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陕西调整土地使用税信号: 开发商拿地开发周期或缩短

作者:吕方锐 宿慧娴

来源:华夏时报

发布时间:2017-8-25 21:20:58

摘要:近日,“陕西省开征土地使用税”的消息颇为引人关注。事实上这并非陕西省“开征”土地使用税。8月1日,“陕西地税”官方微博为此特别作出解释:该通知是在大数据新形势下,对原有土地使用税管理的调整完善。早在1989年7月,陕西省就制定了《陕西省城镇土地使用税实施办法》,并一直执行至今。

陕西调整土地使用税信号: 开发商拿地开发周期或缩短

本报记者 吕方锐 实习记者 宿慧娴 北京报道

近日,“陕西省开征土地使用税”的消息颇为引人关注。事实上这并非陕西省“开征”土地使用税。8月1日,“陕西地税”官方微博为此特别作出解释:该通知是在大数据新形势下,对原有土地使用税管理的调整完善。早在1989年7月,陕西省就制定了《陕西省城镇土地使用税实施办法》,并一直执行至今。

事情起源于7月27日陕西省政府网站一条《关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》(下称《实施细则》)。《实施细则》对陕西省城镇土地使用税进行了税额幅度和征税范围的明确。

陕西省地方税务局在官方解读中提道,新规定是按照法定权限对城镇土地使用税管理的进一步完善,利于在更大范围促进土地资源的集约节约利用。同时强调现有城镇土地使用税的税负没有产生任何变化。而在外界看来,陕西省在这个时间节点调整土地使用税,有其特殊的背景考量,带来的影响也有待观察。

《华夏时报》记者采访发现,全国多地出现强化土地使用税征收情形,部分县市过往长期拖欠的土地使用税被重要关注,多位地产开发商感叹压力增大。

迟来的调整

“土地使用税”一词最早出现于1988年。当年9月27日国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。人们熟悉的房地产税即包括房产税与土地使用税两部分。

随着土地需求的增长,土地价值攀升,国务院曾于2006年、2011年和2013年对土地使用税进行过3次修订。现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中对土地使用税每平方米年税额作出如下规定:大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

随着上述决定的发布,大部分省份的土地使用税已经陆续经历过多次调整。山东省国土厅某工作人员向《华夏时报》记者证实,山东地区的土地使用税已经征收多年。最新一轮的调整是在2014年。

根据陕西地税局官方口径,陕西省人民政府于1989年7月制定了《陕西省城镇土地使用税实施办法》(下称《实施办法》)后,一直执行至今。

陕西地税局还强调,新《实施办法》和新《实施细则》对原有的相关管理规定进行了修订优化。新城镇土地使用税规定的征税范围中,明确了建制镇、工矿区等征税范围:城市为市行政区(不含建制镇)的区域范围;县城为县城镇行政区的区域范围;建制镇为镇行政区的区域范围;工矿区为工商业比较发达,尚未设立镇建制的工矿园区区域范围,并且将纳税期限由按年计算、分半年缴纳调整为按年计算、分季缴纳。新规出台对现有城镇土地使用税和房产税纳税人的税负“没有产生任何变化 ”。

修订后,陕西省城镇土地使用税每平方米年税额如下:西安市1.5元至27元;宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元;汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元;县级市0.9元至10元;县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。

从0.6元到27元,土地使用税范围是如何划定的?中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授向记者解释,税额等级是由人均土地面积决定。人越多的土地越值钱,所征收的土地使用税也应该越高,利于节约土地。

“这就好比,人口密集的城市收的土地使用税高于人口稀疏的城市。迫使开发商有效利用土地、保护耕地。”施正文说道。

财政账单

在外界看来,陕西省这场迟来的调整,或与其近年的财政压力有关。

据陕西省财政厅新闻发言人、副厅长刘红春介绍,2017年上半年,全省地方财政收入完成1095.74亿元,税收收入完成774.91亿元,增长19.52%,占地方财政收入的70.72%。

与此对应的是,陕西上半年财政支出2584.95亿元,是地方财政收入的2.36倍。

有媒体指出,早在2016年,陕西省的财政收入曾首次出现负增长,增速为-10.97%,相比于收入的大幅波动,财政支出几乎保持不变,收支自给率下降到41.84%。财政自给率是指地方财政一般预算内收入与地方财政一般预算内支出的比值,财政自给率是判断一个城市发展健康与否的一个重要指标。根据陕西省财政局数据,2016年前11个月全省地方财政收入完成1675.06亿元,增长5.67%;全省财政支出4102.55亿元,增长12.47%。

另外,陕西省第三批地方政府债券173.7亿元于近日成功招标发行。其中一般债券154.7亿元,5年期专项债券为19亿元。

公开报道认为,造成上述问题的原因是,陕西是传统的煤炭大省,2015年开始的去产能对陕西的经济增长影响很大。

好在今年煤炭价格大幅上涨,陕西省上半年资源税完成71.88亿元,增长110.22%。同时,今年上半年全国各省的土地出让金收入也大幅增长。卖土地和卖煤炭,暂时解决了陕西省财政收入的燃眉之急,上半年财政收入实现了“时间过半、进度过半”的目标。

下半年在地方债受限、房地产调控趋紧的大背景下,弥补财政收入缺口成为了一个重要问题。陕西省在这时调整土地使用税也不难理解。

陕西省地方税务局官网近日上传了一篇题为《房产税开征的必然性》的文章。文章提出,城镇土地使用税则税率过低(按面积征收0.6-30元/m2),既无法对地方财政构成支撑,又无法有效抑制市场投机行为,成为过时的、不能反映房地产发展变化的僵化税制。

影响几何?

