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住房市场体制迎来重大变革 北京共有房信号

作者:杨仕省

来源:华夏时报

发布时间:2017-8-4 22:56:26

摘要:“租售同权”带来的热度还未退去,北京拟推的“共有产权”住房又抢占了头条。一切有关房子的话题都将引发热议。“共有产权”是怎么回事?政府扮演了什么样的角色?普通人的购房成本会降低吗?未来房价走势又将出现哪些变化?

住房市场体制迎来重大变革 北京共有房信号

华夏时报(公众号:chinatimes)记者 杨仕省 北京报道

楼市调控即将迎来新局面。

“租售同权”带来的热度还未退去,北京拟推的“共有产权”住房又抢占了头条。一切有关房子的话题都将引发热议。“共有产权”是怎么回事?政府扮演了什么样的角色?普通人的购房成本会降低吗?未来房价走势又将出现哪些变化?

8月4日,中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者采访时表示:“北京共有产权房的试水,是住房市场管理体制的一项重大变革,逐渐形成住房市场双轨制,即商品房归市场、保障房归政府。而共有产权房作为住房市场的新产品,有利于建立购租并举的住房制度。”

而北京的此番调控,也契合了“房子是用来住的,不是用来炒的”这一观点。这一观点是去年12月的中央经济工作会议上中共中央总书记习近平首次提出的。当时有机构称,2017年将着手推进“低端有保障,中端有市场,高端有约束”的多层次住房供应体系建设,实现保障房体系、商品房市场的共同推进。

就此,多位受访专家均称,从去年提出的房地产调控建立“长效机制”,再到多地楼市新政迭出,无不表明政府调控楼市的决心。

这一次,楼市真的要开始讲新故事了。

试水共有产权房

8月3日晚,北京公布“楼市新政”——《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称《办法》)准备推出“共有产权房”,向社会公开征求意见。

所谓“共有产权”,就是说你可以跟政府“一起买房”,占一定的“股份”,一旦出售将按“股”分享收益。比如,某商品房均价是2万元,政府提供的“共有产权”住房售价是14000元,你买了,就获得70%的产权,30%归政府。

“这并不是新事物。”上海城市学会高级经济师顾海波告诉《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者,共有产权房最早起源于江苏淮安,前生就是经济适用房,由于房价日益高涨,政府同穷人股权“三七”开,又名“穷人保障房”;随后在全国陆续开建,北京算是“迟来的爱”。而现在的问题是,房价如何定价?

记者采访了解到,共有产权房概念的确并不新鲜,之前北京市也曾推出过。此前,重庆推出几大国有房屋租赁公司,准备通过国有企业来持有租赁住房,以此抑制房价,实现居者有其屋。这次,北京则选择了不同的道路,就是利用共有产权住房,来实现刚需人群的居者有其屋。“这比较符合北京的市场实际情况。”8月4日中午,中原地产首席分析师张大伟接受《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者采访时说。

记者梳理发现,此次《办法》中值得关注的内容较多,比如各区的房源都要有30%划给新北京人,扩大了保障范围,是迈向住有所居的重要举措。“共有产权房有利于房价的稳定,发挥之前自住房的作用。过去,北京合计出让了80宗含全部自住房的住宅土地,合计供应了自住房面积达到了703万平米,大约能建设8万套自住房,这对房市的影响很大。”张大伟认为。

至于原有的自住型商品房,今后将何去何从?北京市住建委相关负责人就此表态称,新老政策衔接方面,《办法》施行前已销售的仍按照原规定执行,否则,均按《办法》执行。

最近土地市场全面自住房化,体现了北京调控的决心。“大量自住房不仅可以拉低均价,也可以缓解供需矛盾。”张大伟说,今年上半年,北京自住房已影响房价降低7%左右,在共有产权房政策的继续推动下,北京房价稳定已可预期。

持类似观点的还有北京市房协秘书长陈志:“北京推出共有产权住房,对支持中端购房、抑制投机,将起到重大作用。”

