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实地探访债务泥潭中的“杨家豪宅” 辉山乳业地产投资起底

作者:田硕

来源:华夏时报

发布时间:2017-3-31 21:20:26

摘要: 3月28日,辉山乳业发布公告否认公司实际控制人杨凯挪用30亿投资房地产。那么,这位沈阳首富究竟是否投资房地产呢?《华夏时报》记者赴沈阳对辉山乳业在地产领域的投资进行了实地的调查采访。

实地探访债务泥潭中的“杨家豪宅”   辉山乳业地产投资起底

华夏时报实习记者 田硕 沈阳报道

辉山乳业(06863.HK)债务危机的蝴蝶效应出现在山东邹平,齐星集团发生债务危机牵连到担保方西王集团。第一只飞出的黑天鹅辉山乳业因为财务造假被浑水做空,巨额债务难以为继出现违约,消息传出香港市场股价暴跌,2.9港元的股价只剩下0.25港元。辉山乳业是如何陷入债务危机泥潭?

3月28日,辉山乳业发布公告否认公司实际控制人杨凯挪用30亿投资房地产。那么,这位沈阳首富究竟是否投资房地产呢?《华夏时报》记者赴沈阳对辉山乳业在地产领域的投资进行了实地的调查采访。

香格里拉的“杨家豪宅”

3月29日,记者来到位于沈阳沈北新区远郊的香格里拉小区,在门口显眼位置停靠着一辆辉山乳业班车,售楼大厅外体墙上也出现了辉山乳业标识,在路旁显眼位置的一块提示盘上写着的“辉山控股”字样十分明显。

记者查阅到的资料显示香格里拉项目由沈阳永丰房屋开发有限公司开发,占地面积1100亩,总建筑面积130万平方米,建筑类型主要以宽景洋房、独联体别墅、叠拼别墅、独栋别墅为主。

根据工商资料, 2008年12月31日沈阳永丰房产开发有限公司进行过一次法人变更,变更前法人为杨凯,在2015年7月28日发生的工商变更记录表明该公司之前的法人为刘潮彬。香格里拉的小区物业为沈阳隆迪物业管理有限公司,杨凯持股比例为55%。

香格里拉楼盘工作人员告诉记者,该处房产去年年底价格为5000—6000元,记者在网上查阅的资料显示目前均价为5700元,房子已经售罄。香格里拉项目三期已经盖完,总建筑面积达1100亩,属于大盘项目,目前仍有部分土地没有开发完成。

小区的一位业主告诉记者,这个小区目前均价在4000多元左右,别墅均价超过10000元,和售楼人员提供的信息并不一致。他告诉记者,辉山乳业董事长杨凯就是香格里拉的“大老板”,整个小区24小时有安保巡逻,环境非常好,适合养生和小孩居住。当地一位开发商告诉记者,香格里拉楼盘开发最少需要5个亿,这个项目在2011年属于房地产黄金时代中后期,当时利润超过10亿没问题,地产项目赔钱基本不可能。

一位业主告诉记者辉山乳业董事长杨凯在香格里拉小区有一套“杨家豪宅”。 记者来到杨家豪宅门前,一对石狮子立在门前,门口停着一辆黑车,疑似保安坐在其中。除了主宅以外,豪宅旁边还有多个副宅,副宅的大门紧锁。据记者目测该建筑至少有1000平方米,主宅的建筑风格和四合院很相似。

除了“杨家豪宅”,记者还注意到小区院内远处有几栋建好的框架房,但大门紧锁并没有继续施工痕迹,该处名称为“山水家园西沟二期”,记者查到该工程的建设单位也是沈阳永丰房屋开发有限公司。对这些未建成高楼的具体情况,当地人称并不知情,但可以确定停工有一段时间了。

有业内人士向记者透露,目前该小区确实没有新房子,但有一部分房子是公司顶账,用于还债了。就香格里拉所处的地理位置来看,已经属于沈阳郊区,交通不便,这个价格属于偏高,在此购买房产的业主多是老年人,看中了这里的配套环境,增值空间不大。

上述业内人士告诉记者,沈阳虽然是二线城市,但房价上涨趋势一直不明显,2016年、2015年都没什么波动,个别地区还出现了回调,今年年初才稍有回暖趋势。

记者查阅杨凯名下大概有3家房产公司。沈阳万鼎房屋开发有限公司的股东就是杨凯和刘潮彬,注册资本为1000万元。杨凯和刘潮彬各占60%和40%。而万鼎房屋投资的两家房地产公司,沈阳金田置业有限公司和沈阳凯美置业有限公司的法人代表均为杨凯。

一位司机还告诉记者,沈阳凯利混凝土有限公司“大老板”也是杨凯,凯利的工厂就是租用了辉山的场地,工商资料显示,该公司的法人代表为冯立伟,注册资本为2000万元。该公司有两个自然人股东,一个冯立伟占股8%,一个是杨佳宁占股92%。该公司的实际控制人是杨佳宁,正好和杨凯之子重名。