在中国人民大学商法研究院院长刘俊海教授看来,征收土地使用税对政府和地产商来说都是好事。尤其是对于政府可谓“一举三得”:一是增加政府财政收入;二是有助于严控土地,贯彻保护耕地,保护“红线”;三是稳定房价,树立政府的形象,避免政府成为助推房价的替罪羊。

同样,施正文教授也认为,征收土地使用税在增加财政收入、保护土地的同时,一定程度上具有调节的作用。“人均耕地面积少的地方税额重,这种手段能够让建设单位尽量少占用土地,并且提高对土地的维护意识。”

但此番调整或将对地产商带来不小的压力。

一位湖北襄阳的地产人士早先经历过土地使用税调整。他告诉记者,在土地使用税从每平方米每年4元涨到现今的7元后,他每年为其所持有的一块位于襄樊市襄阳区的400亩(约合26万多平方米)土地缴纳的土地使用税达到180多万元。该地产人士向记者提供了2016年第三季度的缴税凭证,显示每季度需要上缴约40多万元。

该地产人士称,根据规定,土地开发完成、将房屋销售后购房者办了房产证,地产公司才能不再缴纳土地使用税。因此,开发周期越长,土地使用税的压力越大。他认为,若土地使用税严格征收,将推动开发商加快开发和销售。

按照一块土地从拿地开发到最终出售的4年周期,这块土地总共需要缴纳的土地使用税额高达700多万元。

襄阳地税局有关人员告诉记者,当地土地使用税由土地所属方缴纳,按年计算,分期缴纳,通常是一季度上缴一次。如果偷逃土地使用税除了会被税务机关追查、要求补缴外,还需上缴滞纳金和罚款。

记者从刘俊海教授处了解到,除了土地使用税以外,开发商从地方政府拿到土地后需要缴纳的还有国有土地出让金、城市维护建设税、教育附加税,以及开发过程中的印花税、契税等等。一块土地在流转、开发环节都会产生大量需要缴纳的税费。

“土地使用税是使用期间的税费,需要按期不断上缴,对地产商来说是不可忽略的成本压力。相比之下,其他费用均为一次性缴纳完毕。”一位福建地产业内人士向记者表示。

该地产商持有的一块仅84亩的土地,按照当地每年征收8元土地使用税的标准,每年仅土地使用税一项就需要上缴超过45万元。

就地产商而言,虽然土地使用税的征收提高了地产商的运作成本,但刘俊海认为它可以倒逼地产商理性投资,作出正确的经营投资决策。“征收土地使用税作为企业的动态变量之一,企业在变动不均的税收环境下作出经营投资的判断决策,得进行成本效益分析。土地使用税的开征可以倒逼地产商理性投资,避免跟风从事房地产泡沫的继续性投资行为,以至于影响整个实体经济和金融安全。与此同时,也增加房地产开发的政策环境透明度,提高政策预期。”刘俊海说道。

施正文教授还对记者补充道,由于中国目前征收土地使用税的范围只有经营性土地,并不针对居住用地。因此地产商在完成住宅用地建设并移交给居民后,就不需要缴纳土地使用税。因此,按期缴纳的土地使用税也有助于加快地产商建设进度。

“对于税费改革来说,大的方向是不断减税,从这个角度看,关于税费成本是否会转嫁到买房者的担心是没有必要的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。中原置地首席分析师张大伟也认为,目前全国的土地使用税额都不算太高,对房价影响有限。

另一方面,土地使用税的执行情况也各有差异。前述襄阳地产人士向记者透露,他所知的位于南方某地的土地未被征收土地使用税。而一位不愿具名的专家告诉记者,的确存在地方政府不征收土地使用税的情况。

“按照规定,地方政府并没有减免其他土地使用税的权限,但并不排除一些地方政府为了政绩突出,会通过‘变相减免’土地使用税的手段进行招商引资,所谓‘变相减免’,意即先令开发商缴纳土地使用税,之后以财政支出等其他方式将税款退给开发商。”该专家说道。不过据他了解,这样的情况并不普遍。

陕西某地产商告诉《华夏时报》记者,过去税务部门针对房地产的税收,基本都是在项目开发完后,集中清算、征收,因此很多小的地产商卖完项目后就注销公司,把应缴纳的税逃避掉了。该地产商称,这就是地产行业很少出现偷税漏税的原因。

责任编辑:李明徽;主编:公培佳


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