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今年底或将推出REITs 上市公司90%收益必须分给投资者

作者:吴敏

来源:华夏时报

发布时间:2017-6-28 19:25:17

摘要:6月28日,第三期“思想光华媒体沙龙”在北京大学举行,会议还发布了中国房地产投资信托基金(REITs)白皮书。

今年底或将推出REITs 上市公司90%收益必须分给投资者

本报记者 吴敏 北京报道

6月28日,第三期“思想光华媒体沙龙”在北京大学举行,会议还发布了中国房地产投资信托基金(REITs)白皮书。

据了解,不动产证劵化是把流动性较低、非证劵形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证劵资产的金融交易过程。白皮书指出,不动产投资信托基金(以下简称REITs)是实现不动产证券化的重要手段,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益,按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs于1960年发源于美国。根据投资对象的不同,REITs可以分为权益型、抵押型和混合型三种类型,迄今在美国合计已有近万亿美元的规模。

目前,我国还没有建立起明确的REITs制度,但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过,并在现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。

经过监管部门前期扎实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索,目前国内推出公募REITs试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。报告认为,应尽快推出相关法律法规以及业务指引,正式启动并大力推进我国不动产投资信托基金公募试点。

北京大学光华管理学院院长刘俏表示,我国今年年底或明年就可能推出REITs,按照准REITs的定义,上市公司必须将90%的收益分给投资者。

在会议上,光华管理学院副院长金李说道:“我对财富定义非常简单,就是对未来购买力和消费能力的储存。而好的财富管理工具包括银行存款、股票、债券、信托、P2P等等。”

他表示,从财富管理的角度看,房地产是中国目前最重要的财富储值工具之一。我们需要制定政策法规,把它纳入到财富管理规划和监管中。不宜提倡将过多的社会总财富投入到投资性房地产,但是建议每个家庭酌情合理的配置。

“应该为投资性房地产正名,欢迎它加入到资产管理的大类资产行列中,这样才能够更好的使用它做好财富配置,为中国家庭提供丰厚合理的回报。”金李说道。

北京大学光华管理学院金融系教授张峥认为,REITs本质上的概念就是成熟不动产物业的证券化,狭义上并不是一个增量融资的概念,更多是盘活存量融资或者是存量证券化的概念。

他说道:“大资管时代,资产管理市场总规模达到约126万亿元人民币,其中,银行理财29万亿,信托19万亿,公募基金9万亿,而私募基金管理人,包括券商、资管、资金子专户、公募基金专户等约52万亿,保险资管17万亿,这是大概的结构。当然这里面有很多重复计算、嵌套、通道业务。”

他指出,资管规模上升很快,问题也很多,一方面表现在各个资管机构,由于低水平竞争,产品的同质化严重。另一方面是基础产品的投资范围相对狭窄。

在张峥看来,REITs之所以到现在还没有推出,主要存在以下几个问题:一是缺乏对REITs的正确认识,很多人把REITs当成高杠杆的工具。二是缺乏REITs的法律定位和法律框架。三是现有税收环境约束REITs的发展。这是目前认识的问题。四是REITs市场的基本条件不成熟。

中联国新投资基金管理有限公司总裁何亮宇从实际操作层面提出8点关于公募REITs的重要构想:

一是公募REITs应充分体现权益型产品属性。二是REITs更多是要以资产经营和资产价值为依托,而不要更多主体担保、补贴,当然可以适当的,但是不宜过多,真正体现以资产为核心的特性。

三是发行应采用询价发行模式。

三是采用集合竞价交易平台,真正把流动性搭起来。

五是要设置一个增发扩募机制。六是合理控制杠杆比例,美国是60%,香港和新加坡是45%,中国应尽量参考亚洲的水平,40%左右。

七是制度建设信息披露、强化原始权益人与投资人利益绑定。八是关于管理人的一些措施。

责任编辑:孟俊莲 主编:冉学东


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