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北京最大经适房定价难

作者:王冰凝

来源:华夏时报

发布时间:2008-10-25 21:37:00

摘要:北京最大经适房定价难

北京最大经适房定价难


 

 

本报记者 王冰凝 北京报道

    10月22日,北京市统计局公布的数据显示,北京的房价平均水平三年来首次出现环比下降。而久被关注的北京2008年最大的经济适用房项目丰台区南苑西居住区在此前的20日正式开工,截至目前,北京于2008年已经推出300多万平方米的经济适用房项目。
    “一方面经济适用房进一步难免要冲击到现在低迷的楼市,另一方面经济适用房受最近京城楼市低迷、楼价下跌影响,未来定价难免受到影响。”京展担保地产分析师戴晓光认为。
政府令提前开工
    迄今为止,北京市政府已经在2008年推出了300万平方米的经济适用房项目,尽管面向的客户群不尽相同,但如果大面积的经济适用房推出,难免要影响到京城低端商品房市场。
    丰台区南苑西居住区是今年北京19个重点开工的保障性住房项目之一,作为马西路南延建成通车后的第一个开发建设项目,总建筑面积60.6万平方米,其中地上住宅建筑面积46.5万平方米。由北京市永联房地产开发有限责任公司(以下简称永联)开发建设。
    “此次启动的南苑西经济适用房项目建成后将提供经济适用房7393套、廉租房590套,可以满足中低收入群众改善居住条件的需求。”据北京市建委相关负责人介绍,此项目还配套规划了幼儿园、小学、公共服务设施及配套商业设施等。
    按照《北京市2008年住房建设计划》,2008年北京市将新建住房2750万平方米。其中,新建廉租住房50万平方米,经济适用住房300万平方米,限价商品住房450万平方米,其他政策类住房350万平方米,商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米。启动一定数量的政策性租赁房。其中经济适用房比2007年多推出100万平方米。
    “各种类型保障性住房建设规模增加幅度均超过30%,其中新建廉租住房同比去年更是增加了67%。政府将通过大力发展保障性住房,解决中低收入居民的居住问题。”丰台区建委相关人士指出。
    据丰台区建委相关人士统计称,新推出的经济适用房项目都将在年内开工建设,年底前将提供超过7万套房源。
    “政府很重视保障房,此次南苑西居住区是提前开工,这也是市建委要求的。”永联相关人士向记者透露。
冲击楼市
    尽管经济适用房面向低收入人群,但超过7万套房源的入市,必将会分割北京楼市这块蛋糕。
    “目前北京楼市低迷,尽管政府政策性保障房面向的群体与商品房有区别,但北京楼市就是这么大,有价格低的新房源放量推出,就必然要冲击到京城楼市。”国务院发展研究中心信息局局长程秀生指出。
    实际上,北京商品房的库存量正在迅速增加。据北京房地产交易管理网统计,今年1月1日,北京楼市可售房屋套数126263套,其中可售住宅套数69685套,可售住宅面积971.22万平方米。而进入10月,上述三个指标均出现大幅度增长。其中,可售房屋套数增至180583套,增长了43%;可售住宅面积增至1401.83万平方米,增长了44.3%;可售住宅套数增至112480套,比年初增加了4万套的存量,增幅达61.4%。
    “一方面商品房供应正在进入高峰期,另一方面购房者的观望心理导致市场交易量持续低迷,加上奥运会期间很多项目延迟推出,从而造成库存房源井喷。这种背景下,房价必然会持续下跌。”戴晓光说,大量经济适用房项目的推出,只会加重购房者观望的心理,所以将集中在下半年进入市场,而北京今年底前又将有超过10万套库存房源进入市场,房价跌势难免。
丧失利润空间
    在冲击楼市的同时,经济适用房新项目的定价也因房价下跌备受考验。
    关于南苑西居住区的定价,丰台区危改开发管理办公室副主任苏烨称,该项目具体定价将会根据经济适用房成本构成和定价原则,经政府部门审查确定。
    “价格虽然没有出来,但因为受土地成本较高影响,加上人力成本不断增加,预计售价可能要超过5000元/平方米。”永联总经理单兆寅说。
    目前,北京经济适用房价格在4000元/平方米左右。
    单兆寅告诉记者,即使这样,肯定公司是没有利润的。据他透露,南苑西居住区项目的土地性质是集体用地,区政府将地从当地农民手中征用过来,涉及拆迁,每亩地补偿款达到150万元,折合成建筑面积,每平方米的成本至少为2000元,导致土地成本高于国家划拨用地。
    “本身南苑乡经济组织也是永联的股东,永联是股份制形式建立的农商联合公司,所以还必须更全面地照顾到农民拆迁后的再就业问题。”单兆寅说,20%的房源将提供给回迁的农民,商业配套、停车场和物业公司都打算交给农民做。
    这意味着将开发公司通常通过经济适用房商业配套获利的道路堵死了。
    “因为种种原因,永联原本没打算这么快开工,但市政府急需推出保障性住房,我们听从政府安排提前开工了。”永联一内部人士告诉记者。

 

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