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融资成本上升 房企资金链紧张

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2017-5-5 22:11:51

摘要:作为房地产调控的组合拳,监管部门开始从房企资金来源渠道收紧。近日,《华夏时报》记者调查了解到,近期房地产开发贷已经明显收紧,贷款额度相比去年同期增速明显下降,同时,银监局严格监控银行理财资金违规流向房地产。

融资成本上升 房企资金链紧张

本报记者 陈小瑛 深圳报道

作为房地产调控的组合拳,监管部门开始从房企资金来源渠道收紧。近日,《华夏时报》记者调查了解到,近期房地产开发贷已经明显收紧,贷款额度相比去年同期增速明显下降,同时,银监局严格监控银行理财资金违规流向房地产。

由于监管部门的政策收紧,房企只能寻求其它渠道融资,如信托、基金、债券等非银通道,据信托公司人士向记者透露,其近期发行的信托产品,利率已比年初高了1至2个百分点。

实际上,资金环境收紧对于未来的影响,龙头房企已有心里预期,万科已备好800亿现金,随时应对楼市调控,融创也放缓了拿地速度。

银行资金渠道收紧

记者从多个信源了解到,房企融资渠道,从2016年10月份开始,明显收窄,比如银行理财产品不能再贷给房企,已经审批通过,但款还没放出去的,都被暂停。

“以前理财产品属于表外业务,监管不到,很多资金流向了房地产,今年一季度银监会加强监管,将这些全部纳入表内,因此资金流向房地产就受限了。”深圳某商业银行人士告诉记者。

房企资金来源,一部分依赖于销售回款,一部分则需另外融资,例如银行开发贷、公司债券、信托、基金等渠道。除了直接的开发贷,其它渠道资金来源,实际上大部分仍然间接来自银行的理财产品。

目前二三四线楼市销售仍然火爆,销售回款顺利,除了部分城市,如北京、上海等放款期限延长,拉长了开发商的资金回笼,大部分尚未有明显影响。

而开发贷方面,银行已经明显收紧。“现在有限额审批,总体还是较去年新增,只不过新增额同比是下降的。”广东省某国有银行人士说。

此外,据记者了解,还有一些房企融资创新的工具,比如以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS(资产支持计划)融资也基本暂停了。

据重庆一家信托公司人士告诉记者,从去年下半年开始,信托的业务又有所增加,因为市场变了。主要还是央行“缩表”引发,一季度央行资产负债表从1月末到3月末,2个月时间就收缩了1.1万亿,钱少了融资的利率自然就提高了。此外,现在银监会的各种核查与监管,要看你的银行的贷款是否合规、合法,如果过去有违规放贷的,后面可能收回来不再续贷。

不止是信托和银行资金收紧,房企资金成本最低来源的发债路径也被严格管控。

有机构数据统计,今年初至4月末,共有约2509.7亿元信用债取消和延迟发行,其中,4月份就有154只债券取消和推迟发行,规模约1326.3亿元。

“为什么会取消或者推迟发行,主要是企业对市场的融资成本上升不适应,过去几年都很便宜,突然之间利率提升了,很多企业可能就不愿意发了。”深圳一位券商投行人士分析称。

中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿,同比减少83.8%。

从这些数据也能看出,相比前两年,房企的资金来源渠道明显变窄了。

万科、融创已经提前在为未来的紧缩做准备,万科手握800亿现金时放缓了拿地速度。而融创董事长孙宏斌也表示,对房地产调控的影响感到非常悲观,从去年10月开始就没有拿过地王了。

“房企仍需做过冬打算”

据记者了解,自2014年以来,因利率非常低房企疯狂发债,万科、中海等大型房企的发债利率最低仅2%多,廉价的资金来源,也促使房企拼命拿地。

业内人士分析称,2015年至2016年期间信用债发行利率非常低,一些AAA评级主体可以低到3%左右的水平,主要原因在于央行货币政策宽松。

一直到去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右。而从10月底,监管层开始管控,12月以来,这一数字普遍上浮到4.2%-5.5%之间。

比如恒大2015年发了500多亿的公司债,5年到期,前三年只要还利息,第三年即到2018年开始还本金,而最近恒大发的公司债成本接近10%,比去年上升了三四个点。

上述重庆信托公司人士告诉记者,近期房企和政府平台公司的融资成本都大幅度提高了。比年初的融资成本高了1-2个点,百强房企的前50强融资利率到了7%-8.5%,后50强是8.5%-10%。

该人士透露,不光是房企,现在就连政府平台发的公司债也就是城投债年利率都已经升到了7%左右,因为有政府信誉背书,这种银行向来争宠的对象,发债成本都上升了,可见利率上升的趋势开始明确了。

而上一轮信托融资成本上升,还是在2011年、2012年,彼时信托火爆,发行利率大多在11%、12%,甚至15%、18%,往往银行信贷收紧时,信托业务就忙了。

记者了解到,房企减少信托融资是从2014年-2015年开始,因为政策放开,很多房企可以发公司债了,银行去买房企的公司债,比信托的成本明显要低。

显然,房企融资等资金成本提高了。这势必会对房企后期的资金链构成影响。

“这两年房企销售非常好,资金充裕,暂时还感觉不到紧张,但市场调整后,销售一旦放缓,房企资金会慢慢变的紧张起来,势必需要通过促进销售回笼资金,而现在一线城市的销售速度已经直线下降了,到时候房企就会通过降价来促销,深圳已有房企用特价房形式在促销。”上述券商投行人士分析称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,房企后续需要做好过冬的打算,因为销售业绩若下滑或者说营销成本增加的话,房企的现金流的状况容易恶化,尤其是一些布局热点二线城市的房企更需要考虑此类内容。从实际情况看,对于此类房企来说,近期会加快推盘,尤其是5月份预计房企会加快推盘节奏。若有更大的资金压力,预计房企会有适当降价的行为。

责任编辑:金晓岩 主编:寒丰

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