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现金流量净额下降 华侨城欲彻底脱手丰台地王

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2017-11-3 20:34:23

摘要:从2015年11月拍下北京丰台地块整整两周年之际,华侨城将正式从这个项目退出。

现金流量净额下降 华侨城欲彻底脱手丰台地王

本报记者 王海春 上海报道

从2015年11月拍下北京丰台地块整整两周年之际,华侨城将正式从这个项目退出。

回顾两年前,华侨城华润招商联合体竞得北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村B组团地块,成交总价83.4亿元,成为北京丰台地王。一年后,华润、招商退出,华侨城独自操盘。建筑进度缓慢,直至今年8月,华侨城又将49%股权卖给了泰禾,如今又要转让剩余51%的股份。而不久前,华侨城还表示准备与泰禾联手操盘“新著东方”这个项目。

戏剧性的变化再次上演。两年来,虽然虽未开盘,丰台地王却赚足了眼球。据北京联合产权交易所披露的信息显示,至今年9月底,该项目已经亏损了1459万元。

转让北京项目,在业界看来是华侨城集团为上市公司减负的一种动作。类似的动作,在今年4月发生在其泰州的项目。泰州项目连续3年发生亏损,今年4月华侨城集团将该项目从上市公司华侨城股份剥离,转至非上市公司——华侨城华东投资公司。

业界认为,两个项目的亏损以及转让或剥离,从侧面反映出华侨城过去的发展及经营模式,对当前市场环境某种程度的不适应。

一年甩掉两亏损项目

即将被转让的北京侨禧投资,是华侨城集团旗下北京丰台地王的项目公司。而在华侨城转让北京侨禧投资51%股权的3个月前,泰禾刚刚以51.83亿元的价格,接手了该项目的49%股权。如果将另外51%卖掉,意味着华侨城将从北京的这一项目彻底退出。

因一直没有回款,北京侨禧投资一直处于亏损状态。据侨禧投资公布的2016年度审计报告数据,至去年年底项目公司营业利润-2.59亿元,负债90.8亿元。至今年三季度末,北京联合产权交易所公布的信息显示,项目资产总额94.5亿元,负债72.2亿元,净利润-1459万元。

两年前,华侨城联合华润、招商以83.4亿元的价格拍下了该地块,当天,市场就传出华润、招商要退出丰台项目的消息,原因是拍地成本已超出这两家的预期,最终的竞拍阶段是华侨城在竞价。2016年9月华润、招商确认从该项目退出,华侨城对项目持股100%。

当众多房企争先布局一线城市土地的时候,华侨城却要转手普遍被房企看好的项目。是华侨城拍地成本过高,还是运营、操盘能力有限,或是过去曾给华侨城带来增长的发展模式,出现了不适?

有市场人士指出,按目前的股权结构,泰禾作为项目第二大股东具有优先收购股份的权力,因此泰禾完全接手这一项目的可能性相当大。接近泰禾的人士认为,公司有意收购项目余下股权,但是否能够成功暂不知,应以公告为准。

在三四线城市泰州的另一个项目中,华侨城的开发运营,得到了另一个层面的展示。

今年4月份,泰州华侨城以5196万元的价格,将泰州华侨城项目转让给华侨城华东投资有限公司。华侨城华东投资公司,为华侨城集团直属子公司,与上市公司华侨城股份为同级公司。业界认为,这样的转手,意味着泰州项目从上市公司资产中被剥离,减少对上市公司业绩的拖累。

据华侨城4月27日的公告,近三年以来泰州华侨城项目的财务状况及经营业绩,连续3年的净利润为负值。至去年年底,泰州华侨城项目净资产-3240万元,该项目净利润为-2亿元,较2015年-1.8亿元的亏损,再扩大了约2000万。

分析人士认为,将泰州华侨城项目从上市公司剥离以及脱手北京新著东方项目,很大程度上与今年华侨城现金流的下降、业绩增长的压力有关。

急于“超车” 资金压力上升

“此前华侨城模式一直为人所道,但经过这么多年时间,这种模式可能有些地方不一定适合当前的市场环境。”一家房产机构分析师认为,依靠强大融资能力在一线城市拿高价地,待楼市行情走高后,高地价成本相应被消化并借市场东风而获得收益。这种操作方式在一线城市的北京丰台项目,遭遇了尴尬。

今年,华侨城宣布新战略,成立了北方、华东、西部、华中四大“战区”公司。北方集团将以“京津冀”城市群为核心,构建北京、天津、河北三大区域发展中心。而战略转变背后,是华侨城正在加速的全国化扩张,从去年开始,华侨城已经斩获两幅深圳地王,去年8月底,华侨城联合招商蛇口以310亿元总价在深圳拿下新的全国总价地王。作为“旅游+地产”开发模式的前行者,华侨城试图“弯道超车”。

然而高速发展让华侨城对资金需求大幅增加。

与其它房企上半年动辄百页的半年报相比,至十月结束华侨城也未披露完整的半年报,其半年报摘要还不到4页。

就在这不到4页的半年报摘要中,华侨城披露上半年公司营业收入137.8亿元,较去年增长约二成。然而营收增长二成的另一面却是,上半年经营活动产生的现金流量净额,为-176.9亿元;这较去年同期-7.9亿元的指标,同比大幅度减少了约223%。与此同时,公司资产负债率从去年年底时的67.12%,增加至上半年71.59%。

而至三季度,华侨城的财务现金流,并没有得到彻底改善。

华侨城三季报显示,前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为-88.8亿元,较年初减少-187.26%。

前三季度华侨城累计营业收入193.6亿元,但在第三季度,公司营业收入约55.8亿元,较去年同期减少26.48%。

有地产界人士认为,现金流净额增长为负,表面上反映的是支出过多、同期收入较少;但更深层的问题是华侨城的战略合理性。在此背景下,为保证上市公司业绩和资金的周转灵活,一些开发周期长、难度大的项目股权成为华侨城考虑出让的对象。

“华侨城文旅大盘曾被地产界所称道,也是很多企业学习的对象。但在地产细分越来越专业化、市场供求及整个生态环境发生重大变化的时候,华侨城似乎没有相应做出更深层的改变。未来,摆在华侨城面前的难题仍然很大。”一位不愿具名的分析人士说。

责任编辑:张蓓

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