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【楼市调控新风向】限卖不限购 惠州温柔调控暗藏心思

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2017-4-14 22:23:35

摘要:日前,与珠海、中山、佛山、东莞、广州、深圳等其他珠三角城市采取限购措施不同,惠州选择的是限卖不限购。惠州市房管局局长袁贵平在新闻发布会上表示,这是充分考虑惠州实情,因地制宜,不照搬其它城市的调控,不搞一刀切。

【楼市调控新风向】限卖不限购  惠州温柔调控暗藏心思

本报记者 陈小瑛 深圳报道

日前,与珠海、中山、佛山、东莞、广州、深圳等其他珠三角城市采取限购措施不同,惠州选择的是限卖不限购。惠州市房管局局长袁贵平在新闻发布会上表示,这是充分考虑惠州实情,因地制宜,不照搬其它城市的调控,不搞一刀切。

业内人士认为,这与惠州潜在供应量过大有关,一旦限购,过不了多久又要陷入去库存的循环中。算上存量,预计今年新房供应量将超过3000万平米,而去年惠州成交量是1590万平米。

限卖不限购

4月8日凌晨,惠州出台“限卖”新政,从4月9日起,新购住宅(含二手房),取得产权证满3年后,才可转让。

“憋了这么久,出手这么温柔!”市场对于惠州的评价是温柔一刀,打击的只是短线投机客。

对此,惠州市房管局局长袁贵平表示,惠州调控政策是根据惠州楼市运行过程中的具体问题,进行具体应对。据记者了解,自2016年10月以来,惠州连续出台了多项调控政策,市场走势趋于稳健。不过,今年以来,尤其是3月份之后,一线市场又出现一些波动,导致惠州调控升级。

实际上,在惠州,从签认购书,到办好产权证书,通常需要两年时间。新政意味着,从调控起在惠州买的新房,要5年后才可以出手。

袁贵平解释称,对于新房来说将按照网签备案为准,在4月9日之前办理完网签备案的房子不受新政约束。对于购买二手房,将以出产权证和纳税时间为参考,哪一个在先就以哪一个时间为准。

惠州市政府清楚,惠州一定程度上承载着周边城市居民外溢的住房需求。在市场购房热情高涨的情况下,只要不限购,东莞限购、中山部分限购的政策环境下,惠州仍然是临深购房门槛最低的选择。

据记者了解,惠州除了惠城区是当地常住人口购买为主,其中大亚湾、惠阳区、惠东县,基本上八九成是靠深圳人去买,虽然也有考虑自住的,但现阶段主要以投资为主。

家家顺一位置业经理告诉记者,限卖后,从短期来看,由于投资风险与成本大幅上升,深圳过去的投机炒楼客户将观望或基本退场,惠州部分区域上门量和成交量将回落。

“最近的客户很多是从北方空降而来,有石家庄的,山西的,还有韶关过来买的。”该置业经理说,投资客的选择范围,简直超出了他们的想象力,这些客户根本不了解惠州。

袁贵平介绍,企业或个人通过协议买房,再将价格拉高过户卖给购房者,这在部分城市都有出现,对于这种投机炒房行为,惠州不欢迎,也将予以大力打击。

惠州世联行董事总经理周玉仁认为,从效果看,必将重创短线炒房者,因为新购商品房要想转让,加上网签、办证等时间,真正的时间可能在5年以上,这将使市场进一步回归自住主体属性,有效规范行业秩序。

惠州中原地产董事总经理钟志斌也认为,这次新政贴近市场,精准性强,特别之处有两点:一是“取证三年内限卖”,这个政策直指短炒投机行为,有效打击投资的同时又不会伤害到真正的自住需求。二是“限时监制价格和申请预售”,可以有效防止开发商在限价之下的惜售行为,也会促使有效供应放大,令市场供需趋于平衡,行业更加稳健发展。

市场供应量太大

惠州不选择限购,其实很大程度上与它的供应量过大有关。

2016年,惠州市供应量呈现低速增长的局面,全年新增供应1082万平米。而需求则持续增加,2016年,全市成交面积1590万平米,同比大幅增长42%。

据中原地产发布数据,2016年惠州全市交易新建住宅155896套,成交面积达1590万平米,总成交金额则达到1453.6亿元,同比翻番。惠州这一交易表现将反超广州上升至全省第二位,仅次于佛山。

而这导致惠州的库存量急剧下降,低于6个月。去库存压力小了,惠州源源不断的土地供应量又上来了。

去年底,世联行发布一个研究数据,2017年惠州新增住宅供应预计2000万平米,存量800-1000万平米。仅在今年一季度,惠州的商品房开工面积规模就超过了700万平米。惠州市政府也承诺将会大力推进房源和土地供应,保障市场供给。

“一旦限购,惠州楼市又要冰冻。”一位熟悉惠州市场的房产机构研究人士认为,政府肯定不希望看到惠州市场成交量下滑,也不希望房价下跌。

回顾历史,从2008年至2010年,惠州房价实现了从波谷到波峰,4000元/平米跨越到6000元/平米。2010年底,国家调控来临,惠州遍地降价甩卖,还倒了一批开发商。2011年到2013年,惠州房价从新的波谷再到波峰,房价再涨到快7000元/平米。但2014年,再度因调控深度调整,这期间4字头的楼盘遍地都是,顶级豪宅单价也只卖6000元/平米。2015年调控放松后,房价一路飞涨。

在销售回暖的带动下,房企拿地热情高涨。交易活跃,也带动了土地价格随之增加,2016年成交地面价为2742元/平米,同比上涨67%。

碧桂园、恒大、万达都在加速布局惠州,碧桂园去年在惠州的销售金额达168亿元,同比大幅上升6倍,让他们尝到了三线城市的甜头。而当地政府也非常乐意引入大房企。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰

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