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降息周期难改地产股颓势

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2008-10-18 20:16:00

摘要:降息周期难改地产股颓势

降息周期难改地产股颓势

 

  

本报记者 陈小瑛 深圳报道

    上证指数从6000点到2000点刚好一年了,股民对股市的萎靡不振早已经麻木,楼市低迷也不再是新闻,但人们对房价下跌的预期依然在增强。楼市在一两年内难以回升,似乎已成为某些开发商和购房者的共识,为此政府是否会拯救楼市的言论也没有停过。
    受美国金融危机的影响,包括中国在内的全球经济都出现下滑的迹象,高盛和摩根士丹利纷纷预测,中国将在2009年年底前降息多达5次,每次降息27个基点,降息周期将出现的预期也逐渐增强。但房地产分析师纷纷表示,降息短期内对提振房地产行业的信心作用不大,对地产股的走势也难以扭转。
地产行业下滑大魔咒
    2007年的银根紧缩有效遏制了房价的疯狂上涨,“9·27新政”更是掐紧了投资客炒作楼市的喉咙,对开发商囤地囤房和自有资金也给予了限制。果然,新政一出,市场立即作出回应,深圳作为房价上涨的急先锋,最先开始滑落,楼市成交量也萎靡不振。
    短短几个月内,以万科为主导的一场从珠三角蔓延至长三角,再到环渤海乃至全国其他大中城市的降价潮汹涌袭来。作为最先降价的龙头,万科敏感的神经嗅到了楼市的寒冬还将延续,再次领先市场一步大幅降价,迅速回笼资金,但业绩同期仍有所下降。累计2008年1-8月份,万科销售面积比2007年同期下降4.8%。1-9月份,公司累计销售面积402.4万平方米,销售金额356.1亿元,分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。
    此外,金地、泛海建设、深长城等公司业绩也都有所下降,事实上,早前包括万科、保利、招商等地产龙头企业纷纷表示,已经为楼市寒冬做好了充分的准备,万科对楼市做出的基本判断是,2009年下半年进入底部。但这场持久战要打多久,其实谁的心里也没底。
    尽管得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度,房地产企业2008的业绩依然能保持高增长,但是,在货币政策持续紧缩的背景下,行业面临的资金困局仍待解决。
    为了尽快回笼资金,主流上市开发商已经做出暴利的让步,在全国范围内大举降价旗,但让他们苦恼的是购房者并不买账,降价收效甚微,连传统的金九银十也成为泡影。
    房地产专家吴其轮告诉记者,一方面是开发商降价幅度不够,相比这轮上涨几倍的房价,降价仅30%多,升降比还是很大,降价潮一旦汹涌而来,购房者的观望情绪也会越来越浓厚;另一方面是中国经济滑坡、增速放缓已经深入人心,以美国为首的金融危机蔓延全球,并传导至经济危机的恐慌情绪正在加重。
    早前,“政府不会救楼市,也救不了市”的言论就一直此起彼伏。民众对楼市继续下调、房地产可能崩溃的心里预期与日俱增,地产行业正遭遇着必将下滑的大魔咒。
    万科一高层曾对记者表示,有非理性的上涨,就可能会有非理性的下跌,股市和楼市都是如此。一位炒房客也对记者说,他身边炒房的人没有不亏损的,只是多少的差别而已,他们对房地产面临崩溃的担忧一直未减,但是也没有出逃机会,尤其是在熊市里,恐慌不断膨胀,不过他认为现在是非常恐慌但还没到绝望的时候。
    楼市不景气,股市也哀鸿遍野,跟随着大盘,地产股股价也一落千丈,从2007年10月16日至2008年10月14日的一年里,包括招商、金地、中粮、北辰等51家公司跌幅均在70%以上,万科也跌去69.66%,泛海建设更是高达83.72%。
    万科财务负责人王文金说,万科2007年上半年拿地成本每平方米在2800元到3000元之间,付出的土地款现金是90亿至100亿。在2007年9月举行的股东大会上,万科表示,只有未来房价下跌35%的情况下,万科才是不赚钱的。但是从目前房价下跌幅度来看,房价已经下跌了30%-40%。
    从最高点至今,万科市值从4400多亿减少至650多亿,已蒸发了85%。有消息人士透露,万科内部员工正弥漫着被人收购的恐慌情绪。
降息对地产短期影响有限
    深发展客户经理贾先生对记者表示,地产因政策支持不明朗,短期内走不出颓势。但降息次数一多,最终会支撑地产板块上扬,不过民众的降息预期是多少,要看市场反馈,力度达不到预期,收效就缓慢。加上对金融危机恶化的心理恐慌增强,降息短期内影响不大。
    一地产龙头股高管告诉记者,9月17日和10月9日两次降息的方向很清楚,就是提振经济增长,但这是对整个宏观经济的调整,不是针对房地产行业,而且市场对经济危机没有统一的看法,任何一个国家都会受到一些影响。“美股跌,中国股市跟着跌,美股涨,A股还是跌,可见股民信心被打击得有多严重。而降息是累积因素,长期会减少购房者和开发商的贷款成本,但也说不准市场会因此回暖,因为随时都充满着不确定性。”
    平安证券分析师刘细辉说,他曾计算过,100万的贷款,如果首付3成,贷款70万,期限为15年的话,一个月按揭款约为5000元,9月17日,贷款利率下降0.09%和10月9日下调的0.27%,算起来每月支出减少2%,差不多只少付100多块,影响很有限。但如果再持续降息四五次,且幅度至少在27个基点的话,一个月大概能少六七百元,这样才会有大的反馈。
    “但实际上加息和降息对房地产只是潜在的影响,表面上不见得会有效果。”刘细辉认为,一般来说如果降息了,市面上的资金增多,一部分资金会流入房地产,但实体经济同时也受到影响的话,购房者实际可支配的财富缩水,对未来预期还会延长。
    一位高级投资者告诉记者,去年连续5次加息,也没能遏止房价上涨,最后靠银根紧缩才掐断楼市上涨的脉搏。“房子卖不出去,不是因为老百姓惧怕利息高。现在经济形势不明朗,房价又过高,一般人在这个时候是不会买房的。其实加息、降息,都是现象后的措施,总是迟到一步,就如洪水来了,才加固堤坝,是改变不了溃堤的结果的。”
    业内分析人士表示,利率下调,有利于房地产企业贷款负债的减少,房地产板块平均负债率在60%-70%左右,对股票内在价值有提升作用,但在股民恐慌情绪蔓延时,短时间内股价也难以回暖。
    兴业证券研究员王嘉认为,未来的6-12个月,政府将维持紧缩性货币政策,行业政策维持中性,不会进一步出台明显偏空或偏多的政策。经济前景的不明朗以及股市的震荡,将导致居民对未来收入的前景不乐观,在这种情景下,楼市成交量低位震荡,房价很可能继续盘整甚至下探。
    中金公司研究员白宏炜分析指出,各国房价历史表明,房价与经济走势基本一致,房地产调整期一般较长,要持续3-5年甚至更长。在中国不出现类似于东南亚1997年金融危机的情况下,地产行业此轮将是为期2-3年的中期调整。

 

 

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