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“国安府”的前世今生 信达庄胜打架 中信国安遭殃

作者:王冰凝 于玉金

来源:华夏时报

发布时间:2017-4-21 19:27:38

摘要:位于北京二环宣武门“黄金地段”的知名项目“国安府”表面看似风平浪静,但其背后的归属之争却已经达到了白热化。

“国安府”的前世今生 信达庄胜打架 中信国安遭殃

本报记者 王冰凝 于玉金 北京报道

位于北京二环宣武门“黄金地段”的知名项目“国安府”表面看似风平浪静,但其背后的归属之争却已经达到了白热化。

“国安府”为中信国安旗下楼盘,但在其2012年接盘之前,已经经历一次倒手,这次倒手发生在项目初始方北京庄胜房地产开发有限公司(下称庄胜)与信达系之间。

4月初,正是由于庄胜与信达系之间的官司宣判,双方的转手协议被“解除”。4月5日,中国信达资产管理股份有限公司(下称“信达”)发布公告称,由于其子公司信达投资与庄胜的纠纷,最高人民法院近日做出二审判决,确认解除庄胜与信达投资、信达北京分公司签订的框架协议及与庄胜地产与信达投资、信达北京分公司及信达置业签订的有关补充协议,并要求信达投资10日内向庄胜支付违约金10亿元,项目公司信达置业对该违约金的支付承担连带责任。此外,公告还指出,庄胜地产须向信达投资返还合同款项约22.1亿元及拆迁费5.3亿元。

项目前两任“地主”庄胜与信达系打官司,第三任“地主”中信国安反遭波及,“国安府”项目将会何去何从?

两次倒手

4月19日,《华夏时报》记者来到“国安府”项目所在地,现场仍处于紧张的施工状态,位于项目北侧一期的两栋楼主体工程已经完成,正在进行外立面装饰。而位于项目南侧的二期工程刚刚开始,大型机械进行地基挖掘,不时有工地车辆将建筑材料运入工地。

前两任拥有者打官司,最终要“解除”合作协议,第三任拥有者中信国安反遭波及,“国安府”项目命运将会如何引发市场关注。

故事源头要追溯到多年前。

公开资料显示,北京庄胜房地产开发有限公司于1992年9月在北京市工商行政管理局登记成立,随后其获得了宣武门附近这块黄金土地的开发权。不过,在2009年前后拖欠中国银行湖南省分行、粤财投资等公司的巨额债务无法偿还。

媒体报道显示,2009年10月9日,庄胜公司与信达投资、信达北分签订《合作框架协议书》。主要内容是,信达投资拟受让庄胜公司位于宣武门附近的A-G七个地块的开发项目并进行投资建设,庄胜公司完成相关手续后将其过户或更名至信达投资指定的项目公司名下。信达北分作为庄胜公司的债权人,同意对庄胜公司的债务进行重组。

在这一背景下,北京信达置业有限公司于2009年10月20日在西城分局登记成立,作为上述项目公司。上述媒体报道指出,双方约定,庄胜公司有权参股信达置业,参股比例为20%。同时在庄胜公司参股项目公司之前,项目公司应为信达投资的全资附属子公司。

2010年7月28日,庄胜公司作为甲方,信达投资、信达置业作为乙方,信达北分作为丙方,签订《框架协议书补充协议(三)》。三方一致同意解决因此前中行湖南分行起诉造成的强制执行问题,三方达成执行和解协议,共同向执行法院提出将目标地块抵偿给信达置业。

除此之外,三方认定,该A-G地块拆迁,取得新的四证等所需要的费用约为5.28亿元,该地总估价为32.58亿元,扣除这部分费用后,信达投资需要向庄胜公司支付该项目地块转让款为27.3亿元,信达投资代为支出的费用,以及代庄胜公司偿还的债务等算在给与庄胜公司的转让款里。

2010年7月30日,庄胜公司与信达北分、信达置业、信达投资签订《执行和解协议书补充协议》。信达置业、信达投资同意庄胜公司以人民币1亿元增资入股信达置业,从而取得信达置业20%的股权。但这20%的入股权成为今后纠纷的隐患。

不过,在2011年,信达投资却公开在北京金融资产交易所挂牌转让其持有的信达置业股权,2011年经过一次流拍后,2012年10月31日,中信国安集团以13.6亿元公开摘牌取得了信达置业100%股权。

不过据记者了解,信达投资在金融资产交易所转让项目公司(信达置业)股权的价格是13.6亿元,实际上信达投资对庄胜进行债务重组,以物抵债置换,中信国安取得信达置业项目公司的成本不仅包括13.6亿元的股权还包括27亿多的代庄胜偿还的债务,中信国安的实际取得成本约40亿元。

信达投资拿下的地块,为何又要转卖?

