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成交下滑房贷收紧,一线城市房价长期拐点,说来就来了吗

作者:程凯

来源:华夏时报

发布时间:2017-2-13 13:50:27

摘要:轻易预测一个长期拐点,可能会影响刚需的正常购房决策,一个良性的房地产市场,是供需两旺的,成交量不会暴涨暴跌,成交价格也不该一年翻番,不会出现恐慌性购房,也不会出现恐慌性抛房。

成交下滑房贷收紧,一线城市房价长期拐点,说来就来了吗

程凯

春节后的楼市是一地鸡毛,而这一地鸡毛也只是一个开始。

关于楼市,大家最关心的是价格,但重要的还有成交量,成交和价格一起决定了整个市场的体量,事实是,作为风向标的一线城市的体量正在逐月下滑。

看数据,案例北京,因为北京新房绝大部分都在郊区,所以更能作为市场判断依据的是二手房,根据我爱我家研究院统计,2017年1月,北京全市二手商品房网签12860套,环比下降28.9%,同比减少47.1%,而且,这已经是北京二手房交易量自2016年9月以来连续第4个月下滑。

这是成交数据,还有购房条件,也在一步一步发生变化,2017年房贷利率开始收紧,近日北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出,要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍,还新增了自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容,这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

进而,天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施,有媒体预测重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

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以上都是事实部分,交易数据是对短期事实的描述,政策变化会对市场的中长期走势产生不确定影响,但是,如果由此得出一个结论,说包括一线城市在内的房价可能迎来长周期拐点,我觉得还是过于大胆了。

得出北京等一线城市的房价也会迎来长周期拐点的逻辑是这样的,一方面,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一方面,一线城市开始严格限制人口流入,意味着房地产需求未来将不再大幅增加。

不过,这两个方面都不一定构成真正的周期性影响,一是房地产调控,限购限贷导致成交量下降,这是各地落实房子是给人住的不是拿来炒的精神,限制投机性炒房,并不是限制正常购房需求,所以打压政策始终是有度的;二是一线城市人口控制,人口控制是一个目标和方向,但人口流动向着一线城市和强二线城市集中,是有它内在的经济规律的,这个趋势会不会发生逆转性变化,还很不好说,并且反过来说,一旦设定了人口控制指标,自然也会限定了符合这个指标的供地规划,如果实际人口大于计划人口,最后可能出现的境况反而是供地不足,供需不平衡。

所以,简单预测一线城市房价的长期拐点来了,要小心再小心。

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轻易预测一个长期拐点,可能会影响刚需的正常购房决策,一个良性的房地产市场,是供需两旺的,成交量不会暴涨暴跌,成交价格也不该一年翻番,不会出现恐慌性购房,也不会出现恐慌性抛房。

房子是用来住的不是用来炒的,20个重点城市的调控,一直稳步推进,并没有大问题,二套房的贷款利率优惠折扣变化,也是其中一个措施,目标是打击炒房,并不意味着不鼓励自住购房和改善型购房。

如果自住购买首套房,没有影响,如果改善型换房,也没有太大影响,就算改善型二次购房,贷款利率变化带来的成本提高也不是特别大,其实鼓励的还是用更多自有资金购房,降低购房的杠杆,这对于投机客来说是打压,对于自住购房者来说,就是不鼓励其使用太高的杠杆,提高安全边际。

所以,预测不了的事情,还是不要预测了。

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