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5个月300城卖地超1.1万亿 地方土储融资新规出台

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2017-6-2 19:56:36

摘要:楼市旺,土地市场火。中国指数研究院6月2日公布的最新数据显示,前五个月全国300城市土地收入达到11350.8亿元,较去年前五个月增加32%。

5个月300城卖地超1.1万亿  地方土储融资新规出台


本报记者 王海春 上海报道

楼市旺,土地市场火。中国指数研究院6月2日公布的最新数据显示,前五个月全国300城市土地收入达到11350.8亿元,较去年前五个月增加32%。

一线土地降温的时候,三线代表城市的土地市场出现了升温迹象。随着一二线城市调控不断升级,购房需求涌入三线城市带动这些城市新房交易量的上升。新房升温,5月三线城市土地交易量也出现上扬。

就在前5个月全国300城土地出让金破万亿之际,中央政府对土地储备专项债券做出了规范。财政部与国土部6月2日发布的办法显示,县级以上地方各级土地储备机构应根据下一年度土地储备计划,编制相应土地储备项目收支计划,提出下一年度土地储备资金需求。而对应的政府性基金收入,应当能够保障偿还债券本金和利息,实现项目收益和融资自求平衡。

一二线冷三线热

在刚刚过去的5月份,全国土地市场出现了降温:当月土地的供应量增加了,但成交量却出现了下降。

中国指数研究院6月2日公布的最新数据显示,全国300个城市5月份共推出1989宗土地,环比增加17%。土地供应增长,但5月份共成交1401宗土地,环比减少一成多,同比减少26%。

5月份土地出让金的总金额,也出现了回落。全国300个城市土地出让金总额为1890亿元,环比减少22%,同比减少二成。作为土地出让中的重头,住宅用地出让金总额为1462亿元,环比减少23%,同比减少22%。

浙江一家中型房企高管6月1日向记者指出,土地市场的变化,与房地产交易有一定关联。

“虽说房地产投资开发有一定周期,每家公司也有自己的战略和对市场的判断,但在投资拿地的时候,多少会根据当下市场的变化做出一些调整。市场交易不好或土地竞争过于激烈,开发商拿地热情和投资规模会有所下降。如果新房市场连续出现较大变化,开发商在拿地时可能会观望一段时间,也可能会影响到当月土地的交易量。”前述房企人士说。

新房市场,也出现了一些变化。刚刚过去的5月,此前不断走高的楼市在政策的持续调控下,出现了降温迹象。

中指院监测数据显示,5月份全国有13个城市的成交面积环比出现下降,这其中东莞降幅最大,降幅达到43.85%,济南和广州当月成交量的降幅也超过二成。同比来看,有18个城市的成交面积出现下降,长沙和福州的成交面积同比大幅下降了约七成。

从城市来看,虽然一二线城市成交出现不同程度下降,但三线热点城市的成交量,却出现了上涨。

据中指院数据,北上广深5月成交面积环比下滑1.94%,广州的环比降幅达到20.37%。二线代表城市成交面积环比减少3.92%,同比下降36.95%。一二线城市成交量下降的时候,三线代表城市的成交面积却环比上升4.52%,同比上升的幅度达到28.9%。

上海一家房企营销部负责人指出,近两个月需求从二线再次外溢的迹象,相当明显。一线城市限购不放松的同时,很多二线城市不但限购而且限售,有相当一部分买家涌入一二线周边城市,以及潜力城市寻找新机会的势头。

“需求的涌入,带动了这些城市房地产交易量的上升。一线很难拿到地,而三线城市新房卖得不错,因此部分三线城市成了现在开发商争抢的热点。”前述房企营销部人士说。

土地储备融资新规

虽然5月新房出现三线热、一线冷,土地市场有所降温的情况,但前5个月土地市场的成交,仍然获得不小的增幅。

据中指院数据,今年前5个月全国300城市土地出让金总额为11350.8亿元,同比增加约32%。受各线城市整体成交降温,成交量同环比均降,5月份的土地出让金在前5个月总额中占比只有17%。

前5个月300城土地出让金超过1.1万亿,就在一线土地有所降温,三线城市土地市场逐渐走热的时候,土地市场的参与者未来要适应土地市场新的变化。

中央政府对土地储备专项债券的新办法,对土地储备市场债券资金做出了新规范。6月1日财政部与国土资源部,联合发布了关于地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》的通知。

《通知》指出,对于地方政府为土地储备举借、使用、偿还债务,将适用于该办法。

在这份新办法的第四条,财政部、国土部明确,发行土地储备专项债券的土地储备项目,应当有稳定的预期偿债资金来源。而对应的政府性基金收入,应当能够保障偿还债券本金和利息,实现项目收益和融资自求平衡。

为何要出台对土地储备专项债券资金的管理办法?对此财政部在官网做出了解答。2015年以前,地方土地储备资金的来源以银行贷款为主。而按2015年起实施的新预算法规定,地方政府应通过发行地方政府债券方式举借债务,除此以外不得以其他任何方式举债。

按照预算法要求,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券的方式解决。

上海一家上市房企董秘指出,因涉及产业链较长,房地产对地方经济的带动作用较大。“和发达城市产业多源有所不同,一些产业结构相对单一的地方,对房地产的依赖可能会大一些。新房交易市场好,一定程度能带动土地市场,对地方经济和地方财政都有贡献。”前述人士认为,一些地方对房地产依赖度如果较大,若楼市出现波动,可能会对这样的地方产生一些影响。

一家房产机构分析人士指出,地方融资平台中,土地是其融资的重要方式。通过地方城投公司以及土地开发公司,地方可获得与市场估值相关的资金。“地方融资平台偿还资金的方式,有一部分可能是通过土地出让金来承担。”这位人士说。

在6月1日出台的办法中,中央政府明确,发行土地储备专项债券的土地储备项目,应当有稳定的预期偿债资金来源。而对应的政府性基金收入,应当能够保障偿还债券本金和利息,实现项目收益和融资自求平衡。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰


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