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一个深圳百强房企的资金危局:新一轮整合潮将上演?

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2017-6-16 21:27:27

摘要:奥宸地产的资金问题,在2014年就开始显现,即使在2015年、2016年新一轮房地产牛市中,通过出售优质土地,销售项目资金回笼,也没有摆脱资金危机的困境,只因过去几年摊子铺的太大,最终被拖累。

一个深圳百强房企的资金危局:新一轮整合潮将上演?

华夏时报(公众号:chinatimes)记者 陈小瑛 深圳报道

6月15日,一条“深圳某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明”的消息在地产圈流传,经《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者了解,该房企是奥宸地产。

实际上,奥宸地产的资金问题,在2014年就开始显现,即使在2015年、2016年新一轮房地产牛市中,通过出售优质土地,销售项目资金回笼,也没有摆脱资金危机的困境,只因过去几年摊子铺的太大,最终被拖累。

业内人士预言,新一轮房地产调控再起,房贷利率提升影响市场成交量,而放款时间延长,也将影响房企的资金回笼,在这一轮牛市中过渡扩张的小房企,又将在调控后出现资金断裂的现象。

资金断裂

在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室,因拖欠物业费已被贴上封条,根据门上的通知函显示,奥宸地产共欠费用399万余元。

据悉,奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼,而在今年5月收到《催款通知书》,一年不到,连办公租金物业、水电费用都无法缴清。

实际上,2015年、2016年,正是深圳房地产市场行情火爆之年,奥宸地产也有两个项目在售,其中,奥宸壹城华轩在2015年11月拿到预售证,奥宸壹城华府在2016年1月拿到预售证。

据深圳规土委资料,两个项目除了司法查封的房子,其余已经全部出售。前者查封5套房,后者查封43套房。

据奥宸地产官方网站资料,集团创立于1996年,具有国家一级房地产开发资质,总资产超180亿元。经过多年的发展,现已拥有深圳、北京、昆明、腾冲等多个城市的房地产项目,还曾在美国韩国开发过项目。

奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中的2014年,仍是房地产调控导致市场处于低迷行情之年,奥宸地产也是在这一年开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工。

据一位离职员工透露,从2014年下半年开始,奥宸地产就开始出现欠发工资的现象,随即引发了大量员工离职。在奥宸观壹城项目开盘之前,项目也曾出现过短暂停工现象。

2015年,因长期拖欠承包商、供应商、建筑工人等多方款项,奥宸地产旗下所有昆明在建项目全部停工。两个项目因逾期交房,诸多昆明业主与项目施工方被迫“跨省”维权。

2016年,奥宸集团深圳项目奥宸观壹城再次卷入施工放缓风波。包括部分已售房源在内,超70套房屋被司法查封。

据记者了解,奥宸地产出现资金链断裂的问题,也是因为上一轮房地产牛市时,公司步子迈得太快,2010年公司老板邹某放出豪言,三年销售要做到200亿,挤进全国房企前20强,完成几大城市群布局。

虽然2015年奥宸地产将深圳一块位于光明区的旧改土地,以超10亿元的价格出售给星河地产,缓解了部分资金压力,但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。

业内人士称,奥宸地产在光明新区的旧改地块已运作4年,前期已投入大量资金,项目也已进行到“专项规划”的阶段,如果不是资金特别紧张,奥宸绝对不会舍得卖了这块地。

尽管从2015年开始,政府救市,深圳市场回暖,但奥宸在昆明的项目仍然深陷于市场低迷中,在这一轮牛市中,奥宸也一直未走出泥潭。

小房企仍将受累于市场调整

上一轮房地产调控,全国不少小房企受波及,二三四五线城市的烂尾楼遍地开花,其中还不乏知名的百强房企。

众所周知的是,2011年绿城开始传出破产流言,2012年断臂求生引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平先后牵手融创与中交建。

2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。

光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后房子去化困难,利用高利贷资金也根本无法自救。

同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。

破产原因,也是因为之前几年房地产形势大好,华光地产步伐迈得太快,拿地过猛,2008年高价拿下的地一直不敢开发,不考虑土地价格,所以才导致资金链断裂。

虽然2015年市场有回暖迹象,但华光没有等到黎明,其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。

据记者了解,这些破产的房企,都是存在资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。有的幸运的躲过了上一轮调控灾难,艰难的熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。

而新一轮房地产调控已经来临,业内人士认为,同样的整合过程或将在未来几年再次上演。

随着央行收紧货币政策,目前银行房贷放款时间已经明显拉长,房贷利率也明显提高,这都会影响到开发商资金回笼的速度和资金链条。

“房企还在拼命拿地,也是因为市场情绪所感染,房子卖得太好,而过去多轮调控,最后都是以政府救市,开始新一轮地产牛市,所以房企也笃定政府不会彻底让楼市死掉。”深圳一家房地产央企中层管理人士对记者说,其实房企也看不准市场,所以经常会踏错节奏。

但万科这样对市场非常敏感的龙头房企,其实已经在备战未来的市场调整了,万科今年拿地的数量也在减少,手握八百亿现金,等待市场机会。

而融创孙宏斌也对本轮市场调整,表现的非常悲观,他说从去年底开始就不拿高价地了。

“有些房企预料不到这一轮货币收紧后,会有什么后果,房贷收紧,销售款回笼周期拉长,融资变难资金链能不能撑住,高价拿的地,等市场调整价格下跌时,开发出来还有没有钱赚?”上述央企人士说。

“每次调整死的多数都是小房企,大房企因资金实力强,反而更受益,还可以趁机提高市场占有率,吞并好的项目。”万科内部人士对记者说。

责任编辑:黄兴利

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