有接近信达资产的金融界人士告诉《华夏时报》记者,信达资产之所以投入重金做地产,是因为其不良贷款生意做得风生水起,数据显示,中国信达涉房类不良资产总额1321.41亿元,占所有不良资产总额的47.49%,投资房地产成为手握重金的信达资产避险的不二选择。从上世纪90年代中国信达资产从建行剥离部分不良房地产资产组建信达地产以来,信达地产一直是母公司中国信达处理不良资产的一个重要平台。

不过,据记者了解,信达地产给自己的定位是金融地产商,而不是传统意义上的开发商。直到2015年,信达地产销售额才突破百亿大关,而且其地产项目多数和实际控制人中国信达业务相绑定,并引入大开发商合作开发项目,自身房地产开发能力较弱。

“信达地产的主要管理层基本是从信达资产调过来,擅长金融却对开发欠缺,所以面对涉及二环内拆迁难度很大的庄胜危改二期A-G地块,信达投资最好的选择就是转让股份,引入专业开发者。”上述金融界人士称。

两次判决,剧情为何反转

在信达系将地卖给中信国安后,庄胜起诉了。

据中信国安官网显示,就在2012年10月31日,中信国安投资有限公司在北交所摘牌收购北京信达置业有限公司股权,取得庄胜二期A-G危改项目。当年11月,中信国安集团取得收购北京信达置业有限公司成交确认书等交易凭证,并办理完工商变更登记。

2013年,北京庄胜将信达投资、信达北分、信达置业告上法庭,要求解除与之签订的相关协议,返还A-G地块的权益,并支付违约金10亿元。

不过,北京市高院经审理于2014年12月18日出具民事判决书,驳回了庄胜地产的所有诉讼请求,支持了信达置业的反诉,诉讼费用由庄胜地产全额承担。

此后北京庄胜上诉至最高人民法院,事件突然反转。在双方提供的证据完全相同的情况下,最高人民法院完全推翻了北京市高级人民法院的一审判决,二审判决认为,信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为,北京庄胜有权解除相关协议。

结果就是,A-G地块的权益将归还给北京庄胜,北京庄胜要以15年前的价格也就是27.3亿元返还信达。除此之外,信达还需向北京庄胜支付10亿元违约金。

在这两次判决中,20%的入股权成关键因素。有媒体报道显示,庄胜公司入股信达置业的工商登记迟迟未完成。

此前,在庄胜公司与信达投资签订的《信达置业公司章程》中,双方约定信达投资货币出资人民币4亿元,占出资额80%;庄胜公司货币出资人民币1亿元,占出资额20%。除非得到对方的同意,并经审批机关批准,任何一方都不得将其认缴的出资额全部或者部分转让给公司股东以外的第三人。如对方不同意转让,应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。

据悉,北京庄胜20%信达置业股权工商登记未完成的原因是:北京庄胜是外资公司,当时外商投资房地产的限制性规定,北京庄胜以外商投资企业主体资格受限为由,迟迟未办理入股信达置业的相应手续;并且,虽经多次催促,北京庄胜亦拒绝依据框架协议以其他国内主体身份办理入股。

有资深业内人士指出,在信达置业股权转让的过程中,无论是信达投资还是接手方中信国安,一直承认北京庄胜入股20%的协议,北京庄胜未能入股一是由于其外商身份,但在条件具备时又明显怠于履行其向北京市商委报批的义务,二是其又拒绝指定其他合适的内资公司完成入股。显而易见,北京庄胜未能入股的主要责任在其自身,很难说其没有坐收渔利、坐享其成的动机。

