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房地产披上了特色小镇外衣,住建部将组团严查违规现象

作者:马维辉

来源:华夏时报

发布时间:2017-3-31 23:23:13

摘要:有的省份列出特色小镇名单,并下达具体任务,对未完成年度投资指标的特色小镇采取“摘帽子”措施。还有的则是盲目跟风,只是请外包企业和高校做好了前期规划,至于如何配置相关产业链条则非常迷茫。有的特色小镇规划雷同,只是把甲镇的“特色枇杷”变成乙镇的“特色核桃”,把丙镇的“特色鸽子”变成丁镇的“特色山羊”。

房地产披上了特色小镇外衣,住建部将组团严查违规现象

本报记者 马维辉 北京报道

如果特色小镇一哄而上,都变成了“千镇一面”,那还能叫特色小镇吗?

3月23日,住建部在浙江湖州召开全国特色小镇培训会,住建部总经济师赵晖表示,要科学确定重点镇和特色小镇,合理控制数量,避免一哄而上,同时还要防止违法违规圈地搞开发。“特色小镇是一个理念,而不是‘帽子’,不能打着特色小镇的旗号去搞圈地开发。”

3月20日,中兴大城策略咨询有限公司发布报告《打造中国产业升级的新引擎——特色小镇开发研究》。中兴大城首席经济学家李晓鹏告诉《华夏时报》记者,建设特色小镇的核心问题是处理好产业与地产的关系,要控制好地产开发的比例和节奏,实现产业和地产的均衡发展。

赵晖表示,住建部近期将组织各省进行自查,并将于每年对特色小镇开展检查评估,内容包括小城镇规划、新增建设用地规模、产业落地情况等方面,对工作开展好的予以财政奖励,问题多的则进行通报批评、约谈、责成整改等。此外,还将建立全国小城镇建设监测信息系统,及时发现并制止问题。

“一哄而上”引隐忧

2014年4月,浙江省政府率先出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》,提出重点培育和规划建设100个左右的特色小镇。

2016年7月1日,住建部、发改委、财政部发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》,提出到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设,不断提高建设水平和发展质量。

随后,全国范围内兴起了一轮特色小镇热。河北、江苏、江西等多个省份密集推出特色小镇建设工作方案,有的计划建设100个,有的则达到200个。

在李晓鹏看来,之所以出现这一现象,一是因为特色小镇的适用范围非常广泛,不像其他一些政策适用范围那么窄,所以很多地方都想搭“顺风车”;二是因为投资门槛比较低,浙江的要求是50亿元,河北则只有20亿元,很多民间资本都觉得自己承担得起。

一时间,旅游小镇、科技小镇、金融小镇、文化小镇……一大批主题不同、形式各异的特色小镇纷纷涌现。

“这么多投资者都热衷于特色小镇,也可以说是件好事,政府需要做的是认真筛选。”李晓鹏说。

不过,“一哄而上”也可能造成一些问题。有的省份列出特色小镇名单,并下达具体任务,对未完成年度投资指标的特色小镇采取“摘帽子”措施。还有的则是盲目跟风,只是请外包企业和高校做好了前期规划,至于如何配置相关产业链条则非常迷茫。有的特色小镇规划雷同,只是把甲镇的“特色枇杷”变成乙镇的“特色核桃”,把丙镇的“特色鸽子”变成丁镇的“特色山羊”。

1月18日,国新办就改善农村人居环境工作进展情况举行发布会,有记者曾经提问如何避免特色小镇“一哄而上”的问题。赵晖表示,住建部对全国各个省特色小镇建设情况做过调查,结果显示,绝大部分省并没有出现一哄而上的现象,很多省定的省级特色小镇是几十个,个别省稍微多一些,有一个省提出了200个,住建部会“逐省进行提醒”。

“不是说200个就错了,30个就对了,还是要看发展规律,特色小镇也好,重点镇也好,一定是在一定条件下才能发展起来的,这个规律不能违背。”赵晖说。

房地产化趋势

除了以上存在的问题,特色小镇还吸引了很多房地产企业前来“掘金”。

国家发布特色小镇相关政策后,不到半年时间内,已经有华夏幸福、碧桂园、华侨城等多家房地产企业涉足特色小镇建设。

在长三角,已经有房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”,两平方公里的农业区,配套一平方公里的建筑区,计划承载3万人。

在国家发改委发展规划司副司长陈亚军看来,这主要是因为特色小镇可以解决房地产企业拿地贵的问题,特色小镇占地面积往往要有十几平方公里,以特色小镇的名义向政府拿地,成本相对较低。

不过,这与建设特色小镇的初衷其实是相背离的。国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在接受媒体采访时曾经表示,一旦引入房地产,会拉高产业进入的成本,使得特色产业难以实现发展,最终演变为房地产“一业独大”。

“上世纪80年代的浙江和广东诸多特色小镇,就没有一个是在依托房地产的情况下发展起来的。道理很简单,房地产先行,一定会托高小城镇的各项成本,在房屋租金高涨的形势下,对其他各种特色产业只会形成挤出效应,而不会实现吸聚效果。”李铁表示,“中央提出培育特色小镇的思路,其根本出发点是希望回归以实体经济为主导的发展模式,给实体经济创造更多的空间。”

李晓鹏表示,特色小镇的盈利模式分为长期现金流和短期现金流,长期肯定依靠产业,但产业的回报比较慢,即使是回报比较快的旅游业,也需要3-5年时间,要是做制造业、科研等,则得“十年以后了”。房地产可以补充短期现金流,否则“投资几十亿,三五年没回报,谁也受不了”。

李晓鹏给出了一个较为灵活的解决建议。“可以允许用一部分地产平衡短期现金流,关键是控制好比例和节奏,比较合理的是用3-5年时间实现现金流基本回正。房地产不能赚多少钱,保持平衡微亏,慢慢地把产业培养起来。”李晓鹏说,“要坚决防止一上来先把住宅用地批了,卖一堆房子,房地产商自己先狠赚一笔,剩下真正要投资、做事的,还是‘一个大饼’空着。”

在李晓鹏看来,建设特色小镇过程中最关键的问题是“处理好产业和地产的关系”。任何一个项目都不可能百分之百成功,所以特色小镇也有可能出现烂尾,关键是要尽可能降低这个比例。这需要国家加强审核,如果卡得太宽松,情况就有可能失控。

赵晖在接受媒体采访时也表示,特色小镇开发培育过程中确实存在一些不健康的倾向,不过这只是少数。目前住建部已经开始约谈,主要是要提醒地方规划数量过多的省份要注意数量问题,同时要防止特色小镇房地产化,要注意产业培育。住建部后期也将召开相关会议,明确特色小镇建设的底线。

责任编辑:王晓慧      主编:公培佳


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