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【中国商业地产行业发展论坛】商业地产资产盘活仍征途路漫漫

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2017-4-21 19:48:25

摘要:商业地产是商业活动展开非常重要的载体,也是商业价值体现的重要工具。开发商投资商业地产,在沉淀大量资金的同时,还面临投资周期被拉长的问题。

【中国商业地产行业发展论坛】商业地产资产盘活仍征途路漫漫

本报记者 王海春 杭州报道

商业地产是商业活动展开非常重要的载体,也是商业价值体现的重要工具。开发商投资商业地产,在沉淀大量资金的同时,还面临投资周期被拉长的问题。

如何通过盘活存量资产,实现整体商业地产的发展和商业的繁荣,不仅是商业开发商也是投资机构所关注的问题。

对于投资者来讲,除了商业地产资产的质量和财务的状况之外,他们较为关心的就是发起人。尤其是发起人对于商业信托的支持和承认,对发起人有着举足轻重的角色。

而对回报的追求,在新加坡上市的地产信托必须有一个合理的资产估值。“投资者关心被注入的这些房地产信托资产是否价格公平,而且它的收益率是否具有吸引力。”星展银行股权资本市场部董事总经理吴贤璧说。

新加坡经验

虽然国内商业房地产体量远大于新加坡,但国内已上市的商业资产规模,却远不及新坡加。

据新加坡交易所披露的信息,目前新加坡约有43个房地产信托与商业信托,总市值高达530亿美元。在近8年以来,这些已上市的商业地产信托,其增值部分还包括了新的IPO、持续融资,以及新发售的新股。

值得注意的是,新加坡上市房地产信托的资产中,房地产约70%是来自新加坡以外的市场。

另据星展银行的信息,新加坡房地产信托市场经过迅速发展直到今天,超过40多个的上市房地产信托产品中,有3个是由中国商家发起,而且是纯中国资产在新加坡上市的房地产信托。

国内从十几年前开始热谈REITs,国内商业地产融资工具的通道,还没有完全打通。

高和资本资产证券化投行部董事总经理毛跃晖指出,对比中国和美国的市场,中国在2016年经历了资产证券化的大跃进,然而当年中国商业地产证券化的规模只有500个亿;这与美国的规模比起来,差得非常远。

“总结起来,商业地产资本化有三难:经营难、融资难、退出难。虽然对应的也有三个解决的对策,但是其中最关键的是金融化。”毛跃晖说。

新加坡交易所中国区主席黄良颖指出,业界对国内房地产信托有很深的印象,但是新加坡市场之所以发展规模远大于国内,一个重要的原因是商业地产资产得到了证券化。

而这与17年来,新加坡所建立的整个生态环境有密切关系。

黄良颖介绍,首先很重要的是投资者群。金融管理局在这里面起到很大的作用,目前在新加坡大概有2万到7万的人员在管理相关的资产。此外,大概有200家资产管理公司在外面管理着4000只基金。

星展银行股权资本市场部董事总经理吴贤璧指出,投资者看好新加坡市场的原因中,其中有一点,是看到新加坡是一个具有国际性的房地产投资平台。“就是说,将资产在新加坡上市,它融资的对象是国际的投资者。”吴贤璧说。

“有很多杂志认为,约在2020年,新加坡可能会成为全球第二大的高净值地区。”黄良颖表示。

稳健回报是关键

将较为成熟的物业打包在新加坡上市,对开发来说有多方面的好处。

一方面使开发商和房地产投资者套现资产,这样可以实现投资者对物业资本的收益。“可以盘活了房企房地产投资的资产池,可以达到资本的循环。这意味着房企或投资者可利用回笼的资金,来扩充其他的业务。这可以说实施了一个轻资产的策略。”黄良颖如是说。

美国、新加坡商业地产资本市场,被认为是中国REITs仿效的榜样。其实在新加坡上市的房地产信托中,有一部分是来自中国的资产。

吴贤璧介绍,在新加坡上市的中国资产发起人中,较早上市的BHG于2015年上市,IPO的市值是3.9亿元。

随后在2016年,杭州的富春,也在新加坡把他们的云同网城成功打包在新加坡上市。富春的主要资产,是位于杭州的电子商务和物流项目,上市市值是6.3亿元。

吴贤璧透露,今年年初BHG在新加坡上市,是利用了一个BT的架构。这个BT商业信托中,物业的主要组合是位于中山市的零售商场,IPO的市值约4.3亿元。

毛跃晖表示,虽然国内有大量商业地产资产,但并非所有的项目都适合上市。一些资产在运营中,也多少存在一些问题。

“困局来自于规划和运营。存量中近三成,多数为存量效益率很低下的项目。商业地产一方面是从开发的阶段进入到一个存量阶段,而存量阶段其中重要的一块内容,是适应城市更新的需要,因此收益获得不断增长。”毛跃晖认为。

相比较而言,在新加坡上市的资产,其回报率则相对稳健。

黄良颖透露,在回报方面,投资者可从投资的物业中获得6%到8%的回报。从稳定性来看,此前新加坡交易所曾做过一个调查,约在2012年到2015年的时间里,海峡指数波动在16%上下浮动,然而新加坡交易所房地产波动是1%。“波动小,也是投资者看重在新加坡的地方。”黄良颖说。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰

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