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“规模之王”狂揽楼市现金 高负债率仍是风险

作者:王冰凝 李丽萍

来源:华夏时报

发布时间:2017-9-1 21:08:36

摘要:截至目前,沪深两市上市房企已基本完成半年报披露,约七成房企净利润明显上涨。其中恒大集团更是一举拿下净利总额和同比涨幅双料冠军。

“规模之王”狂揽楼市现金 高负债率仍是风险


本报记者 王冰凝 实习记者李丽萍 北京报道

严厉而密集的楼市调控政策,却没有能遏制住房企大肆圈钱的步伐。

截至目前,沪深两市上市房企已基本完成半年报披露,约七成房企净利润明显上涨。其中恒大集团更是一举拿下净利总额和同比涨幅双料冠军。

不过值得注意的是,业内人士均认为,由于过去两年处于楼市爆发期,随着房源陆续交付,上半年上市公司正进入结算利润环节,也让房企迎来一份销售业绩与利润上涨最耀眼的一份半年报。但随着一二线城市的调控持续收紧,预计房企在下半年的数据会有明显回落,而房地产市场的降温,融资渠道收紧,还将逐渐对企业的资金链带来考验。

“第一梯队”均手握千亿现金

今年上半年,约七成房企赚的盆满钵满。

据不完全统计,发布半年报的上市公司合计超过150家,港股近10家,另外A股合计139家,整体看,139家A股上市房地产公司合计营收6037亿,净利润达到了739.2亿,净利润增幅达到25%,房企的平均净利润率均再次站稳两位数,接近七成企业净利润明显上涨。

具体来看,位居“第一梯队”的房企业绩尤其靓丽。

数据显示,恒大上半年营业额1879.8亿,同比大增114.8%;净利润231.3亿元,同比大增224%,净资产增至14930亿。与此同时,恒大上半年净负债率大幅下降近一半。

上半年,根据中报,截至今年6月底,万科持有货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(501.4亿元);净负债率仅19.61%,继续保持在行业低位。这一现金规模还高于去年年末870.3亿元的水平。

而截至今年年中,港股上市的碧桂园现金余额为1201.3亿元,较去年同期增长143%。该公司还称,碧桂园另有2219.7亿元银行授信额度未用。

“房企业绩仍然飘红,或源于两方面的原因。一是时间滞后的原因,很多房产销量实际上是在去年下半年实现的,但结算体现在今年上半年,所以盈利水平才提高很多。二是三四线城市布局较多的房企,往往销售业绩也表现不错。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

“规模之王”加速行业整合

值得注意的是,业绩最亮丽的龙头房企,均是行业的“规模之王”。预亏的均为转型或者中小型房企,以房地产为主业的房企业绩均为正增长。快速规模化的大房企在这场游戏规则变化的角逐中显然更具优势,这也令得房地产行业内的整合更加明显,行业集中度更高。

以恒大为例,去年恒大以3734亿元的销售额一举夺得房地产销售榜桂冠,跃居国内规模最大的房企。对比今年龙头房企的半年报数据,中海、碧桂园、万科的半年净利润分别为184亿元、75亿元和73亿元,恒大则以231亿元再次全面领跑龙头房企阵营。

恒大前7月实现合约销售金额2882.5亿,完成今年4500亿销售目标的64%,业内参照现有货值和近年来平均复合增长率,预测恒大全年销售额将突破5000亿。

专业人士分析恒大实现利润大增,一方面是由于销售高增长带动营业收入大增,大幅提升了利润总额;另一方面,源于恒大近两年持续打造精品产品,不断提升产品附加值,并通过标准化运营大幅降低营销、管理、财务三大费用。持续强劲的销售加上增效益、控成本举措,持续推动恒大利润高增长。

不过,发布会上,恒大管理层表示,未来,恒大追求的将不是规模上的行业老大,而是利润率的第一。

房地产作为资金密集型行业,房企大多采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式来实现利润高速增长,之前恒大也一直按照此模式加速提升企业规模,自去年以销售额第一跻身龙头企业行列后,恒大便决心转变战略模式。

今年年初,恒大启动战略转型,提出要坚定转变发展战略,制定全新的发展模式。由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,一改“三高一低”的发展模式,继之以低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式促进企业又快又稳发展。

降负债成巨大挑战

事实上,不仅是恒大,国内大部分房企都面临着高负债压力,并在努力降低负债以减缓风险。

在2017年,随着调控收紧,房地产信贷也明显紧缩。2016年10月,央行召集17家银行,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。2017年4月10日,银监会再度发布文件收紧房市融资渠道,强调防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,加强房地产押品管理。

预期到政策的不利影响,房企也在积极强化现金流,同时降低融资成本,降低负债率。

房企财报统计的公开资料显示,2016年上半年,资产负债率排行TOP100的上市房企平均资产负债率为77.6%。广发银行发展研究中心分析师乐加栋表示,2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。

而根据Wind的数据,截至今年年中,128家房企的中短期负债比例达到七成,这也意味着,房企的偿债高峰期将很快到来,资金状况也将受到考验。

克而瑞分析师沈晓玲表示,企业净负债率在60%-80%是合理状态,看企业发展风险则要看负债结构。不过,受房企公司债发行政策收紧影响,上市房企应付债券占负债比重持续走低,叠加其他融资渠道不同程度受限,长短期债务比出现回升,在手现金对短期刚性债务的保障程度下降。

责任编辑:黄兴利 主编:寒丰


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