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风险堆积, 加拿大楼市“险”就一个字

作者:悦生

来源:华夏时报

发布时间:2017-6-1 16:37:38

摘要:根据RBC的数据,2016年,与房屋相关的支出已经占到了加拿大经济增长的25%,如若加拿大的房地产出现“不测”,局面将相当难看。

风险堆积, 加拿大楼市“险”就一个字

特约记者 悦生 北京报道

5月以来,从加拿大最大的非银房贷Home Capital Group遭受严重挤兑,到穆迪因为银行私营部门债务的极速扩张,以及房地产泡沫等因素,对加拿大6大银行信用等级进行下调,再到上周三国际货币基金组织(IMF)警告称,来自房地产的不确定性已经成为威胁加拿大宏观经济的两大因素之一,近期关于加拿大的房地产业,可谓是负面消息不断。

从2015年开始,为了应对油价下跌带来的伤害,加拿大央行将基准利率下调到了0.5%,以期望刺激经济增长。直到最近5月24日的议息,一年半的时间里,加拿大央行一直将基准利率维持在0.5%的低水平上。而正因为低利率因素为主要诱因的利导,再加上内外投机资本的进入,加拿大的房地产业从2015年中期开始,出现了快速的膨胀。根据美国MLS的数据,今年4月,加拿大的MLS综合房价指数与去年同期相比上涨了相当“可观”的19.8%。而2015年中期时,这一指数还只是处在寥寥的5%水平上。

楼市风险,仿佛已经成为现在提及加拿大经济现状时,最多被引用的“标签”之一。

三大指标低迷

关于房地产业的健康与否,国际上一直有着三个广泛被认可的衡量指标——房价收入比、住房可支付性指数以及租售比。根据这三项指标“按图索骥”来考量加拿大如今房地产业合理与否,不失为一种最直截了当的方法。

首先,房价收入比(Prices Against Income Ratio)方面。所谓房价收入比是指当下一套住房的价格是一个家庭收入的多少倍。根据国际上的普遍认知,房价收入比在4-6倍的区间相对较为合理。5月2日穆迪分析(Moody’s Analytics)公布的数据显示,2010年到2015年,加拿大的房价收入比一直都相当稳定地保持在6倍的水平上,而2015年之后这一数据就出现了急剧攀升。截至目前,加拿大的房价收入比,实则已经相当接近于7倍。

其次,住房可支付性指数(Housing Affordability Index)。所谓住房可支付性指数,是以某一区域内的中位数收入家庭作为样本家庭,以其对同一时期市场中中位数价格住房的支付能力,作为该区域内居民整体住房支付能力的表征。与房价收入比相比,住房可支付指数将房贷利率因素纳入了考量范围,因此也更接近于家庭实际的购房能力。根据加拿大银行最新公布的数据,截至2016年第四季度,加拿大的住房可支付性指数为0.337,已经显著高于2015年年初的0.31。换言之,对于加拿大的居民来说,购买住房正在变成一件越来越难的事情。

至于被提及最多的租售比(Price to Rent Ratio),根据经合组织(OECD)的数据,截至2016年年底,加拿大房地产的租售比已经接近1∶190。虽然,这一数据并未掉出国际上认为的具有可投资价值的区间,但仍然稳稳地位列在了经合组织租售比最高的国家行列。1∶190的租售比实际上已经提示,加拿大房地产的投资价值正在缩小,房地产泡沫正在逐步显现。

通过以上三组数据指标不难看出,从2015年到现在,加拿大房地产确实在短短的时间内积累了一定的风险。高房价面前,无论是居民的可购买力,还是房产本身的价值,都在下行。这三组指标也被作为看空加拿大未来房地产业的有力依据。目前,最为悲观的看空者甚至认为,不久的将来,加拿大的房价会下跌近40%。

前景不乐观

事实上,除了以上三项指标,宏观层面上,也有一些事实在提示着未来加拿大房地产业可能面临的风险。

首先就是房贷利率上涨。与2015年实行0.5%基准利率时的外围环境不同,现在全球各地央行实际上都走上或即将走上加息通道。这其中,除了经济和通胀回暖之外,美联储加息甚至因为特朗普因素加快加息节奏所带来的压力,也是其中的重要因素。这样的大趋势下,加拿大央行显然也并不特殊,虽然最新的利率仍然维持在0.5%的水平,但是开启加息的动作势必也不会太远。此种情形下,加拿大的房贷利率上涨就是大概率,而信贷的收紧显然会让加拿大的房价直接承压。

其次,就是国际油价的回暖并不如预期中那么美好。油价之于加拿大的重要性,显而易见。国际油价的下跌给加拿大带来的压力虽然比不上OPEC成员国,但国际油价下跌中加拿大的损失也实属不小。目前,国际油价虽然因为主要产油国的减产而基本坐稳了50美元每桶,但减产在日前的延期6个月之后是否还会继续进行,很难确定。而即便是在上上周宣布延期减产之后,油价也仍然震荡在50美元上下。对于油价未来的上涨预期,现在市场普遍都不太乐观。油价的持续低迷,对于加拿大的居民收入来说无疑是个“坏消息”。而这传导到房地产上,将直接影响居民对楼市的支付能力,从而给加拿大的楼市带来下行风险。

未来还有一大利空加拿大房地产业的因素,就是特朗普上台后称要停止与加拿大和墨西哥的北美自贸协定(North American Free-Trade Agreement)。这对于加拿大经济以及居民收入来说,无疑都是威胁。这样的威胁对于加拿大的房地产来说显然相当艰巨。

根据RBC的数据,2016年,与房屋相关的支出已经占到了加拿大经济增长的25%,如若加拿大的房地产出现“不测”,局面将相当难看。与此同时,2016年年底,加拿大的居民债务也已经攀升到了2万亿美元,这其中70%都是以房贷的形式存在。换言之,如若加拿大房地产在未来出现急转直下,这一堆债务对加拿大的金融系统来说也势必是个致命打击。加拿大楼市,好险……


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