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“集体土地改革”扩大房源供应 楼市调控重心转变

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2017-9-1 21:04:58

摘要:8月28日,国土资源部联合住建部发布公告,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

“集体土地改革”扩大房源供应 楼市调控重心转变


本报记者 陈小瑛 深圳报道

8月28日,国土资源部联合住建部发布公告,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,第一批试点城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市。

“集体建设用地盖租赁房,由于土地成本低廉优势,可以尽快形成大量房源入市,降低市场的租金水平,减轻居民的生活成本,还可以提高城市的竞争力。”深圳有关政府部门人士向记者分析称,在各个城市建立起统一的租赁平台后,可以让低收入群体有稳定的居所。

集体建设用地入市

此次国土部出台的试点内容做出了详细的规划指导,在试点城市梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序后,会建立快速审批通道。与过去不同的是,出租房也会配套医疗、教育等公共设施,承租人也能享受规定的基本公共服务。

北京中原地产首席分析师张大伟分析认为,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

中央对发展租赁房的决心,此前已发过两个文件,2016年5月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;2017年7月,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

此次亮点在于,利用集体建设用地建设租赁住房试点。之前政策都是利用国有建设用地盖租赁房,包括上海公开出让的几宗租赁房用地,而这次是集体建设用地。

可短期增大供应量

对于为何会出台这一政策,据深圳有关政府部门人士向记者分析,一方面,目前城市里的建设用地,还有很大一部分是集体建设用地,如果都要等征收之后让房企来盖租赁房,那周期肯定很长,拆迁成本也高,对市场形成供应,需要很长时间。另一方面,国有建设用地供应不足,要想尽快形成大量的出租房供应,只能从集体建设用地上想主意。

据了解,中国的土地属性,总共只有两类,即国有用地和集体用地,城市里政府收储和征收后的土地,都属于国有,而农村的宅基地、城市里的小产权房,比如城中村,则都属于集体土地上的物业。

根据土地管理法,只有国有建设用地盖的房子,才有红本房产证,而集体土地上盖的,虽然也有产权证,但是无法进入市场流通,村集体土地只有被征收后,才是国有用地。

而此次国土部的通知里提到,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

“如果任由农民自己盖出租房,消防、卫生标准都不达标,存在安全隐患,且配套不足,统一规划后,郊区的集体建设用地,也可以申报项目,农民也可以获得土地收益红利,提升了整个土地价值。”上述政府部门有关人士称,有的城市城中村比较多,还有属于村集体的工业用地,那村股份公司也可以自己开发,然后政府规范出租行为,同时配套好医疗、教育、绿化等公共设施。这样一来,市场的租赁住房,就可以在短期内增大供应量。同时,建设用地的土地成本,肯定比国有用地的成本要低,供应量大了,也可以拉低整个市场的租金。

从调房价到多元化住房体系

国土资源部表示,通过改革试点,将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

“大家为什么都不喜欢租房,就是因为租赁市场不完善,房东可以随意涨租金,随时赶租客走,租客权益完全没有保障,出租房也没有任何公共配套设施,总给人一种流离失所的感觉。”业内人士分析认为,建立统一的租赁平台后,至少可以保证租客的利益,低收入阶层买不起房子,也可以安心租房住。

深圳不在国土部的13个试点城市名单内,是因为深圳的土地从法律上来说,已经全部是国有用地了。但深圳也提出要收储100万套出租房,并鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业,并将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理,享受住房租赁企业相关政策优惠等。建立统一租赁平台,这样可以将租赁房纳入监管。

张大伟认为,目前租赁市场的最核心问题的租购比悬殊,开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低,大部分年收益只有1%-2%,集体用地因为土地价格相对较低,可以达到年投资回报率5%以上。所以用集体土地供应出租房,是多赢的政策。预计这一政策落地后,将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

而深圳市规土委表示,深圳正是由于有大量的城中村,给市场提供了相对低廉的出租房,降低了外来人员的居住成本,也提高了深圳的城市竞争力。深圳市委书记已提出,深圳的住房供应体系,将建立“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。并建立“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的住房供应体系。

《人民日报》发文指出,从购到租,不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板,也是调控思路的重大转变,即从以往侧重调控房价,转变成建立多元化的住房供应体系,以满足大家的住房需求,从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

万科董事会主席郁亮告诉记者,中国的房地产市场从1998年发展到现在,二十年了,长效机制终于开始建立,终于回归到住房市场化的初心,就是解决普通人居住问题,而不是再只把它当做经济增长的一个工具。

郁亮认为,宏观调控政策,不止是调控房价,解决普通人的居住问题,才是政策的核心,他觉得长效机制的重点是要完善供给制度,真正落实“房子是用来住的”,让年轻人有房子住,要么租,要么买,而买多套房子的,可以通过金融手段调整需求。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰


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