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叶檀:厦门——没有大城市的命 偏惹上房地产的病

作者:叶檀

来源:叶檀财经

发布时间:2017-6-6 13:40:30

摘要:厦门的形象在日渐模糊。最终,厦门走上了旅游加地产,甚至演变成旅游养老地产一体化的驱动模式。香港成名于港口、免税和代购,厦门则成名于沙滩、海浪和美景。如果有机会到这样一个小岛上走走看看,住一段时间,那是相当的怡然自得,但创新创业,厦门不算是国内排名前三的城市。

叶檀:厦门——没有大城市的命 偏惹上房地产的病

跑步电影喝咖啡,来厦门过小日子。厦门人生活多姿多彩,幸福指数很高,尤其适合吃喝玩儿乐。

根据《厦门市城市总体规划(2010-2020)》草案,其城市性质为我国经济特区,东南沿海重要中心城,港口及风景旅游城市。城市目标是建设两岸交流的窗口城市,闽南地区的中心城市和温馨包容的幸福城市。可惜的是,近期第一财经发布的《2017城市商业魅力排行榜》显示,15个新一线城市中,厦门意外落榜。

作为福建省内唯一名气比省会福州还要大的花园城市,以及全中国两个非省会国家中心城,幸福的厦门人民第一次被抛弃了。

厦门让我印象很深的是,机场的手绘地图,上面画着红红的漫画大虾,以前沿海一带的骑楼,适合谈恋爱的厦门大学。在海边有“吃风景”的餐馆。厦门与上海浦东机场是难得的出入同一道,效率极高的机场。

第一财经新一线研究院数据显示,厦门在生活方式多样性指数、线下购物体验、人均咖啡数量、人均健身门店数量、人均宠物门店数量方面,都排在2016年15和新一线城市中排名第一。不仅是居民,连宠物都更愿意生活在厦门。

厦门是中产阶级的圣地,小资的天堂,是泡在咖啡里的城市。有数据显示,厦门的咖啡馆密度位居全国第一,人均消费名列全国首席。岛内158平方公里的土地上,扎根着2000余家咖啡馆,每平方公里至少有12家咖啡馆。根据美团点评研究院的饮品行业数据报告,截止至2017年4月底,厦门共有2084家咖啡馆,位列全国第5名。从百度地图搜索结果来看,厦门共有咖啡馆2218家,其中,1770家开在岛内,占到总数的79.8%。其中思明区1399家,湖里区371家,而思明区咖啡馆最集中的地段为湖滨北路及周边,包括靠近东渡的西堤咖啡一条街,共有372家咖啡馆。如果按照地图上的距离,大约5.5公里的湖滨北路上聚集了372家咖啡馆,基本等于平均25步就能找到一家。

在《三言两拍》里,明清时代的人讨生活,从泉州、厦门一带出发南下,东南亚与厦门有天然的亲缘关系。厦门不是闽北的山乡文化,而是一直开放的海洋文化,鼓浪屿观海听涛、体验厦门马拉松、参观欧陆建筑群、明清时期古炮台吸引着一批批游客。客家最封闭的家族式圆形建筑,跟厦门开放的南洋风建筑距离相隔不远,文化千差万别。我们可以想像厦门面对省内一众城市,转身而去不屑比较的傲娇样。

厦门也有痛点,而且是非——常——痛。

福建居民多在厦门置业,这一点在2016年体现地尤其明显。胡润研究院数据显示,厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度,从趋势来看厦门房价从2015年3月涨幅扩大,截止至2017年第一季度均价已达4万以上,岛内均价堪比深圳。

如此迅速的房价上涨,并非经济推动,而是因为厦门岛的地形,汇聚效应和土地出让因素。

此前已经有业内人士指出,由于岛屿地形,厦门岛不能像成都一样全面摊开,很容易产生土地稀缺的感觉,进而产生“宁要岛内一张床,不要岛外一幢房”的岛内情结,这与上海浦东的发展有些类似。

