热门标签

首页地产正文

华侨城丰台地王卖股求存 拉泰禾入伙年底入市仍无望

作者:赵普

来源:华夏时报

发布时间:2017-10-13 23:20:02

摘要:因“小伙伴分手”而陷入缓慢开发的南四环华侨城新著东方项目,目前在施工进度上仍未有重大突破,虽然华侨城不久前已经拉泰禾集团入伙,但年底入市又已经无望。

华侨城丰台地王卖股求存 拉泰禾入伙年底入市仍无望

本报记者 赵普 北京报道

因“小伙伴分手”而陷入缓慢开发的南四环华侨城新著东方项目,目前在施工进度上仍未有重大突破,虽然华侨城不久前已经拉泰禾集团入伙,但年底入市又已经无望。

2015年11月,华侨城以83亿元总价竞得丰台槐新地块,也就是目前的新著东方项目,成为北京历史总价第三高的地块,但拿地近两年时间,项目现场还处于打地基阶段,与此产生鲜明对比的是,与新著东方紧邻的中粮天恒天悦壹号同样在2015年底拿地,今年年中就已经开盘。

业内人士分析称,华侨城新著东方项目拿地成本很高,正因如此,该项目曾经的合作伙伴华润、招商纷纷选择和华侨城分手,后期开发难度较大,鉴于目前的施工进度,要想取得预售证开盘入市,至少还要半年左右。

今年入市又无望

从地铁四号线新宫站向南800米就是华侨城的新著东方项目所在地,虽然已有交通、商业的规划在实施,但目前该项目周边依然显得有些荒僻,商业配套上除了万达广场,其他的都是一些低端底商,比如一些五金、药店、小饭馆、保健洗浴店等等。

就新著东方目前的周边环境来说,还很难匹配上这宗北京历史总价第三高的地块,不过项目当前的情况也难以让周边市场兴奋。

10月12日,《华夏时报》记者在新著东方项目了解到,该项目还没有进行楼体施工,依然处于打地基阶段,项目南部甚至还有多处杂草没有清理。有现场工人表示,这个项目预计要四年才能完工,现在他们刚进场没多久。

今年3月,华侨城北方集团曾对外界首次公开了项目的规划情况,称该项目将打造户型面积在117平米-175平米的高层及200平米左右的叠拼产品,户型均为3居以上豪宅,项目销售人员还向媒体透露该项目正在进行前期蓄客,并计划于今年六七月入市。

根据北京住建委的预售证管理规定,北京高层住宅要取得预售证,需要完成一半建筑并不低于7层,7层以下要封顶,而新著东方目前的施工进度距离这个要求还差得很远。

此外,由于北京楼市正对高价楼盘取证进行严格监管,即使新著东方在施工进度上达到预售证发放要求,如何定价也是个难题。

公开资料显示,新著东方项目由华侨城、华润、招商联合体在2015年11月2日获得,总价83亿元,配建“公共租赁住房”面积2.7万平方米,楼面价为5.6万元/平米,溢价率为50%,该成交总价在北京位于历史第三。

与新著东方近邻的项目天悦壹号同样是打造高端产品,首期成交单价约为8万元/平米。参照邻居项目的价格,新著东方项目未来预售价格应该将在10万元/平米以上,但目前北京对预售价格的监管比较严,要参考周边二手房价格和项目地段条件。

据本报记者了解,该项目周边的二手房价格较低,如南庭新苑均价为5.2万元/平米,翠海明苑均价约为5.9万元/平米,其他周边二手房小区如飞腾家园、诚苑南里价格更低。

这对新著东方来说并不是好消息,业内认为如果新著东方希望以比较高的价格获取预售证,就要在产品品质上投入更多成本。

卖掉近一半股权求生存

华侨城开发新著东方的另一个难题是寻找合作方。

华侨城在获取新著东方项目时曾成立了项目公司:北京侨禧投资有限公司,不过由于竞拍总价过高,在拿地之后,华润、招商就退出了联合体,随后直到举办上述论坛,期间该项目进展在公开市场上一直没有进一步的消息。

尽管失去了华润、招商这两个小伙伴,但是华侨城还是另外找到了合作方。

今年的6、7月份,新著东方并没有按照销售人员预期的那样如期上市,而是在北京产权交易所上挂牌出让49%股权,并最终由泰禾集团认购。

值得注意的是,上述华侨城在上述股权交易条件中约定,受让方须向标的企业提供44亿元借款,该借款将用于侨禧投资向转让方华侨城A提前偿还借款的借款利息。此外,转让条件中还强调,若侨禧投资有后续资金需求,受让方应按照持股比例共同提供借款。

据相关媒体报道,截至2017年4月30日,北京侨禧的总资产为90.46亿元,所有者权益为-2.62亿元。截至4月30日,北京侨禧应付转让方华侨城A的股东借款本金为90.8亿元。

相关媒体报道称,华侨城以往的开发思路是借旅游项目平抑地价,进而在住宅开发方面掌握定价主动权,但新著东方项目并没有旅游项目匹配,从上述股权交易中也可以发现,实际上新著东方这个项目的融资额度比较高,虽然是集团借款,但从项目角度来说,融资成本仍然比较大,交易条件中约定受让方需提供借款一项也铺垫了融资的后路。

“新著东方是华侨城倾力打造的北京豪宅标杆项目,”按照华侨城的官方宣传口径,“新著东方将是北京豪宅市场首屈一指的创新产品,是华侨城对东方人居新时代、新生活理念的铸就。”

虽然华侨城对新著东方寄予厚望,但华侨城在北京市场操盘高端项目的经验很少,此前只开发了东南四环欢乐谷项目,但随后的十多年时间里,并没有获取新项目,而这十年间,北京的房地产市场已经多次调整,当初的经验和逻辑也不再适用。

而华侨城这次引入的泰禾集团,则在这期间开发了多个北京豪宅项目,与泰禾合作后,华侨城能否让新著东方项目复活,还有待进一步观察。


查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)

(0)收藏(0)

评论

水皮杂谈