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房价向上租金向下 上海住宅真实需求“露底”?

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2017-5-26 19:47:02

摘要:为买到一套房,上海房号一度被炒到几十万。买到就是赚到,这几乎成为上海近阶段住宅市场最为人熟知的口语化表述。然而在房价持续被市场看涨的时候,上海住宅租金市场的行情,却出现了回调。

房价向上租金向下 上海住宅真实需求“露底”?


本报记者 王海春 上海报道

为买到一套房,上海房号一度被炒到几十万。买到就是赚到,这几乎成为上海近阶段住宅市场最为人熟知的口语化表述。然而在房价持续被市场看涨的时候,上海住宅租金市场的行情,却出现了回调。

上海房屋租赁指数办公室及大型中介公司的监测数据显示,4月份上海从普通住宅到高端住宅的租金价格,均出现不同程度的下降。部分租金较高的房子,续租时价格不升反降,一些房东为求签约,不得不下调5%-10%的租金。中介公司分析人士指出,实际上沪房屋租赁市场自年初以来,已经连续几个月处于低迷状态。

住宅市场租金回调

房价持续火热的上海,住宅租金却在不经意中出现了下调行情。

上海房屋租赁指数办公室近日公布的报告显示,4月份在对上海16个行政区低端住宅市场的监测中,除浦东陆家嘴、徐汇龙华、静安闸北公园三个板块租金出现微涨,其它板块的租金价格均出现幅度不等的下跌。

4月上海普通住宅市场租赁指数总体下跌0.16%;其中一室户下跌0.15%,二室下跌0.18%。

不只是普通住宅租赁市场,高端住宅市场的租赁行情同样不景气。

除奉贤、金山、崇明区外,上海房屋租赁指数办公室监测的50个高端住宅房源板块中,有49个出现下跌。高端住宅租赁市场的调整幅度,比普通住宅还要大。监测数据显示,四月沪高端市场租赁指数下跌0.27%。这其中一室户下跌0.25%,二室下跌0.27%,三室下跌0.29%。

在大型房屋中介公司的监测中,住宅租金行情也出现了不小的回调。

中原地产数据显示,4月份上海的租金指数为238.2点,环比3月小幅下滑1.09%,同比则下滑了4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大。不止是租金价格有所回调,租赁成交的案例也出现不小的下降。四月份上海中原地产二手住宅租赁,共成交了1197套,环比下滑超过二成。

上海租金下滑幅度有多大?从实际成交案例过往的对比中,得以一见。

据中原地产监测,杨浦区一房的租金由3500元/月下滑至当前的3200元/月左右,二房租金由6000元/月下降至5300元-5500元/月,三房租金由8500元/月下降到7500-7800元/月之间。“杨浦租金的下滑相当明显。房源空置率比较高,大量房源成交周期,维持在一个月以上。”中原地产分析师表示。

在闵行的一房、二房,市场需求量相对稳定,租金较为平稳;但闵行三房租金则由9000元/月下滑到了8000/月左右。

地产界将房屋租赁市场,比喻为房地产市场基础需求的晴雨表。杨浦、闵行市场行情的下调并非个案,内中环高端市场的租赁行情,同样出现了下降。

根据信义房屋企研室监测数据显示,虽然五月上海内环内的中高端租赁市场成交较上月有所回温,但成交价格却出现5%-10%的下调。如前两个月徐汇区东方曼哈顿两房的月租金价格在1.4万元,目前月租金已经降至1.2万元左右。

信义房屋分析师朱平平指出,中高档租赁成交量的回暖,一方面是因为三、四月原本应该活跃的市场今年成交较为冷淡,部分需求在5月份开始集中释放,促进了市场的快速成交。

“中高端市场租赁成交价格的下调,主要是‘由售转租’的房东增加,租房者在市场上的选择空间大范围增加,房东为减少房屋空置期而加大了议价空间。”朱平平说。

房价看涨与房租下降

房价持续被市场预期看涨,然而租赁市场的实际租金价格行情,却悄然出现下行:看上去略微相悖的现象背后,透露出怎样的市场信息?

一家房产机构分析人士指出,房屋租赁往往是一个市场真实需求的重要表现。在城市的居民可以不买房,但一定会有居住需求,新进入城市的居民,租房是他们除买房以外最主要的一种方式。

“虽然租房市场具有短期波动的特点,但租房市场的交易及价格走势,在一定程度上被认为是反映当期较贴近真实需求的表现之一。”前述分析人士说。

哪些因素的变动,会促使上海房租行情下降?业界人士指出,租金下滑的症结在于,新增需求收缩和供应量的增加,而需求结构的变化导致市场转向平淡。

对此中原地产分析师指出,4月沪各区域市场需求量出现季节性回落,大部分区域租赁房源供大于求,因此使得空置率、成交周期均有所提升,进而带动租金小幅下行。

对租金行情的悄然走低,中介人员告诉记者,市场上房屋租赁的供应增加,成为促使租金下降的重要原因。“房屋交易量下降,不少房东转售为租,增加了市场上的供应量。”中介人员说。

对于需求的微妙变化,上海房屋租赁指数办公室指出,今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,使得新增租赁需求不旺。此外,上海持续的“五违四必”整治工作,使得一些外来人口流出上海。这其中影响较大的受拆违工作影响而被挤出的租客,仍有不少在市场中寻租。但这部分租客集中在低端市场或在非合规市场,机构很难在第一时间做出较及时而准确的监测。

上海黄浦区一家二手中房介公司人士告诉记者,当前租赁市场走低另一个重要原因是,去年以来房屋租金上涨幅度较快,租房的人口结构也随之进行了调整。

“伴随着房价的上扬,房租也在持续攀升。房屋租金与房价经历去年一波上扬行情后,租客在寻找价格较低的房屋,这些房源往往在交通便利但距市区可能较远的区域。”这家房产公司的中介人员说。

上海二手房租赁办公室在调研中发现,对一些拥有较稳定收入的家庭或商务类的非合租类租客,降低了租赁的等级。受租金价格上扬影响,这样的人群在不希望将租房屋地点换至更远郊、租金预算保持相对不变的前提下,选择对需求进行降级,到新兴城区租赁每月6000元以上的中档单套住房。

沪房屋租赁市场行情走低之前,去年8月份开始,深圳的房租进入调整阶段,广州今年租金也出现了下滑。据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测,今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创下历史新低。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰


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