厦门政府在这种封闭的状态下,无法将房价核心要素往岛外 “引流”,比如高崎国际机场,厦门大学等,使得厦门楼市格局始终围绕岛屿核心发展。过去岛内的主要户型都是接近150平米的大户,目标客户群体为富裕阶层,既推高岛内房价,更加重了本就拥堵的岛内交通。不仅如此,地方政府还对购大房情结推波助澜,2003年4月25日出台思明区、湖里区购房落户政策,要求购买商品住房面积在150平方米以上才允许落户,使得厦门楼市由此掀起了大户型开发热潮,小户型持续处于被挤压状态,岛内房屋总价居高不下。

其次是购买力的聚集效应。厦门购房群体中,泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等周边县市为购房主力,这些县市民营经济很发达,财富如虹吸一样,源源不断地流向厦门。

厦门供地也不多。根据厦门政府数据,从2011到2015年厦门住宅用地共成交约392万平米,可供上市的住宅销售面积大约为800万平米。从2011年到2015年,厦门住宅成交面积一共约1807万平方米,而由土地出让存货面积仅为800万平米,意味着最近5年厦门住宅用地供应的缺口高达1000万平米。

简单来说就是当地政府刻意压低土地出让面积,捂地惜售。根据厦门市统计公报,2000年到2016年其常住人口共流入180万人,按照户均三人计算相当于增加60万个家庭。与此同时厦门新增住宅面积约为3000万平米,以户均100平米计算,仅可容纳30万个新增家庭。剩余的30万个家庭,可能是推动厦门楼市上涨的最强刚需之一。

从福建广东两省来看,厦门和东莞是全国仅有的2个除北上广深之外近5年平均供销比小于1的城市,供应严重短缺,土地短缺推高当地房价。与邻居深圳相比,厦门经济实力明显不如,急需利用土地财政建设厦门,以实现超常规发展。

但从地理位置看,厦门与台湾还隔着一湾海峡,没有深圳那样环抱香港的天然条件。而且,厦门、泉州、福州等县市是站成一排面向台湾的,不像深圳那样一开始就是带头大哥站在最前面,后面才是东莞、佛山、广州。而且,厦门面对的是台中,而非更发达的台北和高雄。

厦门地域面积小,传统出口加工面临转型,人均GDP省内第一,过着小日子挺滋润。厦门的发展速度在下降,根据国家统计局公布的2016年中国城市GDP100强排名榜,厦门位列全国第52位,在福建省内排名第三。跟泉州这两年的增速差距不是一点点,泉州大概会说,你厦门房价高有什么用,你经济发展底气有我足吗?你民企跟我能比吗?厦门大概会说,滚,如果不是靠着海峡,我早就起来了。问题是,福建重要城市都靠着海峡啊。

再加上,在市场化的过程中,胆子太小了,厦门的形象在日渐模糊。最终,厦门走上了旅游加地产,甚至演变成旅游养老地产一体化的驱动模式。

香港成名于港口、免税和代购,厦门则成名于沙滩、海浪和美景。如果有机会到这样一个小岛上走走看看,住一段时间,那是相当的怡然自得,但创新创业,厦门不算是国内排名前三的城市。不要叫了,我知道有美图、飞鱼这些企业,但是,跟成都、武汉这些地区相比,还要不要加把后劲呢?

厦门的城市性格比较温和,厦门文化本是闽南的一个分支,闽南的文化性格原本非常豪爽,讲义气、好勇斗狠,这与中国南方普遍温厚文弱的气质不符,倒是很像中国北方人。厦门却在闽南文化的深根中意外发展出温和的性格。厦门人民说话声音不大,岛内禁止鸣笛。白天走在鼓浪屿弯弯曲曲的小路上,很安静,晚上灯火通明,唯有优美的钢琴声从英式、法式、西班牙式的小楼中飘出,温馨而浪漫。

现在,鼓浪屿快被外乡人占据,嘈杂造假,什么食品都被贴上标签,曾经的钢琴之岛、梦幻之乡,已不复存在。

任何精致的文化,都建立在经济高位的基础上,否则,房价上去了,总有一天会下来。尽管不再是新一线城市,但厦门依旧自豪骄傲,因为,厦门在省内的小资圣地、富翁高地的地位,暂时不会动摇。

(主编 张学光)

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叶檀
叶檀

知名财经评论家、财经专栏作家;《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员;在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财经评论专栏;曾获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖;财经大V频道创始成员。

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