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安徽最大房企陷资金泥潭: 去年拿地太猛今年亏本甩项目

作者:陈小瑛

来源:华夏时报

发布时间:2017-9-8 19:55:25

摘要:《华夏时报》记者调查发现,文一地产旗下在售项目达十个,手上还有土地储备,包括回款资金,确实尚未到破产的程度。但文一去年激进拿地过多,而合肥因房价上涨过快遭受了严厉调控,在限价下,政府严格限制新房网签,导致房企销售回款周期延长,这使得文一的现金流面临着严格的考验。

安徽最大房企陷资金泥潭: 去年拿地太猛今年亏本甩项目


本报记者 陈小瑛 深圳报道

日前,安徽省最大房企文一集团针对破产传闻发出了声明,称纯属谣言,企业经营一切良好。

《华夏时报》记者调查发现,文一地产旗下在售项目达十个,手上还有土地储备,包括回款资金,确实尚未到破产的程度。但文一去年激进拿地过多,而合肥因房价上涨过快遭受了严厉调控,在限价下,政府严格限制新房网签,导致房企销售回款周期延长,这使得文一的现金流面临着严格的考验。

据记者调查了解,文一已经采取了一些措施应对,如加快项目销售,不惜亏本销售尽快回笼资金,同时通过转让土地,以及向员工借贷的方式,来解决资金周转问题。但在当前楼市前景未卜的境况下,文一地产能否渡过难关仍需要拭目以待。

激进拿地

文一集团发家于安徽省合肥市下辖的肥东县,项目主要集中于合肥市,累计在合肥有超过30个项目。

根据克尔瑞的数据,2016年文一地产的销售额为184.2亿元,排名全国第90位,其中合肥市场销售为115亿,占比达62.5%,远超第二名万科的67亿元。

而2016年文一在合肥花费了166.7亿元拿地,与销售额的差额只剩17.5亿元。

引发文一去年激进拿地的,主要源于合肥市暴涨的房价和销售。

克尔瑞统计,2015年文一销售额145.6亿元,排名58位,全年在合肥土地市场共获8宗693.64亩地,耗资62.78亿元,随着销售转暖,意外成为市场大赢家。

“文一历来的风格就是高负债运转,有多少钱就拿多少地,2015年资金链差点撑不住了,但去库存救市,让文一的销售快速回升,公司回归正常运转。”合肥当地熟悉文一的金融业人士告诉记者,对房企而言,只有高杠杆去拿地才能做大规模。

2016年合肥楼市异常火爆,房价同比上涨50%以上,一房难求,地王频出。这让文一地产的拿地信心爆棚。2016年,文一在合肥拿了8块地,总计1299.33亩地,独领风骚。

其中,文一塘溪津门是最大的一块,2016年3月25日,文一力压融创、万科、置地、绿地等一线房企,成为合肥总价地王,达76.89亿元,住宅部分溢价400%,折合楼面价约1.8万元/平米。

“安徽置地举牌次数最多达到98次,最后文一举牌12次直接拿下,拍出了一个总价地王。”一位知情的合肥业内人士向记者透露,但后来合肥房价上涨超出了政府预期,合肥市也遭到住建部的点名批评,因此不可避免地引来了严厉调控。

不止是在合肥,文一还渴望改变单一布局,进军其它二线城市。并通过举牌上市公司,搭建资本平台,2016年6月,文一地产还通过股权收购的方式成为上市公司中发科技的实际控制人。2016年7月,文一地产以总价5.53亿元竞得武汉东西湖一块居住用地,楼面价4556元/平米,溢价率208.59%。2016年9月,文一地产以5.5亿元总价,溢价率217%,楼面价9838元/平米,竞得南昌青山湖区单价“地王”。

从时间上来看,文一拿的地集中在2016年前三季度,且大多都是高价地。

现金流考验

然而,去年四季度,合肥迎来限购、限价、限贷等调控政策,市场骤然降温,不少楼盘销售转淡,都面临蓄客慢,去化难问题。今年合肥楼市形势更加严峻,文一地产在合肥的多个高价项目面临考验。

