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何以区分楼市长效和短期机制

作者:程凯

来源:华夏时报

发布时间:2017-8-8 13:26:31

摘要:供给侧是长效,需求侧是短期,限制需求不是长效机制,增加供给才是长效机制,有财经媒体以广州楼市调控为样本,提出了“限制性政策之上谋长效机制”的概念,我觉得表述的很准确,所有长效机制,都应该是在限制性政策之上的。

何以区分楼市长效和短期机制

程凯

很多从量变到质变的变化,其实是可以找到一个起点的,比如从楼市调控的短期政策频出,到谈论建设长效机制,到某一天一个真正可以称作长效机制的政策推出来。

8月3日晚间,北京市住建委、发改委、财政局、国土规划委等多部门联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,我觉得就是这样一个时刻,第二天也就是8月4日,我在专栏中写下了“楼市长效机制,应该是一系列机制”,第一是明确认定共有产权住房就是长效机制,第二是说明长效机制不应该只是一个而应该是一系列的机制。

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今后还会有更多的长效机制出来,同时也会不时地的有短期政策相机而出,那么,到底哪些是长效机制,哪些又只是短期政策呢?

我的想法很简单,供给侧是长效,需求侧是短期,限制需求不是长效机制,增加供给才是长效机制,有财经媒体以广州楼市调控为样本,提出了“限制性政策之上谋长效机制”的概念,我觉得表述的很准确,所有长效机制,都应该是在限制性政策之上的。

如果这样理解,我们就能预测到,所有的限购限贷政策其实是短期的,也许持续的时间会很长,但是依然是短期行为,而这些短期政策的最大特点,就是会因房地产市场风向的转变而转变,如果房价出现大幅下跌,危及房地产市场稳定以及金融市场安全,那么限购限贷该松的还是要松,毕竟短期政策就是相机调控。

在短期政策和长效机制之间呢,还有一种办法叫“打补丁”。据报道,北京市住建委主任徐贱云表示,北京楼市的积极变化源于一系列楼市调控的“打补丁”政策,从差别化信贷,到离婚申请贷款算二套,再到规范“商改住”项目,北京已连续出台18项政策调控楼市,抑制投资投机行为。政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。

其实认真观察就会知道,北京出台的很多政策所做的就是原有办法的执法必严,本来就存在约束性的政策,但是执法不严就是空政策,打补丁就是起到补漏的效果,比如徐提到的离婚申请贷款算二套,大家都知道之前为了规避限购限贷是很多人假离婚,但上上下下都睁一只眼闭一只眼也就过去了,其实假离婚买房很难界定吗?一点都不难,较真不较真罢了。所以我说打补丁政策也应该是长期的,虽然算不上是长效机制。

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那么到底哪些政策算是长效机制呢?很多人在讨论房产税,但就像我之前说的,楼市的长效机制不可能寄望于一项政策毕其功于一役,而且既然是长效机制,本身搞起来就不可能一蹴而就。所谓的长效机制,其实也没有那么复杂,我看关键都在供给侧改革,价格有泡沫,除了抑制不合理的需求,剩下的只有加大合理的供给了。

供给怎么加大?无非几样,加大供地,加大刚需住房供给。现在几个重点城市推出来的加大培育房屋租赁市场,租售同权,以及最新的公共产权住房,这些都算得上是长效机制,而长效机制能否生效,不能看政策的提出,看得是政策的执行,而且是长期地坚持不懈的执行下去。

关于供给端的长效机制,我还是得再提一遍央行的态度,央行在最新发布的中国区域金融运行报告(2017)中为房地产调控提出了四点办法,其中一点是抑制需求的办法,“在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房”,另外三点全部是供给侧的办法。

一个是“明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划,将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩,稳定预期。探索建立和完善土地当量制度,通过交易在全国范围实现综合占补平衡,提高土地在全国范围内的集约利用。”一个是“积极完善中小城市发展基础,提高中小城市吸引力,疏解特大城市非核心功能。”再有一个就是积极发展长期公共租赁住房,稳定和规范住房租赁关系。

所谓长效机制,就是供地,租赁和加大中小城市供给分流,这是我们现在看得见摸得着的长期调控之策。楼市调控能不能逆转之前越调越高的尴尬,关键还是看长效机制能不能长期执行下去。


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