身份的房子是可以无理定价的,因为房产投资是目前唯一一个没有失败教训的投资,在目前投资品缺乏的时期,房产投资几乎成为了民众唯一的投资选择……基于这几点考虑,靠控制需求的调控都很难成功,唯有加大供应才可以达到调控目的,下面站在政府角度用数字来说说解开房地产死结的策略逻辑。

为了直观说明问题,我把数字做了简化,希望大家不要纠结具体数字是否精确。(特别提示:这里讲的都是平均房价,平均房价才应该是政府关心的、民众关心的)

目前我国城市平均房价(单位:万/平方米)大致结构是,一线城市:二线:三线:四线:五线=4:3:2:1:0.5;

一线城市平均房价结构是,内环:中环:外环:郊环:环外=10:6:4:2:1。

一线城市面对的是全球,包括整个中国及海外人口,所以一线城市内环房价多少是由国内及海外有支付能力的人的意愿决定的。如果一个城市最好的区域长期主要由原住民占据,那只能说明这个城市没有发展没有吸引力,或者说这个城市财富分配非常不合理。一个居民要想居住在一个城市最好的房子里就必须要通过自己的努力去应对来自世界各地的优秀人士的竞争,指望靠地方政策保护是不合理也是做不到的。

世界在前进,经济在发展,城市在进步,这几乎算是自然规律,一线城市的原住民过去住在内环,现在住在中环,但生活品质并没有降低,不仅住房面积爱大了质量好了很多,去上班路上的时间也不比原来耗时多。同理,可以想象随着城市的发展,将来很多人还会从中环搬到外环,因为城市会继续长大。

这其实就是最稳定的金字塔结构,而且是发展中逐渐上移的金字塔结构,是良性的,我们每一个人都能通过自己的努力去找到自己在金字塔中的位置,无法在一线城市金字塔尖竞争的人可以往下走一格,但这并不会影响自己的生活质量,也可以考虑去二线城市的金字塔尖,二线城市的金字塔尖的人通过努力也可以去和一线城市金字塔尖的人竞争。这其实是社会的进步,是良性循环。

可喜的是,随着科技的进步,人类城市管理能力的提升,一线城市是可以变得更大的,城市变大可供土地面积是几何式增长的,新增长的土地可以为广大居民提供大量低价格的房子,压制城市平均房价的上涨,关键这些区域因为有地铁有自驾车等出行非常方便,并不会影响居民的生活及工作。

从这个角度看,房价会大跌吗?需要大跌吗?

由于新增房子主要在外环及以外,即加大外环及之外的土地供应,加快地铁建设,这样整个城市的平均房价上涨幅度不会很大,如果调控得当,在2020年完全可能出现如下理想房价结构:

全国城市平均房价变为,一线:二线:三线:四线:五线=5:4:2.5:1:0.5;

一线城市平均房价结构变为,内环:中环:外环:郊环:环外=15:10:5:2:1。

在2020年这样的房价结构大家可以接受吗?

这样的结果就是存量房价不用跌,又能满足民众对房子的需求,政府也可以通过增加卖地量化解很多问题,很完美,不是吗?

这个愿望能实现吗?能,但需要解决以下三个层面的问题:

1、让政府和民众承认人类社会发展中资源分配、生态分布金字塔结构的合理性;

2、政府和民众认识到大城市化是人类发展社会进步的必然,群居服务效率最高,科技的进步大大提高了人类对大城市的管理能力(比如以上海的管理能力上海完全可以容纳5000万人);

3、政府和民众明白优质资源(身份象征)终究会成为奢侈品,但奢侈品不是必需品,汽车等一些消费品人们都可以接受其有奢侈品,而人们却接受不了房产也有奢侈品一说,一线城市的豪宅其实就是一线奢侈品品牌中的豪车,其定价和我们老百姓一点关系都没有,能买这些豪车(房子)的人根本就不在乎价格,其定价也不影响我们老百姓买的桑塔纳的定价。

以国人对待奢侈品的态度可以解释为什么一线城市一些地段房地产价格似乎高得离谱,同样一件衣服、一个包包若从实用功能讲相差无几,但价格可以相差十倍百倍,没人会去指责它不合理。用这个思维来看房价,似乎就通了。所以,建议政府和老百姓都不用去关注已成奢侈品的一些地段房子的价格,对其只收奢侈品税就好了(增加炫富成本)。而对非奢侈品的刚需房一定要设法拟制其价格,这个通过加大城郊土地供应,做好生活交通配套就基本可以达到。过去政府对加大住宅土地供应有顾虑,主要是怕房价下跌,也怕城市变得太大,上面讲的逻辑应该已经化解了政府的这两个顾虑。

政府没有了顾虑,则只要动用强大的宣传攻势解决民众的认识问题就可以把房地产这个结给解了。

1、在奢侈品房子价格上涨,平均房价缓慢上涨的前提下,加大费奢侈品房子的供应,满足老百姓对房子的需求,提升生活品质;

2、收奢侈品税,平衡老百姓的心态;

3、只要保证大量新上市的城郊楼盘价格稳定,房地产的大局就算稳了,市中心新楼盘本来就少,老的奢侈品房子也不存在高杠杆,如果奢侈品房子爆炒后出现风险也是局部的,也容易控制。

如果以上逻辑成立,那我们该怎么做呢?买房还是卖房?

1、首先,这个逻辑虽然是我一厢情愿梳理的,但我相信只要逻辑通,政府最后会采用这个方法的,很多问题就怕无路可走,只要有路总会被找到的。但试错的过程也在所难免,比如政府一定会出台一些房地产调控措施,但这些措施只要是调控,结果就是给想购房的人制造更大的恐慌,每看到调控人们看到的总是自己下手晚了,现在连买房资格都没了;政府调控总是说要拟制房价过快上涨,言下之意慢慢涨可以,而面对慢慢涨的房价最明智的做法就是越早买越便宜,这让我们看到了每一次调控后房价的更快上涨。所以,我说每一次调控后的市场清淡期都是最好的买房时机;

2、如果全面收房地产税,当市场能承受时卖家会向买家转移成本,这会推高房价,若超过市场承受能力,市场出现暴跌,后果不堪设想。所以,投资房产必须密切关注政策变化。若出现这样的试错失误,房地产市场可能出现2015年股市一样的波动,但要相信政府的控制力,股市的失误后果是现在股市比2014年起涨点还是高50%。当然,考虑房地产带杠杆这对有些买点不合适的人可能就是致命的。

3、长期看房地产是必须配置的,仅为了住,选时的意义并不大,但若是投资的话就和投资股市有很多共通之处,详细可参考《当炒房客进入股市》一文,买内环城中心的房子就是炒主板;买学区房就如炒创业板,买外环、郊环及三四线城市的房子就像炒B股、港股、新三板,遵循的是强者恒强,痛点会变甜点的理论。至于怎么选时,和炒股也是差不多的,现在房地产还属于牛市,而且按我认为的逻辑,未来拉长几年时间看依然会是慢牛(平均房价),但对带杠杆的房地产投资慢牛的锯齿也是很有杀伤力的。

(责任编辑:栗泽宇 主编:张学光)

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洪榕
洪榕

知名理财专家;上海浦东工商联副主席、政协委员,上海交大高级金融学院MBA导师;现任上海大智慧股份有限公司执行总裁,兼大智慧中国私募基金研究所所长;曾任证券之星董事长、总经理;上证财富董事长、总裁;中国金融在线集团(NASDAQ:JRJC)副总裁;财经大V频道创始成员。

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