据万家房产新房中心不完全统计,2017上半年合肥楼市九区住宅共售10707套,同比下跌77.77%。 举牌的时候风光无限,拿到手却成了烫手山芋,现金流是决定企业生死的最大命门。

“去年,我们银行内部出了个规定,不允许给地王项目做开发贷。”某大型商业银行合肥支行的银行人士告诉记者,由于文一地产高价拿了许多地,而销售规模不算大,资质在银行内算不上优质客户,他们只跟文一的项目合作过按揭贷款,但没有给文一做开发贷,包括其他国有大行,对地王项目的贷款都很谨慎。文一塘溪津门近77亿的地王开发,融资是个难题。

“但行情好的时候融资渠道也多,银行不做,还有别的方式,最后找了平安银行以资管计划为通道,当然,利息也是最高的。”上述熟悉文一的金融业人士说,还有私募基金的利率,一般达到20%以上,资金成本很高。

记者查询工商登记资料发现,2016年5月24日,深圳平安大华汇通财富管理有限公司收购了安徽瑞泰置业有限公司90%股权;2017年6月27日,文一地产有限公司购回了深圳平安大华汇通财富管理有限公司手中的90%股权;2017年6月29日,深圳平安大华汇通财富管理有限公司收购了文一地产有限公司90%股权。

深圳平安大华汇通财富管理有限公司是平安大华基金的子公司,上述熟悉文一的金融业人士告诉记者,这就是一个融资计划而已,拿公司股权的90%作为质押,并非是项目转让了,融资时间为1年,到期后,平安资管给文一续贷了。为了缓解压力,今年3月,文一以2.24亿元转让了合淮路地块的40%股权和债权给泰禾地产。

不惜亏本销售

同时,为了尽快回笼资金,文一名下的几个项目,有的是亏本销售,有的贴着成本卖。

比如,文一锦门学府里楼面价10050元/平米,高层售价10800元/平米,文一锦门学院里楼面价9613元/平米,高层售价10500元/平米,文一锦门北韵楼面价7840元/平米,售价12133元/平米,文一泊心湾贴着成本卖,文一豪门金地从2.2万元/平米降到1.7万元/平米,参加银行团购就是1.5万元/平米。

今年8月份开盘的地王塘溪津门售价2.2万元-2.5万元/平米,楼面成本价1.8万元/平米,还不算其它建筑成本、营销、财务等成本。蓄客一年时间,第一次只开了400套,这样才能保证卖的不错。

文一地产高管公开对媒体称,“快”是文一地产发展的根本,拿地到开工甚至到开盘一般时间为4-6个月,16-24个月基本实现项目结算。文一地产在合肥常是数十个项目同时开发,项目资金并联,为文一地产提供了大量现金流。

然而,据合肥当地业内人士透露,合肥市场自去年国庆调控后,就开始转淡了,楼面去化率不理想,尤其是政府限制高价盘网签备案,房企几个月都拿不到按揭贷款,回款困难,同时又有那么多项目要开发,这对于高周转的房企而言,就很有杀伤力。

为了融资,文一将滨湖地块建40年产权公寓,按成本价卖给员工,均价7000元/平米,要求中高层领导一次性付款,15万以下年薪的员工,首付50%,一年内付清余款。自付款之日起到工程工期到一层顶止,公司按年息10%支付员工利息。

此外,文一集团还在向内部员工集资,据文一集团旗下建工集团内部员工家属向记者透露,“员工以投资性质按约定按年化利息10%作为回报进行投资,我们自己已投了20万,目前不会拿回来,而员工福利房,是员工自愿购买,他们也定了144平米的改善房,房市难,愿意与公司共进退。”

在上一轮调控中,合肥就有几个当地曾经盛极一时的房企比如元一、蓝鼎,因为疯狂激进拿地王,最后资金链断裂,轰然倒下。

“如果未来几年调控一直延续下去的话,文一经营会很艰难,但应该不至于破产,因为它在合肥项目多,还有土地,企业大了,有上万员工,解决了就业人口,不管有多大困难,政府都会尽力帮扶的。”合肥当地业内人士分析称。

责任编辑:黄兴利


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