对于辉山董事长杨凯挪用辉山乳业资金投资房地产传闻,资深律师於炯认为:“从目前消息来看,其涉足房地产业务,我们最重要的是要去了解其经营房地产业务的资金是合法的还是非法,在财务上是否存在隐瞒事实和滥用上市公司公款的行为,还要了解其是否在财报中故意抹平了自己对房地产投资的资金来源于上市公司。所以是否违规目前无法判断,但是,房地产需要资金量太大,完全用自己的可能性不大。”

低售价与高毛利悖论

2013年9月26日,辉山乳业在港上市,IPO募集资金78亿元,成为香港历史上消费品行业首次发行企业募集资金前三名。此后辉山乳业业绩和净利润持续飘红,业绩在整体低迷的乳业中一直可圈可点,不过2016年底,做空机构美国浑水两次发布报告,称其是一家骗子公司,并至少从2014年起开始夸大利润。

辉山乳业对外公布截至2016年9月30日的半年度财报数据显示,企业收入为人民币25.164亿元,同比2015年增长17.7%,集团整体毛利率达51.7%,企业营收始终领先行业平均水平。而同样在香港上市的蒙牛,其毛利率仅为33.7%,预计2016年将产生较大亏损。辉山乳业将业绩逆市上升归结于其全产业生态链形成闭环以及其南北两条产业链的丰富资源。

记者探访了沈阳的一些超市,理货员告诉记者,每个月辉山的销量和蒙牛、伊利差不多,单价却比蒙牛伊利低,最便宜的一款牛奶促销后售价仅为13.2元/箱,单价不到1.1元,远远低于蒙牛和伊利。其他超市工作人员也向记者透露,辉山奶品经常降价和打折,常常从2块多降至1元多,在他老家县城,辉山奶经常开展“买一送一”促销活动。如此低价销售显然会损害利润率,与公司宣称的高毛利率明显不符。

快消品行业品牌营销专家郭宏利认为,辉山的乳品产品线不足以支撑其毛利率。他表示:“乳品行业属于成熟市场,巨头竞争,格局稳定,仅存部分细分市场机会。辉山乳业在辽宁等区域市场积累了品牌认知和渠道资源,但是其品牌积淀和实力并不足以支撑其全国化,所以上市后扩张和多元化其实导致其小马拉大车现象。”

也有业内人士称,辉山产品价格低,可以实现薄利多销,加快资金回笼,但如此一来毛利率就不会高,这里面和辉山乳业对外公告有矛盾之处。一旦借债过多,企业低价销售的利润难以抵消债务利息,销售回笼的现金流不断被债务黑洞吞噬,只能借更多的钱,形成恶性循环,最后资金链断裂,债务危机爆发。

上海公义律师事务所资深律师於炯认为,从目前披露出的情况来看辉山乳业只是存在财务违规,而不是财务虚假。如果想要了解其真实情况需要对内部财务数据进行详细检查,如果从外部入手那几乎是不可能的。辉山乳业的财务总监是毕马威高级合伙人,如果其在审核财务时有财务造假而没被发现,那其他人就更不可能发现了。

辉山乳业出售生产线

辉山乳业是东北最大的民营企业之一,杨凯不仅是一名成功的企业家还顶着沈阳首富的头衔,连街头的出租车司机都谈起辉山乳业是一家有名的大公司,有员工食堂,免费的水果、牛奶,接送班车,员工待遇不错,只是最近摊上事儿了。

“网上提到的什么老板欠了30亿还不上了肯定是在造谣,不过股价大跌一定是有负面原因。”刚刚离职辉山乳业的一位销售人员略显激动地对记者说,他曾经就职于辉山沈阳和北京分公司。

“目前还在正常运行,每天都正常送奶,十多年来公司对我们够意思了,现在也只是拖欠了半个月工资没发,正如你所见现在不是在正常运行吗?”一位工作了10年的老员工对于公司现状这样回答道。

“公司股价突然下跌只是一时的,有涨便有跌,公司关系到这么多人就业,政府一定会处理好的,一天不送奶政府都会心急。”该老员工继续补充道。

在辉山位于沈北新区辉山大街的旧址处,记者看到从厂区内驶出一辆装着大罐的货车,据知情人士透露,这些设备是要卖给山东青岛某食品公司,而场内工作人员对外却称是设备换新。

“工厂拆除已经进行很久了,是从里面往外拆的,由于有树林遮掩来往车辆和行人从外面根本看不出来里面的情况。”知情人士向记者透露。

沈阳某包装生产厂商告诉记者,他一位朋友原来是辉山外包装供应商,由于长期押账,有的时候一年半载都不结一次,再加上要求较高,现在已经不干了。

一些业内人士分析,去年债券市场的暴跌已经让一些企业债券发不出去,出现债券违约和融资受阻,资金成本上升;今年严厉房地产调控与央行货币政策收紧预期,一些高负债企业可能因现金流断裂,央行还不宜过分收紧货币,;宏观政策需要警惕出现超调带来系统性金融风险。

在货币宽松时代,金融机构面临资产荒,追着龙头企业贷款,企业信心十足举债扩张,随着宽松货币政策结束,资金荒和资金贵不断出现,企业高负债随时都可能飞出黑天鹅,这次连沈阳首富都陷入债务危机。

3月30日晚,记者再次来到辉山大厦,警车依旧停在门口,竖起的警戒线仍未拆除。

编辑:严晖

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