至此,整个事件的逻辑链条次第呈现。即北京庄胜在拖欠巨额债务,转让抵押项目,迫使金融机构在债务重组过程中进行巨额的债务豁免以实现自救——类似案例在北京庄胜身上发生过多起,同时又保留了未来项目开发20%的权益。但在后续开发过程中,北京庄胜无力完成后续项目开发过程中应尽的责任,导致合作方信达投资不得不转让整个项目,信达投资与接手方中信国安一致承诺保障北京庄胜20%的项目开发权益。不过,北京庄胜因种种原因,主要是自身原因未能完成该项目20%的入股,遂希望通过司法程序推翻此前包括债务重组在内的所有协议。

所以,在庄胜未行使20%的入股权的情况下,信达投资是否有权对外转让信达置业的股权成为争论焦点。

庄胜方面认为,在其入股信达置业前,信达置业应是信达投资100%的子公司,信达投资擅自转让股权是违约行为。而信达投资则认为,转让股权后,仍然可以为信达置业履行协议承担连带责任,转让股权的行为对《框架协议书》及其补充协议的履行并无影响。

当时,信达置业新“接盘方”中信国安方面也向法院表示,同意承继信达投资与庄胜公司签订的《框架协议书》等全部协议中信达投资的相关义务,接受庄胜公司入股信达置业并持有信达置业20%的股权。

两次截然不同的判决中,“20%的入股权”成为影响判决走向的关键因素。不过,对于最新的判决结果,信达在公告中表示并不认同,并称已经组织法律专家向最高院提出再审申请。

受伤的中信国安

4月19日,在国安府项目现场,国安府售楼处销售人员向《华夏时报》记者介绍称,已经建起来的两栋楼2014年期房时均已售出,当时的售价为85000元/平方米,后期的房子什么时候卖,价位在多少均不确定。

虽然后期房子的售价目前不得而知,但链家二手房网站上显示,同处于二环的中信锦园的售价也在14.7万元/平方米左右。

业内人士告诉记者,当时吸引到开发经验丰富的中信国安集团,信达是非常乐意的,但是面对烂了十多年、距离天安门广场不足2公里的庄胜二期危改地块,即使拥有北京国企背景的中信国安同样感到很棘手。

据了解,当时的A-G地块上不仅仍有近400户居民、6家企业尚未完成搬迁安置,而且由于北京庄胜自90年代起的管理不善,待拆居民生活环境脏乱不堪,私搭乱建情况普遍,危房坍塌情况时有发生,市政条件落后,用电、火灾等安全隐患丛生,待拆居民苦不堪言并多次上访反映,加之又地处城市核心区域,属市、区重点维稳区域之一。

中信国安为了A-G地块投入了大量人力物力财力,推进拆迁工作和区域环境改善工作,终于于2017年1月完成了剩余近400户居民,6家企业的拆迁工作,并于2017年3月22日取得了土地证,前后投资约200亿元。

辛辛苦苦拉扯大的“女儿”,中信国安为此付出巨大的代价,眼看到了如花似玉的待嫁阶段,庄胜想要以27.3亿拿回,中信国安能愿意么?而中信国安的业主又会怎么想?

据了解,众多国安府业主担心此判决将会把原整体近30万平方米的项目人为割裂成两个部分,导致已销售的B地块110户住宅业主将失去原购房协议中的权益,无法享受应有的会所、景观、商业、车位等各项配套设施和物业服务,同时造成延期入住。即使入住后也将长期面对烂尾的工地,房产价值大大贬损。

与此同时,有更多关注国安府何时入市的购房者,开始对国安府产生诸多质疑。

在中信国安府的业主论坛中,有帖子爆出3月24日最高人民法院对二期地块法律纠纷的最新判决,提醒购房者不要被排卡和内部选房所蒙蔽,因为地已经不是原来的地,销售的信息已经不准确了,国安府原来的开发商中信国安很可能拿不到宣武门国安府二期地块的预售许可证了。

更有意向客户质疑中信国安:信达和庄胜两家公司的经济纠纷,对地块的开发有什么影响?对于二期的推进有什么影响?

不过截至目前,记者试图联系到的中信国安相关负责人均未就此事发表评论。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰


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