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首付违规分期 “商改住”揽客 武清首创销售现乱象

作者:李未来 于玉金

来源:华夏时报

发布时间:2018-4-13 20:40:42

摘要:天津武清的火爆楼市昙花一现,而在首创置地开发的290万平方米土地上,销售乱象却浮出水面。

首付违规分期 “商改住”揽客  武清首创销售现乱象

本报记者 李未来 于玉金 天津报道

天津武清的火爆楼市昙花一现,而在首创置地开发的290万平方米土地上,销售乱象却浮出水面。

《华夏时报》记者近日走访发现,这一地块除了首创置业的项目以外,还有新华联集团开发的新华联世家和北京嘉丰达资产管理有限公司(以下简称“嘉丰达”)开发的智汇广场,其中包含多个商业项目。

2017年3月31日天津限购加码后,商业项目的购买资质相比住宅宽松许多,部分楼盘向非天津户口的客户推荐商业项目,并宣称房屋功能与住宅无异,有主次卧、客厅,天然气入户,并可享受民水商电的便利。除此之外,开发商垫首付款、售后返租等情况也屡见不鲜,其中包括首创置业开发的多维时光和嘉丰达开发的智汇广场。

以不限购和“商改住”揽客

多维时光是首创国际半岛2016年推出的商业产品,户型建筑面积75-120平米,共有23栋楼,容积率1.5。销售人员告诉记者,这个项目一共只有三层,每层的层高都是5.1米,相当于买一层送一层。

记者在多维时光样板间了解到,房屋交房时即有层隔断,天然气可入户,屋内客厅、卧室、卫生间功能分布与普通住宅没有区别。销售人员表示,虽然项目是商业性质,但完全可以当作住宅来使用,目前的价格是1.8万元/平米左右,也就是以高层的价格享受别墅的品质。

除此之外,首创国际半岛6-9地块的多维时光+也是类似的情况,该项目属于商业用地性质,全部为5层,一层为5.1米层高,2-4层为4.4米层高,5层是阁楼。大约4月22日开盘,价格在1.2万元/平米左右。与多维时光无异,该项目也可当作住宅使用。

销售人员还表示,这两个项目最大的优势便是不限购,现在北京商用项目停止对个人销售,天津的住宅也遭到限购,所以这样的商业项目对北京客群是很有吸引力的。另外,虽然项目只有40年产权,但到期自动续年限,如果国家没有规划,业主只需续交土地出让金即可继续使用,若有规划,需要拆迁,商业项目按照1:3的比例进行补偿,是住宅的3倍。

记者采访了京润律师事务所律师张志同,他表示:“项目在开发建设之前要取得土地建设用地规划许可证和工程规划许可证,这当中就已经对土地用途和工程的性质进行了规范,如果当初审批时就是商业性质的房产,后又将其变成住宅,那么土地的性质就已经改变了,如果没有报批擅自变更,就是违法行为。”

据了解,多维时光与多维时光+这两个项目的土地性质并没有由商业改为住宅。

首创置业方面在接受记者采访时表示,这两个项目立项较早,在符合政府规划设计条件和市场需求下,从多功能有效使用角度出发进行产品规划设计。客户购买后可根据自身需要进行功能方面的调整,但必须符合国家相关的法律法规。

记者了解到,近年来部分城市出台规定明令禁止并严查商改住的行为。2017年3月26日,北京市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途,禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

2017年5月17日,上海市住房和城乡建设管理委员会官方网站发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,停止审批公寓式办公项目,并重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目,要重新审图,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改。

而在2017年2月,天津市便发布公告称不再新审批酒店型公寓项目。

30%首付款可分期

为吸引购房者,多维时光和多维时光+还为购房者提供了首付分期的优惠。

按照天津购买商品房相关规定,商业项目首付款比例最低为50%,而首创国际半岛的销售人员告诉记者,多维时光、多维时光+以及商业街京津汇均可先付20%的款项,半年至1年内再补齐剩余30%的首付款,另外50%可正常贷款。

对此,首创置业方面并不承认这是首付分期,其在回复中表示,公司严格遵守国家的法律法规,经与现场核实,没有首付分期的政策,客户首付20%的大定金,余下的房款采取分期支付的方式缴纳,客户根据自身的经济情况,在半年到一年内补齐尾款。

张志同表示,首付分期的剩余款项无论是开发商还是第三方垫付,从政策上来讲都是违规的,对于购房者来说,这一风险是很大的,在此期间开发商可能会以违规为由,不垫付剩余的款项,那么就无法网签。

另外也有业内人士表示,如果购房者明知开发商采取首付分期的方式垫付首付款而依然进行交易,银行可能会拒绝审批放贷。

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智汇广场是紧邻多维时光的一个商业项目,其土地也是经首创置业一级开发的地块,但由嘉丰达投资开发。记者近日走访了解到,该项目存在“售后返租”的现象。

该项目总建筑面积共7.5万平米,房屋面积为240-320平米,一期为临街商铺,每套房屋均有三层的空间。其与多维时光、京津汇商业街等构成首创国际半岛的商业配套。

实行“售后返租”的主要是一期临街商铺,智汇广场工作人员告诉记者,一期每套房总价大概在8、9百万,带租销售,就是买后前三年租给开发商,三年返现100万,“商业一般要养三年,这个时间就是培育市场”。

另外,智汇广场二期项目虽然没有类似的“售后返租”协议,不过销售人员表示,如果有需要,也可以出这样的合同。

对此,记者联系到嘉丰达总部工作人员,其表示将安排相关负责人了解情况,但截至发稿之日仍未获得回复。

张志同认为,“‘售后返租’是开发商前期的一种促销手段,但由于市场培育周期较长,如果市场没有做起来,或者该项目已经清盘,开发商的积极性降低,可能会出现开发商停止支付租金的情况,我们遇到过很多类似的情况。”

针对以上商改住、首付分期、售后返租等问题,记者来到武清区房管局并向其致函,但截至发稿之日仍未获得回复。

责任编辑:张蓓


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