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潘石屹二卖SOHO转型轻资产

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2017-10-27 22:21:16

摘要:潘石屹又卖掉了上海的一个项目。距离6月份转让虹口SOHO才四个多月,SOHO中国(00410.HK)又把位于上海的凌空SOHO清空了。

潘石屹二卖SOHO转型轻资产

本报记者 王海春 上海报道

潘石屹又卖掉了上海的一个项目。距离6月份转让虹口SOHO才四个多月,SOHO中国(00410.HK)又把位于上海的凌空SOHO清空了。

29.54亿转让上海凌空SOHO的前四个月,SOHO中国刚刚把虹口SOHO以35.73亿卖给新加坡吉宝置业。这两项上海物业的转让金额,就达到65.27亿元。但这只是今年SOHO中国计划转让项目的一部分。7月份SOHO中国方面在半年业绩会上透露,公司还打算销售北京光华路项目。据了解,北京光华路9号楼共9.4万平米,约6.3万平米为办公楼,3.1 万平米为商业。

外界对SOHO中国卖项目给予了高度关注,该公司高层表示,持有资产销售额高但回报并不高,SOHO中国未来将坚持轻资产战略。

今年卖掉的第二个项目

10月23日SOHO中国公告称,公司与地产私募基金基汇资本达成框架协议,基汇资本将以29.54亿元的价格,转让上海凌空SOHO项目。

回顾上海凌空SOHO的开发及转让史,这已经是SOHO中国第二批次出让该项目物业。此次转让后,SOHO中国清空了对上海凌空SOHO的持有。

2010年8月,SOHO中国以15.6亿元的价格摘得凌空15号地块。此番转让的前3年,2014年10月SOHO中国曾将该项目部分物业以30.5亿元的价格,卖给了携程。

据当时的公告信息,部分物业转让给携程后,SOHO中国仍持有该项目约12.8万平米面积,这其中包括10.2万平米办公楼及2.5万平米商业。

值得注意的是,这个由办公塔楼及底楼商业零售裙楼组成的大宗交易,项目的地理位置并非位于上海传统的CBD,而是处于新兴的商务区。

投资机构指出,此前如果不是在交通及地理位置优越的区域,房地产大宗交易的成交并不容易。

对此仲量联行华东区研究部总监姚耀指出,随着上海办公楼市场的日趋成熟,传统中央商务区已难以满足不断增长且多元化的企业办公空间需求。在此背景下,上海的非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大,需求量呈现爆发式的增长。

据仲量联行统计,2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平米的存量,但如今这一数字已跃升至500万平米,体量堪比中央商务区甲级办公楼市场。而在刚刚过去的一年里,上海非中央商务区市场的净吸纳量,已占到上海甲级办公楼总吸纳量的61%,远远超过2009年时26%的水平。

作为此次交易的买家,基汇资本执行合伙人、中国区主管彭庆邦表示,基汇资本关注虹桥综合交通枢纽区块的项目已久。该项目毗邻虹桥综合交通枢纽和淞虹路地铁站,可经地铁2号线直达虹桥国际机场与虹桥火车站。

“随着上海经济发展以及虹桥枢纽连接长三角的优越交通网络,该地区对优质办公和零售的空间需求,将持续增长。”彭庆邦认为。

姚耀在接受记者采访时表示,传统CBD办公租金的快速上扬,使得非中央商务区的租赁需求变得很旺盛。“非中央商务区域的办公楼租金也出现一定上扬,租期较此前变得更长。经过测算,投资机构也开始将投资的目光,转到这些非中央商务区。”姚耀说。

轻资产战略引猜测

对SOHO 中国来说,这已经是今年在上海出让的第二个项目了。今年6月,SOHO中国以35.73亿元的价格,将上海虹口SOHO卖给了新加坡吉宝置业。

令人意外的是,在转让虹口SOHO刚刚一个多月后,在今年7月SOHO中国半年业绩的通气会上,SOHO中国董事长潘石屹对外首次透露,公司正考虑出售北京光华路SOHO上海凌空SOHO项目。

潘石屹表示转让该项目后三个月,凌空SOHO中国余下的项目就卖给了基汇资本。这笔交易,又一次引起市场对于SOHO中国动向的关注,尤其是转让项目的动作。

回顾近两年市场动态,SOHO中国所转让的几个大宗项目,均位于上海。

2014年2月以52.32亿的价格,SOHO中国将位于上海的静安广场及海伦广场这两个项目,转让给金融街控股。转让前述两个项目同年的7月份,SOHO中国将上海凌空项目部分物业转让给携程。去年7月,浦东世纪广场以32.22亿的价格卖给了国华人寿。

SOHO中国转让资产,引发了外界多种猜测。

对于外界认为潘石屹清空资产的多种猜测,有房企向记者指出这种观点虽然非常容易吸引眼球,却未必切合市场及企业的实际情况。

一家国际机构高层向记者表示,此前外资及港资卖项目,被解读为看空楼市。但每家对市场前景的判断可能都不一样,因为在卖出的时候,也有相当一部分金融机构和企业想买进资产。

“另一方面,对公司来说,持有商办项目的成本不低,对企业资金的流动性也有不小的考验。潘石屹转让项目,也可能是持有更多的现金,如果市场上出现机会,可以用手中的现金以合适的价格买入合适的项目。”前述人士说。

对于市场种种议论,今年7月潘石屹在半年度业绩会上对转让虹口项目进行了回应。潘石屹表示,虹口项目仍有一部分贷款和债务,整栋销售所获收入首先将还清项目贷款,降低公司负债率及汇率风险的同时,一定程度也有助于今年业绩的提升。

SOHO中国方面表示,转让项目的另一层用意,与SOHO中国发展轻资产的战略有关。

在潘石屹看来,销售收入与利润是两回事,销售收入多,但利润可能有限。对SOHO中国未来的发展,潘石屹表示,公司将坚持从重资产向轻资产模式的发展方向。

责任编辑:张蓓

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