各地调控加热

犹如骄阳似火的伏天,各地的房市调控也同此凉热。

《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者了解到,不仅北京,跟北京“共有产权住房”几乎同时传出的,还有成都楼市新政,其亮点是“允许以5年前的价格买房”。

8月3日,成都公布了“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”。其中,最引人瞩目的是,租住由政府提供的人才公寓满5年后,可申请按入住时的市场价格购买。

“无论是成都的人才公寓房,还是北京的共有产权房,都体现了租购并举的特征。”顾海波说,成都的人才公寓制度,是先租后购,而北京的共有产权制度,也可视为既购又租。“北京和成都的政策,类似于租住并举、错峰出行,分流了购房人群,抑制了买房需求。”顾海波说。

不过,谢逸枫认为,不管从供需关系还是市场经济来看,共有产权房是否是房价大杀器,还有待观察。因为,共有产权房的目的仅仅是为解决部分新老北京人没有住房,或者买不起商品房的人群。

“这次的确有些不一样了。”顾海波的判断是,随着“只租不售”、“租购同权”、“共有产权房”等政策逐步落地,楼市将经历前所未有的变化。因此,他断言,中国房地产行业的暴利时代已渐行渐远了。新的事实是,无论是无锡、郑州、成都等二线城市,还是北上广深等一线城市,租购并举的政策正发生作用。

谢逸枫认为,能否让买不起商品房的新老北京人买得起共有产权房,真正减轻购房负担,实现住房梦,关键在于共有产权房制度与政策的设计。“共有产权房绝对不是免费的午餐。”谢逸枫说。

同样,“共有产权房的价格即便低于同地段、同品质普通商品住房的价格,但这个弹性比较大,肯定不会比商品房便宜很多。”谢逸枫指出,共有产权房与自住房之间只会互相补充,不会互相排斥。

回归房子居住功能

伴随各地调控持续从严,7月份全国多地楼市持续降温。

中国指数研究院8月2日发布的数据显示,7月受监测的29个主要城市商品住宅成交面积环比下降近8.69%,近六成城市成交环比下滑。其中,一线城市成交量同比“领跌”,下降46.02%,北京、广州同比降幅过半。二线代表城市成交面积环比减少4.11%,同比下降23.03%。三线代表城市成交面积较上月下降17.51%,同比下降16.40%。

记者调查发现,受楼市降温影响,各地库存总量趋于稳定。国家统计局7月17日公布半年宏观经济数据,其中较为亮眼的是,房地产去库存数据继续降低,成为28个月最低。

不仅如此,《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者了解到,三四线城市去库存成为最近两个月主力,库存去化加速。张大伟称,从去库存政策看,预期2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松,但一二线城市已经基本完成了去库存任务,不排除后续调控还会加码。

事实上也是如此,住建部、国家发改委等九部门于7月20日发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出,各地区有关部门要充分认识到加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场,是贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位的重要举措。

“从整体房市来看,我预计在三季度的惯例淡季,将出现更加明显的降温。”张大伟认为,现在看来,一二线城市的调控政策不会松动。方正证券首席经济学家任泽平则表示,本轮房地产调整预计会到2018年下半年。“长效地产市场机制如果能得以建立,2018年后的房价走势会平稳,否则可能会出现报复性上涨的风险。”任泽平说。

而顾海波一贯坚称的观点还是,尽快建立长效机制,大力发展廉租房和公租房,才能真正使中低收入者安居乐业,才能真正避免系统性房地产金融风险,让中国经济可持续发展。“对于房地产市场,如何做到既无泡沫也无波动,需要拿捏好‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,让房价合理回归。”顾海波说,管好地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败、严格问责,唯有这样才能保持房地产的健康发展。

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评论

  • 巧克力人生2017-8-11 22:32:31

    说出了老百姓的心声,希望有关部门摸着良心,不忘国家推出保障房的初中,不与开发商勾结,为苦等多年的业主认认真真透明办事。

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