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上海卖地新信号:三块地只“招挂”不拍卖

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2017-4-14 21:18:37

摘要:上海对三幅土地的出让规则,突然进行了改变。4月11日上海规土局发布的公告显示,在对房企拍地资金继续严格审查的基础上,沪临港及奉贤三幅土地由拍卖调整为招标或挂牌的方式进行出让。

上海卖地新信号:三块地只“招挂”不拍卖

本报记者 王海春 上海报道

上海对三幅土地的出让规则,突然进行了改变。4月11日上海规土局发布的公告显示,在对房企拍地资金继续严格审查的基础上,沪临港及奉贤三幅土地由拍卖调整为招标或挂牌的方式进行出让。

在业界看来,三幅土地看似不起眼的调整,或许会成为今年上海土地出让的重要方式之一。

与价高者得的土地拍卖方式略有不同,招标和挂牌出让,将成为防止出现地王一道较有效的防火墙。而上海接下来的土地出让中,是否会大范围重新启动招标和挂牌出让方式,以及其它热点城市是否会跟进,也成为业界关注的一个焦点。

“微调”出让方式

上海市规土局官网4月11日公告的信息显示,规土局对沪临港芦潮港社区C0204、E0602地块及奉贤区奉城镇57-05区域地块的出让规则做出了调整。

如何调整?对这三幅地块出让的方式,沪规土局明确,将被调整为招标挂牌复合式出让。

在“确定出让方式”一栏,沪规土局对这三幅地块列出了“招标”和“挂牌”两种出让方式。

经审查,如通过资格审查的有效申请人数超过三人的,将采用招标方式出让,有效申请人即为“投标人”。如有效申请人数为三人及三人以下,则采用挂牌方式出让,有效申请人为“竞买人”。

有上海开发商指出,这三幅土地的出让,类似于此前招投标来出让土地的方式。

“目前土地一级市场拿地的主要规则,是价高者得。而招投标出让,则通过综合评分来确定谁可以获得土地。在招投标出让方式下,价格在综合评分中只占一部分比例。土地出让方还可以设定多种不同的指标和指标所占比例,如技术标、环评、开发资质、综合实力等。”一家中型房企人士表示,招投标及挂牌出让,最明显的作用之一是在市场较热时可有效防止土地价格被拍过高。

分析人士认为,这是对土地审查自有资金来源之后,监管部门在土地出让环节新增加的又一道规则。设置了拿地资金须为自有、拍地前交保证金等多项指标后,开发商在一级土地市场拿地的门槛被进一步抬高。

据土地出让文件,芦潮港社区C0204住宅用地出让面积近4.3万平米,该地块的全额保证金约1.5亿元。出让面积7.5万平米的奉城镇57-05住宅用地,保证金更是高达2.35亿元。规土局也明确,如不愿继续参与此次出让活动,将退还保证金及所产生利息。

按当前土地出让的要求,拍地企业拿地所用资金需为自有,不得通过银行贷款、信托、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金用于支付土地出让金。而在拍地之前,监管部门将对房企拿地资金来源进行严格审查。

在今年二月份上海的一场土地拍卖会上,光明地产便在资金审查环节,被取消了竞买资格。另外一家房企则在举牌竞价中超过自有资金,而被当场取消了竞买资格。

“手里没有足够的自有资金,拍地是很吃力的。支付高额的保证金,买地要自有资金,还要投标,拍地的难度进一步加大了。”一家浙江房企投资部人士说。

三月土地溢价率攀升至50.3%

从价高者得,到调整为招标、挂牌出让,这三幅土地只是个案还是传达出更多的信息。上海是否会大范围重新启动招标、挂牌的土地出让方式。

对此有分析人士认为,沪有可能会加大招标、挂牌出让的比例,而减少拍地出让的数量。“如果是热门地块,拍卖容易出地王。招标、投标方式出让,通过设置不同的技术标,可以比较有效防止地王产生。”一家机构分析师说。

其实在刚刚过去的一季度,上海土地市场高价地的现象,得到了较有效的控制。

据第一太平戴维斯监测数据,今年前三个月上海成交了11幅包含住宅性质的地块,共计92.8万平米,出让面积是去年第四季度的三倍。从成交价格来看,住宅用地的平均楼板价约1.8万元/平米,平均溢价率为26.7%。

“因地方政府继续监管土地拍卖资金来源,房企对于拍地持相对谨慎的态度。上海一季度成交的18块住宅用地中,有12块以底价成交,土地市场过火的情况得到了改善。”仲量联行中国区研究总监周志锋表示。

有研究人员认为,沪规土局调整土地出让方式,可能是为防止地王出现而做出的预设措施。“虽然三幅土地面积较大,但位置较偏,出现地王的概率不大。但今年沪可能会加大土地供应量,遇到热门地块,便可推出招标、挂牌出让的隔热措施,为土地市场降温。”一位不愿具名的分析人士认为。

有开发商向记者表示,上海接下来是否会延续这种土地出让方式,以及其它城市是否也会跟进,仍有待后续观察。

从全国土地市场来看,虽然土地成交规模出现下降,但溢价率却出现了上扬。

据克而瑞监测数据,三月份全国300城经营性土地成交建筑面积2318万平方米,环比下降19%,成交总价1447亿元,环比下降6%。然而土地成交的平均溢价率却升至50.3%,环比增加19.5个百分点。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,热点一二线城市土地拍卖的竞争愈加激烈,广州、南京、杭州等多个城市都拍出了地王。不只是一二线城市,核心城市周边的三四线城市,土地市场也持续高热,佛山、漳州、嘉兴和惠州土拍溢价率均超100%。舟山、太仓、金华等多个三四线城市土地市场明显转暖,也出现溢价率50%以上的地块。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰


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